深圳200w刚需买房:龙岭山庄“云”看房笔记(龙岗长龙地铁站)

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主要从以下几个方面看房：

一、小区信息

分几期开发？每期建成年代？总栋数？

每栋层数？总户数？容积率？绿化率？

物业是谁，管理水平怎么样？物业费多少？

车户比，停车是否方便？是否有汽车充电桩？电动车充电桩？

是否人车分流？分流方式？

外墙是否掉皮、老化？

二、小区优缺点

水电燃气供应？

噪音：是否离地铁轨道、主干道近？

交通：最近地铁站？步行多久？

周边面貌？

配套：商超、医院、快递？

采光、楼间距？自住率？

学位？梯户比？层高？排水？

活动空间：儿童游乐区、老年人活动场地？

三、价格

挂牌价？最近 3 个月成交价？成交单价？

四、个人感受

废话不多说，直接上干货。

一、小区信息

龙岭山庄共分 2 期开发。一期：1998-1999 年竣工，为楼梯房。二期：2001 年竣工，为电梯房。

总栋数主流记录 19 栋（含全部楼梯 + 电梯楼栋）。

每栋层数如下：

一期楼梯房：总高 7-9 层，无电梯。

二期电梯房：总高 11-12 层小高层。

总户数存在统计口径差异，区间 912-1058 户主流统计 912 户，部分平台统计 956 户、1058 户。

容积率存在较大数据差异：房天下、安居客标注 5.6（高密度水平）。乐有家、Q 房网标注 3.0。

绿化率存在统计差异：主流公开数据 10%。部分平台标注 20%。

物业公司为丽廷实业（深圳）有限公司龙岭山庄管理处（也称丽庭物业）。

管理水平中等，半开放式管理，24 小时保安值班巡逻，单元门设门禁；卫生清洁基本到位，公共设施维护一般，人员进出管理偏宽松。

物业费如下：

楼梯房：0.65-1.0 元 /㎡・月。电梯房：2.2-2.8 元 /㎡・月。

车户比公开数据为 180-500 个地面 + 地下车位，对应车户比约 1:0.19-1:0.6。

停车情况紧张，晚高峰后车位难找；地面停车 100-150 元 / 月，地下停车 150-200 元 / 月。

汽车充电桩应该是有的。但是估计位置不多。

电动车充电桩应该也是有的，需要实地看下。

无人车分流，车辆与行人共用小区内部道路，无独立人行动线。

外墙情况应该比较一般。外立面以粉色瓷砖 + 涂料为主，楼龄约 25 年，存在自然老化痕迹；无公开大面积墙皮脱落、瓷砖掉落的负面记录。

二、小区优缺点

水电燃气供应正常。民水民电，管道天然气正常开通，无频繁停水停电的公开负面反馈。

排水系统正常。暂无公开暴雨天大面积积水的负面记录，无官方权威测评数据。

噪音情况应该还好。周围没什么主干道。不临近地铁轨道，无地铁震动及噪音影响。

最近地铁站是 5 号线（环中线）长龙站 A 出口。步行 600 米，7 分钟左右就行。

周边面貌比较一般。位于布吉长龙老居住片区，周边以老旧小区、城中村为主，城市界面一般，生活气息浓厚。

生活配套比较成熟。

商超方面，小区内自带嘉丰园超市，步行 300 米到昌宏百货，周边有钱大妈、生鲜便利店及综合市场，日常采购便利。

医疗方面，小区附近有药店。社康略远一些。但一两公里内也有。

取快递的话，小区内有多个菜鸟驿站、快递点，很方便。

采光与楼间距可能一般。

楼栋排布较密，低楼层采光存在一定遮挡；纯南北通透户型占比较低，以东南、东北朝向为主。

暂无官方公开的自住率统计数据。

学位方面如下：

幼儿园略远一些。

公立的话，就是大靓幼儿园、景鹏幼儿园。

私立的话，就是大宝幼儿园、春花幼儿园。

小学：地段对口公办莲花小学（步行约 1700 米）；深户可填报龙岭学校公办班（步行约 115 米）

刚发现龙岭学校的性质很有趣。

初中：地段对口公办布吉中学初中部（省一级，步行约 560 米）；可填报龙岭初级中学公办班（步行约 240 米）

梯户比暂无公开权威数据。

层高暂无公开权威数据。

活动空间配套儿童游乐区、老年活动中心、公共健身器材区，公共活动空间整体有限。

三、价格

单价 2 万/㎡ 。150 左右可以买两房。

四、个人感受

以前不理解一个点，大家说长龙、水径这边没什么发展。

现在慢慢理解了，这边城中村多，拆迁难度大，学位差，很多外地人都租房住在这边，整个片区自然难发展。

不过这个片区估计也让很多一手业主富了起来。

优势如下：

近地铁+总价低+配套成熟

劣势如下：

上学远（幼小初）、学位差+密度高+绿化地+停车难

总的来说，如果你是 150-200 万预算，极度依赖 5 号线地铁通勤，看重上学便利性，对小区环境和物业要求不高，只是需要一个交通方便、配套成熟的过渡自住盘，龙岭山庄是非常务实的选择。它没有致命硬伤，流通性也不错，以后换房好出手；但如果追求居住品质、低密度社区或者品牌物业，它就不是最优选项。

总体来说，我的心动指数为 7（满分10）。纳入考虑范围。

我是粤文，很高兴认识你。