深圳200w刚需买房:荣超花园＂云＂看房笔记(龙岗布吉地铁站)

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今天继续“云”看房荣超花园，主要从以下几个方面看房：

一、小区信息

分几期开发？每期建成年代？总栋数？

每栋层数？总户数？容积率？绿化率？

物业是谁，管理水平怎么样？物业费多少？

车户比，停车是否方便？是否有汽车充电桩？电动车充电桩？

是否人车分流？分流方式？

外墙是否掉皮、老化？

二、小区优缺点

水电燃气供应？

噪音：是否离地铁轨道、主干道近？

交通：最近地铁站？步行多久？

周边面貌？

配套：商超、医院、快递？

采光、楼间距？自住率？

学位？梯户比？层高？排水？

活动空间：儿童游乐区、老年人活动场地？

三、价格

挂牌价？最近 3 个月成交价？成交单价？

四、个人感受

废话不多说，直接上干货。

一、小区信息

荣超花园共分 4 期开发。1-3 期：1996-1998 年开发，1998 年前后竣工。4 期：1998-1999 年开发，2000-2001 年竣工交付。

总栋数主流统计 22-23 栋，其中约 20 栋为多层楼梯房，2-3 栋为高层电梯房。

（下图红框标起来的应该是电梯房）。

总户数主流统计 1643-1692 户，部分平台统计为 1824 户，存在统计口径差异。

容积率开发商官方数据 2.5；第三方平台主流数据 3.0，部分平台统计为 3.8（这个容积率算高了呀）。

绿化率 38% 。

物业公司是深圳市荣超物业管理股份有限公司（国家一级资质物业）。

管理水平中等偏上。之前去过，算是半全封闭式管理，进小区不用刷卡。

24 小时保安值班 + 巡逻，单元门刷卡门禁，外来人员登记。

卫生清洁及时，绿化定期修剪，公共设施维护较好。

物业费如下：

多层楼梯房：1.0-1.01 元 /㎡・月。高层电梯房：2.5-2.8 元 /㎡・月。

这个物业费中规中矩。

车户比说是约 1:0.6（共 1100 个车位：地上 500 个 + 地下 600 个）。我没看到地下停车场。

停车情况比较紧张，晚上 7 点后地面车位基本满员；地面停车 100 元 / 月，地下停车 200 元 / 月。

汽车充电桩搜了一下，应该是没有的。

电动车充电桩我感觉该有，但是地图上也没看到，需要实地考察。

人车分流就不用想了，也没有。

外墙情况应该还不错。外立面以粉色涂料为主，楼龄约 25 年，存在自然老化痕迹；无公开大面积墙皮脱落、瓷砖掉落的负面记录。

二、小区优缺点

水电燃气供应应该是正常的。民水民电，管道天然气正常开通，无频繁停水停电的公开负面反馈。

排水系统应该也是正常的。暂无公开暴雨天大面积积水的负面记录，排水系统无官方权威测评数据。

噪音情况要分开讨论吧。北区那边有龙岗大道，之前实地看过，有噪音。

下图红框标起来的，应该基本没什么噪音。

最近地铁站是 3/5/14 号线布吉站，步行大约 1100 米，12分钟。

未来 17 线通车后，更加便利。步行 600 米到罗岗站。

周边面貌就是老城区的感觉。

有城中村，比较破。

生活配套也比较成熟了。

商超方面，有钱大妈、各种生鲜便利店。

两公里到万象汇。

医疗方面，小区附近有社康、药房。

2.2 公里到龙岗第二人民医院。

取快递的话，小区门口有菜鸟驿站、快递柜，很方便。

采光与楼间距应该也是正常的。以板楼户型为主，楼间距约 20-25 米，多数户型采光通风较好，低楼层房源采光略有遮挡。

至于自住率，暂无官方公开的自住率统计数据，以自住家庭和通勤租客为主，人员流动性适中。租客应该不少。

学位方面，小区自带民办荣超幼儿园。

小学：公办信义实验小学。步行约 1000 米。

初中：公办贤义外国语学校初中部。步行约 1300 米。

梯户比如下：

多层楼梯房：以 1 梯 2 户为主，少量 1 梯 4 户。高层电梯房：3 梯 8-10 户。

层高应该也是正常的。

活动空间地图上看不到什么，应该有公共健身器材区。

三、价格

价格方面也不算贵。两万五的单价，但是从四十多平的一房，到六十平的两房，还有九十平的三房。

都在两百以内。适合刚需。

四、个人感受

荣超花园优点如下：

近地铁+配套足+总价低

劣势如下：

临龙岗大道的有噪音+租客多+上学略远

总体而言，我的心动指数为 7（满分10）。纳入考虑范围。

我是粤文，很高兴认识你。