深度| SKP向左,深圳湾万象城向右

中国顶奢商业的版图上，正在裂开一道有趣的分野。

一边是SKP——以极致商品力筑起的高墙，用最全的货、最顶的品牌、最高的坪效，诠释着重奢商业的传统逻辑。另一边是深圳湾万象城等顶奢新秀，它选择了一条不那么确定的路——不再把"品牌数量"当作唯一的信仰，而是把文化空间等复合生态的权重拉到一定高度。

它区别于传统重奢场，以一种更加契合大众消费需求的路径，先以场景内容运营吸引高净值客群聚集，吸引奢侈品牌关注，再达到引进更多高端品牌或让品牌开出更高级门店的正向循环目标。

01

深圳湾万象城目前正站在年销售额百亿的临界点上。这个数字对于一座重奢场来说，是分水岭——跨过去，就是中国商业的头部俱乐部。

它手里已经握着一张王牌：六大头部重奢品牌（Hermès、Chanel、Louis Vuitton、Dior、Prada、Gucci）齐聚，这是深圳第一个集齐六大指标重奢的商场，也是华润体系内继沈阳万象城之后，第二个完成六大指标重奢拼图的项目。

在深圳本土，它几乎没有同级别的对手（老大哥罗万还差一个香奈儿）。

但真正的战场在广州。这是华润首次与太古在同一个城市有定位相近的商业体正面交锋。太古汇在广州盘踞了十余年（早就集齐六大重奢），地位不可撼动。这一次，两家要在广州老城区-荔湾贴身肉搏——白鹅潭万象城 vs 聚龙湾太古里。

而太古汇刚刚宣布二期规划，新增建筑面积6.08万平方米，其中商业空间4.58万平方米，文化空间1.5万平方米。太古汇困于面积导致的增长乏力，将得到有效缓解。但这也意味着，顶奢门面之外，其他国际高端品牌的门店争夺战，将在华润和太古之间全面打响。

深圳湾万象城的文化空间面积是多少？超6万㎡（自带约1.5万㎡+展陈面积超5万方的深圳湾文化广场）。这个数字，是太古汇二期文化空间的4倍。

事实上，国内重奢商场中，真正把"文化空间"当核心战略来做的，并不多见。

南京德基是这条路上走得最早的——德基艺术博物馆(此前为德基美术馆)开了多年，2024年销售额262.4 亿元‌，蝉联全球店王，证明"艺术+商业"这条路能跑通。北京SKP-S的T-10空间主要做策展型活动（如JINGART艺览北京），但核心基因还是商品力。湾万在文化空间上的投入力度，目前国内没有对标。

02

深圳湾万象城在走的一条路，跟常规重奢商场不太一样。

传统重奢场往往以“重奢品牌数量”和“高端零售坪效”为导向，而深圳湾万象城正在做一场“文化+商业”深度运营的实验。

驱动因素有两个。

一方面，国内奢侈品高端消费市场正在进入疲态期。品牌收缩战线、开店节奏放缓、消费者趋于理性——单纯靠"多开一家店、多引一个品牌"的粗放打法，边际效应正在递减。湾万需要另一条腿走路。

另一方面，华润在深圳湾的布局，给了它走这条路的底气。深圳湾体育中心（春茧）、人才公园、深圳湾文化广场、安达仕酒店、木棉花酒店、中国华润大厦（春笋）、华润金融大厦——这不是一个孤立的商场，而是一个"大片区统筹运营"的生态。商场只是这个生态中的一个节点，可以支撑其做更多创新探索，它天然具备做"文化+商业"深度运营的土壤。

深圳湾是华润置地"片区统筹开发"模式优秀样本，别人想学也学不来。

我们从四个维度，来看深圳湾万象城的“肌底差异”。

1、空间形态：多元街区、立体空间

传统重奢场，大多数是"盒子"建筑，内部空间高度人工化，注重动线效率与品牌展示，消费者与外部自然环境是割裂的。最典型的如SKP，以极致商品力制胜。它不需要风景，只需要货架上的商品足够诱人。

深圳湾万象城打破了传统边界，将商业体与深圳湾的自然景观深度融合。一期街区与人才公园相连，二期通过打造WAVE水景广场、绿谷等开放式公域场景，连接深圳湾文化广场，实现了“商场即公园”的无界融合。它不再仅仅是一个购物场所，而是成为了名副其实的“城市公共客厅”。你可以在那里约会、散步、看展、发呆，顺便买个包。

当然，从运营难度来说，盒子mall更容易聚集人流，而街区式商业为了避免出现明显的冷暖区，空间内容运营的投入需要更多。湾万在空间上的野心，意味着它必须持续做内容填充，否则再好的空间也会冷下来。

2. 内容壁垒：文化空间集群

传统奢侈场的核心竞争力在于“首店数量”和“重奢矩阵”，营销活动多以传统的品牌快闪、节日美陈为主，容易陷入同质化和审美疲劳。

深圳湾万象城这一手新牌，是预备将“文化空间”作为核心战略资产，打造四大文化空间，引入了具有极高门槛的文化机构（如上海文广集团、顶级影像艺术机构Fotografiska 、数字内容科技公司OUTPUT EXPERIENCE等）。通过“策展式运营”，将商业空间变成了情绪场和社交场。

• 《不眠之夜》深圳版：作为全球沉浸式戏剧现象级作品，十年间总收入超6亿元、吸引全球超70万观众。深圳版《不眠之夜》将融合全球成熟经验与本土文化需求进行升级制作。

• Fotografiska深圳湾美术馆：华南唯一常设场馆，携人气艺术餐厅Mona首入深圳。

• BASE数字艺术中心：中国首座华南唯一LIGHTROOM常设型场馆，将1:1复刻伦敦LIGHTROOM旗舰馆的五面投影空间，16米超高展厅带来前所未有的沉浸体验。

• 华润自营前檐书店升级前檐生活，以知识社交空间重构城市精神场域，2027年亮相。

Fotografiska 深圳湾美术馆外观效果图

再搭配堪称“外挂”的深圳湾文化广场（华润代建代运营），这种用“好内容带来好流量，以好体验转化好消费”的模式，构建了传统商圈无法复刻的壁垒。但文化内容有一个天然矛盾：越稀缺、越有门槛的内容，越难规模化复制和持续输出。当新鲜感过去之后，文化内容的生命周期管理，是一个比招商更难的问题。

3. 客群基因：科技新贵聚集

传统奢侈场客群往往依赖于传统的地产、金融等“老钱”财富，消费习惯相对传统、稳健。

深圳湾万象城精准锚定了深圳人工智能、新能源、高端制造孕育出的“新经济增量财富”。它深度辐射后海总部基地、深圳湾超级总部基地与南山科创产业带，承接了全国最年轻、最国际化、最具先锋审美的高净值科技精英人群。这部分客群更注重品牌文化、场景体验和圈层价值，完美契合了商场的高阶定位。

4、业态构成：不止重奢，生态互补

传统奢侈场为了维持“高逼格”，往往会刻意压缩非重奢业态的比例，导致在奢侈品市场波动时抗风险能力较弱。这一点，从一些头部重奢运营商的财报能反映一二。