深圳,保利,100亿!

宝中宅地果然又引爆了市场，起拍价44171元/㎡，成交价87924元/㎡，溢价率99%！总地价超过100亿！

他的表兄地——观潮府，一年前地价59762元/㎡，这次的地景观没观潮好，反而价格更高了。

一共出价了355轮，建发出价到87亿，7.2万/㎡就投降，后面150轮就只剩大保利和招商华润联合体在举牌。

就在一年前，这地还遭遇了撤牌、调规再上架，一年后就身价暴涨了。

主要还是当时的结构太不合理，位置“看上去很美”，政府以为的香饽饽，在企业眼里其实是难啃的骨头——商业、酒店、写字楼占了一半以上。

虽然央企财大气粗，但这年头显然谁都不是傻子。

乖巧的调规后，做了三个调整

1、原来两宗地拆成了4宗，单一房企拿地成本降低

2、容积率（主要指住宅）下调，产品品质更有保障

3、总的建筑体量有所减少，但住宅比例增加

一番操作下来，肉多了，骨头少了，厨子的积极性自然就高了（为什么是厨子，因为他只负责炒菜，也不是食客）。

但这个地，我认为多少带点非理性和激进补货的策略吧。

从航拍图来看，这块地和观潮比，只能算是个弟弟，南侧被观潮挡死海景，西边还有一长溜容积率4.2的商办，大概率也只有“一线”海景。

再者，最近几次双胞胎拍地，后者都比前者贵，而且都没能如愿成为“二期”，比如前海招商被建发夺爱，宝中招华没干过大保利。

虽说价格如愿抬上去了，但毕竟错过一块地，也就打断了继续扩张的希望。

这几年我们看到是的救市大招，都集中在新房端发力：更核心的地段、更宽松的规划条件、更宽松的规划条件、更优质的产品设计。

推高了核心区豪宅的价格，一定程度上给了细分市场部分信心，进而反哺深圳（包括其他一线城市）的地价。

但政策只在“高价地、豪宅盘、高端客”小圈层流转，既没有起到修复更大范围的“中产阶级”资产负债表的作用，也在一定程度上对存量劣质库存形成了背刺。

而且，核心区虽热，外围、三四线却并没有受到传导，大家吓怕了，宁可租房也不碰“远大新”。

那，龙岗坪山增城怎么办？大亚湾燕郊昆山怎么办？更广大的“鹤岗”怎么办？

So，那就相信后人的智慧吧。