62岁的陈伯站在自家阳台上，看着对面斑驳的墙皮一块块掉下来，叹了口气。

他在这栋楼里住了40多年。墙体开裂渗水，楼道狭小拥挤，台风天最怕——2023年台风"苏拉"来的时候，水灌进家里，电也停了，300多户停电，600户停水，224人被转移安置。

"40多年前，我们在这里建起了深圳第一批楼房。如今，它们成了我们的'心头病'。"陈伯说。

但这次，螺岭终于等来了真正的转机。

一、螺岭在哪？问题有多严重？

• 超七成房屋建成超过40年，C级及以上危房占比过半
• 小学学位缺口720个，片区无空余用地建社区公园、社康中心、幼儿园
• 仅有的两条单向单车道，早晚高峰堵得水泄不通
• 地势落差近10米，排水系统不畅，内涝风险居高不下

"我们就盼着改造，能住上安全、舒心的房子。"居民李阿姨说。

二、新模式：政府主导，不再让开发商说了算

以前深圳的旧改，大多是开发商主导——政府批项目，开发商出钱拆迁，建好房子卖房赚钱。问题是，一旦开发商资金链断裂，项目烂尾，居民回迁遥遥无期。

螺岭走的是新路子——"政府主导+国企实施、净地出让+市场参与"。

• 政府角色：从监管者变成主导者，承担规划审批、资金保障、回迁安置全链条工作
• 操盘方：市属国企天健集团，仅收取4%固定服务费，不通过房地产开发销售盈利，定位为"服务商"
• 资金保障：42亿元专项借款（政策性银行+政府专项债），专款专用、封闭管理

以前是"开发商说了算"，现在是"政府兜底、国企操盘、居民安心"。

三、三种补偿方式：要房、要钱、要房票，自己选

四、低容积率：告别"摩天住宅楼"

以前深圳很多旧改项目，容积率动辄超过8，四五十层的"摩天住宅楼"比比皆是。螺岭这次反其道而行：

• 总建筑面积从47万㎡压缩至37万㎡
• 建筑限高80米
• 按住建部《住宅项目规范》设计，电梯配置、隔音性能、适老化设计全面升级

"压缩建筑面积会影响项目收支平衡，但我们更看重长远的社会效益和居民的居住品质。"项目相关负责人表示。

五、13年等待：一波三折的旧改路

螺岭这个项目，真是"起了个大早，赶了个晚集"。

六、群众最关心的5个问题

Q1：我是螺岭居民，能选哪种补偿方式？

三种方式任选：产权调换（原址回迁）、货币补偿（拿现金）、房票安置（凭票选房）。房票安置是深圳首次大规模落地，具有奖励高、不限购、可拆分、能转让等优势。

Q2：改造会不会让我没地方住？

Q3：钱够不够？会不会烂尾？

资金来源是42亿元专项借款（政策性银行+政府专项债），专款专用、封闭管理，由国企天健集团操盘。政府兜底，烂尾风险大幅降低。

Q4：容积率这么低，房子够住吗？

规划住宅32.85万㎡，容积率3.0-3.1，主打低密改善。虽然建筑面积压缩了，但居住品质提升，配套更完善，15分钟生活圈全覆盖。

Q5：螺岭改造对深圳其他旧改有示范意义吗？

有。螺岭是深圳城中村改造新政下首个中心城区"巨无霸"项目，房票安置、政府主导、低容积率等模式，将成为后续项目的参考模板。

七、同行关注：螺岭模式的四大创新

如果你是自然资源领域的从业者，螺岭项目有几个值得研究的创新点：

1. 房票安置标杆

深圳首次大规模落地房票安置，为后续城中村改造提供安置模板。房票可拆分、能转让、不限购，打通了补偿与市场的通道。

2. 政府主导+国企操盘

从"开发商主导"转向"政府统筹+国企保本运营"，化解资金烂尾隐患。天健集团仅收4%服务费，不靠开发牟利，定位"服务商"。

3. 低容积率成新趋势

3.0-3.1的容积率，告别过去"越建越高"的老路，居住品质优先。未来深圳旧改可能都会朝这个方向走。

4. 城市体检+更新联动

螺岭项目基于2024年《深圳市城市体检城中村专项体检》报告推进，体现"先体检后更新"的政策逻辑。

八、螺岭的意义：不止是一个片区

螺岭项目的意义，远不止2355户居民的安置问题。

结尾

陈伯站在阳台上，看着楼下贴出的改造公告，眼里终于有了光。

"等了13年，总算看到了实实在在的希望。"

螺岭的故事，是深圳城市更新的一个缩影，也是中国超大城市从"大拆大建"走向"精细更新"的一个注脚。

你家那边有没有类似的城中村改造项目？进展怎么样了？欢迎在评论区聊聊。

政策依据

• 《城市更新"十五五"规划》（国务院，2026年5月）
• 《罗湖区螺岭片区城中村改造单元规划》（深圳市城市规划委员会，2026年6月）
• 《罗湖区螺岭片区改造项目综合方案公告》（罗湖区住房和建设局，2026年6月17日）

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