楼市论道23 深圳楼市房价几何？
【编者语】差不多有十多年没有怎去关注深圳楼市，我觉得很贵也购买不起，历来甚至连个看房的资格都没有，深圳传说看房先验存折的说法，没有兴趣去揍热闹。目前深圳新房市场格局已然分化，有商品房、人才住房、安居型商品房等房源产品，价格梯队差异悬殊。受开发成本拖累，就连保障房类房源，单价基本也从两万起步。后市行情充满变数，未来房价走向依旧难以捉摸。
1 深圳的房价
现将部分人才住房、安居型商品房及商品住宅的价格信息整理汇总如下（如表1所示）：
2 房子建造成本
房子成本多少，主要还是由房子建安成本+土地价值成本+税费等组成，房子的建安成本多少，可参考官方发布数据，这个应该是准的。2021年发布《深圳市各类物业建筑安装工程总造价标准》规定了，交存物业专项维修资金所每平米的造价标准（如表2所示），这个应该是建安成本。实际我们所关注的不是这个造价成本，应该开发商权益物业的单位平均成本，具体是多少，不知道，外部人士也看不明白算不明白。
每平米造价计入相关税费后，单方建安建造成本预计上浮约1500元/㎡（本数据为粗略估算，仅供参考）。项目若采用精装修交付，需额外增加1500元/㎡装修成本。建安成本属于开发商可控成本范畴。
3 销售备案价
商品房的销售有备案价，在深圳质量监督局备案的，有网站可以查询，不过网站不怎么好查。当前深圳房源主要来源于土地公开出让与城市更新两大渠道。通过公开出让获取的地块，其楼面地价对外公示，在此基础上叠加2万、3万乃至4万元/㎡不等的综合成本，基本可算出对应项目备案均价。
城市更新项目则有所不同，虽可借助数学模型做初步测算，但不同改造模式下，开发商实际权益成本差异显著，可能处于2万至4万余元每平米的区间，暂无统一核算标准。受上述因素影响，深圳各楼盘备案价区间跨度较大。
4 深圳房价贵不贵
深圳房价不能简单以高低一概而论。同为单价两万余元的保障性房源，价值高低因人而异，关键取决于个人积蓄家底与长期收入预期。对于公职人员、在编教师、高科技企业高层管理等收入稳健的群体，该价位置业性价比适中，还贷压力可控。南山单价十几万每平的高端住宅，对于高精尖科研者、高新技术研发工作者、大型企业高管等高薪从业者，定价亦在合理区间也不贵。
深圳汇聚了大量高收入及收入稳定人群，不同梯度的房价，均能找到对应的购房群体。未来楼价是您钱包多厚，社会造多高的房子。反观普通务工人员，对于动辄数千元乃至一二万元的月供，往往构成沉重的家庭负担。收入分化、从业群体多样是城市的常态，也由此形成了多元且完整的城市人居生态。
深圳房价楼盘品质等话题历来是舆论场典型敏感话题，当下深入点探讨极易引发分歧，不宜赘述评述。以后也不会再讨论类似话题。
早在十年前，结合基础经济学原理，我便预判房地产行业将迎来深度调整，多家头部房企会因经营承压爆发流动性危机。究其根源，国内楼市长期以土地、信贷为核心驱动，定价与扩张模式并未依托实体产业基本面，也未遵循经济规律形成内部良性发展循环。当房价上涨的内生动力逐步衰减，房企资金周转链条便会断裂，现金流枯竭最终导致企业经营难以为继，部分房企走向衰落已是必然趋势，大势已去、回天乏术。
此外，不少业内经营者早已察觉行业潜藏风险，却缄口不言，而是在行业下行前提前完成资产处置与布局。待到企业陷入困境时，多数高管与实际控制人早已完成资产变现、全身而退，跑到境外享福去了。当然也有有个别老板高管进去踩缝纫机，这毕竟是少数。
