“封面级豪宅”外墙铝板变涂料?深圳中洲湾迎海二期被指货不对板

华夏时报记者 张蓓 黄指南 深圳报道

中洲湾·迎海项目。黄指南/摄

6月23日，深圳市中洲投资控股股份有限公司（000042.SZ，下称“中洲控股”）股价封上涨停板，报9.9元/股，全日涨幅达10%。

盘面热度之下，其位于深圳福田核心片区的豪宅项目中洲湾·迎海二期（备案名：中洲滨海华府三期），却正陷入一场“货不对板”的品质争议。

距离合同约定的9月交付仅剩不足三个月，业主们发现项目外立面大面积缩减铝板用料、以石漆涂料替代，与已交付的一期形成显著视觉落差，地下车库、泳池配套缩水等问题同步发酵。

而据其最新披露的2025年年报，中洲控股全年归母净亏损超9亿元，存货跌价累计计提规模突破50亿元。

项目减配风波的背后，是这家老牌深圳房企在行业深度调整期，品质承诺与成本压力之间的尖锐博弈。

品质落差

当阳台的铝板与涂料成了品质分水岭，千万豪宅背后的真实面纱或许比想象中更薄。

作为深圳福田一线海景房的进阶产品，迎海二期2024年3月入市时备案均价约9.24万元/平方米，较迎海一期8.53万元/平方米的备案均价高出约8.3%，单套总价区间735万至1368万元，开盘首日去化近半，揽金超27亿元。

购房业主向《华夏时报》记者表示，销售阶段，官方宣传材料中明确标注外立面采用铝板材质，售楼处沙盘亦按全铝板立面进行展示，叠加销售人员的统一口径，均明确表示项目外立面采用高端铝板材质，交付品质与已入市的迎海一期保持一致。

受访业主提出，开发商在销售环节对全铝板立面作出清晰、具体的展示与承诺后，又在施工阶段单方面大面积更换为涂料，并非建设与设计初衷的偏离，而是蓄意调整交付标准。

迎海二期项目物料、案场沙盘。业主供图

随着项目外立面施工接近尾声，业主们的预期逐渐落空。多位业主向本报记者反映，项目主视觉面的阳台区域大面积使用石漆涂料，铝板仅出现在狭窄的侧立面等次要位置。

与一路之隔的迎海已交付产品相比，二者的外立面质感形成肉眼可辨的差距。交付产品的阳台区域整体为铝板覆盖，呈现出公建化立面的金属光泽与平整感；二期则以石漆涂料为主，视觉上哑光、廉价质感，完全不符合“封面级豪宅”的产品定位。

两期产品品质差异（左铝板、右涂料）。黄指南/摄

“我们当初就是冲着一期的品质才买的二期，同属一个系列，价格也不便宜，结果外立面直接降了一个档次。”一位购买了125平方米户型的业主表示，其购房总价超1200万元，外立面用材是其决策的重要参考因素，“远远看过去，二期就像一期的‘低配版’，根本不像同一个开发商做的同系列产品。”

据深圳本地建筑幕墙行业从业人士对本报记者测算，当前深圳高端住宅普遍采用的2.5mm氟碳喷涂铝板，含龙骨安装、密封打胶及全套辅材在内，综合落地造价（含复杂异性）约650-980元/平方米；同面积普通真石漆含基层处理、腻子、底漆、面漆全套施工工序，综合造价仅约100-150元/平方米。

“但铝板没有‘统一价’，且定制化程度高。铝板幕墙需完成龙骨预埋、板材定制加工、现场逐块调平打胶等多道精密工序，单栋外立面标准施工周期约30—45天；真石漆采用喷涂工艺，仅需基层找平后完成三遍喷涂作业，施工周期可缩短40%—50%”上述人士进一步表示。

若参考上述方案计算，外立面主材从铝板更换为真石漆涂料，单平米成本可缩减区间在500—850元，降幅达75%-85%。

据上述幕墙人士介绍，深圳属于沿海高湿高盐雾气候，对户外建材耐候性要求较高。优质铝板幕墙在正常维护下使用寿命可达25年以上；而真石漆的耐用性高度依赖施工工艺与乳液品级，若基层处理不到位、采用低端苯丙乳液，在深圳气候环境下通常3—5年就会出现开裂、褪色、掉砂等问题，后期局部修补易产生明显色差，整面翻新的综合成本将远超初始施工投入。

玻璃减配成铝板。购房业主供图

更令业主不满的是景观面的反向调整。部分楼栋原本设计为大面积玻璃幕墙，以保证城市景观视野，但实际施工中，部分玻璃区域被替换为铝板，直接切割了室内的观景面与采光效果。

“相当于花了景观房的溢价，拿到的是普通房源的视野。”上述业主称。

本报记者实地走访项目现场发现，尽管业主维权已持续多日，但外立面的涂料施工并未暂停。项目楼栋外墙上仍有施工人员作业，涂料喷涂工序持续推进，现场未见任何关于用材变更的公示说明。

工人施工现场。黄指南/摄

另有多位业主向本报记者透露，项目销售阶段工作人员曾作出早于合同约定的交付承诺：部分业主被告知项目将于今年6月交房，另有部分业主甚至得到去年12月即可交付的口头承诺。

项目物业服务项目字段。业主供图

项目销售人员还以项目《前期物业服务》中的相关条款为依据，向业主保证6月的交付节点。与此同时，项目物业费标准处于较高水平，销售人员称该定价对应豪宅级的建设标准与服务等级，项目定位高于普通改善型住宅。

据业主反馈，迎海一期的交付结果并非开发商的初始诚意，而是早期业主通过持续抗争争取来的“折中版”资产。

如今，这一幕再度重演，二期买家在验收现场愕然发现，自己非但未能享受产品迭代红利，反而被迫踏入与前任业主相同的“资产保卫战”。

减配风波

减配风波里的外立面用材争议，只是这场品质纠纷的冰山一角。

在业主列出的问题清单中，地下车库、泳池配套、车位配比等多个公区环节均被指“缩水”，而全程未被告知的变更流程，更让业主的知情权处于被架空状态。

据购房业主透露，除了外立面降标，迎海二期地下车库既未做吊顶也未铺设地坪漆，地面裸露，与同价位豪宅的公区标准相去甚远；沙盘上展示的社区泳池也未在实际规划中体现，配套兑现度低于预期。

车位交付差异。购房业主供图

此外，车位配比不足的问题同样引发担忧，部分楼栋的车位缺口可能直接影响未来居住体验。

更关键的争议点在于信息披露的缺位。

多位业主向本报记者表示，从施工到发现问题，开发商从未就外立面用材、公区标准的调整向业主进行告知与公示，所有问题均由业主自行踏勘发现。

“我们不是不能接受（游泳池）调整，但至少要有知情权和协商的权利。”一位业主代表表示，企业单方面修改产品标准、不履行告知义务，本质上是对购房者知情权的漠视。

公区交付差异。购房业主供图

“我们都是千万元级购入中洲迎海二期的业主，距合同交房仅剩3个月，项目从未组织任何业主开放日”，受访业主进一步表示，当我们主动申请查看样板间，竟被销售以“你已经是业主了，没必要”当场回绝。

该业主续称，一边是业主踏勘自有房产被层层阻拦，知情权、监督权形同虚设；另一边全屋定制等商业机构却可随意进出工地量房取材，工地管理执行双重标准。

据业主透露，更严重的是业主信息大面积精准泄露，推销方可准确报出姓名、房号、户型，人均遭小贷、装修类骚扰十余次，信息源头高度指向开发商签约与销售渠道。

从看房无门到隐私失守，一连串反常操作背后，购房业主质疑道：在降本与回款压力下，业主权益是否被持续后置，项目交付标准的承诺又能兑现几分？

微观的项目矛盾之下，是中洲控股近年持续承压的经营基本面。据本报记者观察，项目层面的品质争议，与企业层面的经营压力形成清晰互文。

中洲控股2025年年报显示，其全年实现营业收入25.94亿元，同比下滑约40%；归母净利润亏损9.02亿元，尽管亏损幅度较上年的20.25亿元收窄55.43%，但已是连续第三年陷入亏损。

亏损的核心压力来自持续的存货减值。截至2025年末，中洲控股存货跌价准备余额已达52.73亿元，持续的减值计提不断侵蚀净资产。

“对于区域型房企而言，在项目去化放缓、利润空间被压缩的情况下，通过调整建安用材、优化公共配套来控制成本，是行业调整期的常见操作。”一位券商地产行业分析师向本报记者表示，但豪宅项目的客户对品质敏感度远高于刚需项目，用材降标很容易触发品牌反噬，“短期省下的建安成本，可能要付出长期的品牌信誉代价，甚至影响后续核心项目的去化定价。”

截至发稿，中洲控股并未回复记者关于项目维权、铝板减配及企业经营等问题的采访联络函。中洲湾迎海二期的业主仍在与开发商沟通整改诉求，外立面施工仍在按原计划推进。

这场发生在千万元级豪宅身上的减配风波，最终走向仍未可知。

编辑：李云鹏

校对：孙琪