2026年以来，深圳房地产政策持续释放积极信号。4月29日，深圳市住房和建设局印发《关于进一步优化调整本市房地产相关政策的通知》（深建字〔2026〕86号），聚焦限购政策优化与公积金贷款调整两大核心，引发市场高度关注。随后发布的《深圳市2026年住房发展年度计划》进一步明确了全年住房发展的路线图。半年过去，政策效应逐步显现，深圳楼市正从修复走向活跃。
一、“4·29”新政：定向松绑核心区限购
此次政策调整最引人注目的举措，是对福田区、南山区和宝安区新安街道三大核心区实施定向限购松绑。具体而言：
深户家庭可在原有限购基础上，在上述三个核心区增购1套商品住房，即从原来限购2套增至3套。连续缴纳社保或个税满1年的非深户家庭，同样可在核心区增购1套，从1套增至2套。尤为值得关注的是，持有有效深圳经济特区居住证的非深户居民家庭，无需社保缴纳记录，即可在福田、南山、宝安新安街道范围内购买1套商品住房。
深圳贝壳研究院院长肖小平评价称，这次政策最亮眼之处在于“持深圳居住证、无社保的非深户，也能在核心区买1套，相当于给大量新市民打开了核心区的刚需入场通道”。上海易居房地产研究院副院长严跃进则表示，这些区域配套成熟、二手房市场活跃、新房项目品质较高，允许本地户籍家庭“买三套”、外地户籍家庭“买两套”，有利于释放“卖一买一”以及为家庭成员配置住房的真实需求。
除限购松绑外，新政同步上调了公积金贷款额度。缴存职工单独申请公积金贷款的最高额度从60万元提高至70万元，共同申请的最高额度从110万元提高至130万元。购买首套住房的，公积金贷款额度上浮比例从40%提高至60%；多子女家庭上浮比例从50%提高至70%；购买保障性住房的上浮比例从20%提高至40%。初婚初育家庭也可享受50%的上浮。
广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，公积金贷款额度的大幅提升将直接降低购房门槛，结合深圳一季度平均二手房总价417万元来看，购房者首付和月供压力均会明显下降。
二、年度住房计划：构建房地产发展新模式
紧随“4·29”新政，深圳市住房和建设局于5月中旬发布《深圳市2026年住房发展年度计划》，从更宏观的层面勾勒出全年住房发展蓝图。
《计划》明确年度发展目标为：加快构建房地产发展新模式，增加改善性住房供给，努力稳定房地产市场。在保障性住房方面，今年将建设筹集保障性住房3万套（间）、供应4万套（间） ，满足工薪群体和各类住房困难家庭基本住房需求。
在具体任务上，《计划》部署了七大重点方向：
促进房地产高质量发展方面，将持续推动优质项目入市，加强房地产全过程监管，提升住房交易便利度，继续做好二手房“带押过户”资金托管服务，降低交易成本。
优化保障性住房供给方面，将多主体、多渠道建设筹集保障性住房，鼓励产业园区集中安排用地建设宿舍型保障性租赁住房，引导符合条件的存量商业办公用房等非居住房屋改建为保障性租赁住房，推进收购、租赁已建成的存量商品住房用作保障性住房。值得关注的是，2026年深圳保障房首次出现“供大于建”的格局——供应4万套（间）超过建设筹集的3万套（间），存量盘活成为重点方向。
规范发展住房租赁市场方面，将加快推进《住房租赁条例》落地实施，推行从业人员实名制和租赁企业备案纳管，完善租金监管机制。
稳步推进城市更新方面，将分类推进城市更新项目建设，推进城中村改造和城镇老旧小区整治改造。
推进“好房子”“好小区”建设方面，将加大智能建造和新技术、新材料、新工艺、新装备在工程建设各环节应用，打造安全、舒适、绿色、智慧的高品质住房。
在公积金支持方面，将强化对职工住房消费的支持，提升缴存制度灵活性，支持租房、购房等多场景便捷提取。
三、市场反响：新政满月量价齐升
政策组合拳的效应在市场上迅速显现。
新政落地后一个月（4月30日至6月2日），全市新建商品住宅网签5035套、二手住宅网签6191套，同比分别增加约50%和30%。公积金贷款方面，新政实施以来累计受理公积金贷款4404笔、68.2亿元，笔均金额155万元，较新政前增长21%。
新房市场方面，核心区优质高端项目去化良好。宝安区观潮府（第二批）、南山区元湾府（第二批）开盘首日售罄。光明区同样表现抢眼——5月3日，龙湖观萃苑首开推出92套房源当日全部售罄，销售额超3.5亿元；5月10日，振业天境云玺首开3个小时卖出超200套，去化率超80%，销售额超7亿元。
二手房市场方面，置换型人群入市节奏加快，成交量价均呈现积极变化。据乐有家内部人士透露，政策落地后旗下门店新房签约量同比提升84.5%，二手房签约量同比增幅达56.2%。5月深圳二手住宅销售价格环比上涨0.6%，与上海并列70城首位，一线城市二手房价格连涨三月。深圳二手房均价也重回“6字头”。
进入6月，市场热度持续。截至6月17日，南山、福田、宝安核心片区新房成交842套，同比增幅达102%；全市6月上半月新房签约同比涨74%，创近六年同期新高。端午假期（6月19至21日）一二手住宅合计签约量较去年同期上涨17%，其中二手住宅涨21%。土地市场同步回暖——6月5日南山科技园宅地经291轮竞价由保利置业以楼面价约10.87万元/㎡拿下，刷新全市纪录；6月12日前海桂湾宅地楼面价约9.59万元/㎡，刷新前海纪录。
从市场结构看，光明、龙华等刚需及刚改板块成为流量高地，南山等核心区的豪宅项目则凭借高单价维持着特定高端客群关注度。深圳贝壳研究院院长肖小平指出，“产业人群导入叠加政策松绑，高端改善与刚需两端同步释放，深圳楼市呈现结构化回暖特征”。
四、多层次住房保障体系持续完善
在商品房市场回暖的同时，深圳多层次住房保障体系也在加速构建。
青年人才住房支持方面，《深圳市青年人才住房支持实施办法》已于2026年1月1日起正式实施。政策为青年人才提供过渡性住房和安居补贴两种支持方式。过渡性住房以一间房为主，租金标准按照市场参考租金的60%左右确定，最长租住期限不超过36个月。深圳还为青年人才搭建了梯度清晰的住房保障体系：从初来乍到的“深梦扬帆”15天免费住，到“深梦启航”优惠租房，再到人才公寓长期租住。
二手房参考价机制方面，深圳市住房和建设局已根据市场形势对参考价做了新版方案。自2021年2月深圳在全国率先建立二手住房参考价发布机制以来，该政策有效抑制了房价过快上涨——政策出台前深圳二手房价格高达7.5万元/平方米，至2022年稳定在6.4万元/平方米，房价下跌约15%。新版参考价方案何时发布、如何调整，仍有待官方进一步明确。
五、展望：产城融合夯实长期支撑
受访专家认为，深圳此轮“4·29”新政并非孤立事件，而是产城融合改革的自然延伸。科技金融改革为科创企业注入活水，高附加值产业吸纳高端人才集聚，进而为城市居住需求与资产价值提供真实支撑。
高盛中国房地产团队近期预测，上海和深圳房地产市场有望率先复苏，预计2026年底至2028年底前两城房价整体回升15%。高盛团队认为，这一判断主要基于人口、收入、负担能力和供应四大核心推动因素。
从政策走向看，肖小平预计后续热度将由核心区向外围逐步传导，深圳楼市将进入更稳健的运行格局。在“控增量、去库存、优供给”的政策框架下，深圳正以“科创+金融+宜居”协同发力，探索高质量发展的城市治理新路。
可以预见，随着政策效应的持续释放和产业活力的不断注入，深圳房地产市场将在“稳”字当头的前提下，迎来更加健康、可持续的发展格局。
