深圳房价站稳18万,全国楼面价纪录已被刷新

地王又回来了，深圳粤海街道的一场土拍掀翻市场。保利、越秀、华润等六家国央企激烈交锋291轮，最终楼面价达到每平方米108680元，溢价率高达150.74%。相比去年深圳前海桂湾的老地王，楼面价涨了近30%；比起五年前粤海街道自己拍出的地价，上涨超过16%。

这个价格甚至超过了北京海淀区此前全国最高的非别墅类住宅楼面价10.23万。参照南边1.6公里处深圳湾澐玺楼面价7.03万、成交均价18万的逻辑，这块地未来新房极可能卖到20万以上每平。

上海同样不甘示弱。5月末虹口嘉兴路内环地块楼面价达10.85万元每平，溢价率35.2%，成为上海内环新晋单价地王。闵行浦江低密宅地经过136轮竞价后楼面价4.36万元，溢价率超40%。

二线城市表现更夸张：南京玄武紫金山南地块溢价率超50%，是近十年宅地溢价新高；

苏州工业园区金鸡湖畔绝版临湖宅地，中海以16.88亿拿下，楼面价6.89万元每平，刷新江苏全省住宅楼面单价纪录。杭州6月初土拍平均溢价率飙到41.9%，就连九堡、双桥、下沙等非核心远郊板块地价都在猛涨，下沙东部湾新城楼面价1.87万，比同板块沐云川的1.35万高出近四成。

量价齐涨已持续半年。国家70城数据显示，深圳新房价格连续三个月环比上涨：2月涨0.3%，3月涨0.2%，4月涨0.1%。5月深圳一二手住宅成交总数破万套，是近一年零两个月以来的首次。

上海2到4月新房和二手房价格连续环比上行，5月二手房成交2.8万套，上次出现这种水平还是2020年楼市最火时。杭州4月新房价格同比上涨2.3%，与上海并列全国第一，5月二手房成交近万套，回到2021年巅峰阶段。

几个关键原因在起作用。供应端库存下降是重要拐点：3月末全国商品房待售面积同比下降0.1%，为2021年7月以来首次。深圳和上海二手房挂牌量也出现下降。

同时，城市扩容和旧城改造加速推进，如深圳城中村改造和棚户区改造直接影响供需两端。需求端有四个积极因素发力。第一，置换链条被打通。上海链家数据显示，5月总价500万到800万的改善型房源成交量环比大涨9.3%，而300万以下的纯刚需下降2.6%。

深圳90到144平米的户型成交占比接近六成。政府也帮忙收购二手房，将原房东导入新房市场。第二，顶豪买家集体入场。5月深圳总价1500万以上的二手房成交占比从2.7%升至3.8%。

杭州套均7000万的栖湖云庄首开即售罄，有人花两亿买两套。望天际因看房客户过多，验资门槛提高到8000万流动资金，意向客户超3000户。

第三，拆迁带来造富效应。广州荔湾坑口罗冲村征迁赔偿约每平5.6万，超过周边二手房价格两倍。深圳南山北村搁置近20年的拆迁终于发布补偿方案。第四，头部城市人口持续增长。

深圳一年常住人口增量超25万，排全国第一。广东实时在粤人口突破1.65亿，超过俄罗斯和日本。借用去过深圳网友的话：晚上11点多还人头攒动，年轻人特别多，给人昂扬奋进的感觉。

这一轮地价上涨与政策积极性密切相关，但更关键的是市场的内生力量——置换链条打通，顶豪买家下场，拆迁和人口增长带来的新生力量涌入，让一二线的房地产经济和城市交通规划真正涌动起来。

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