深圳赤湾天健湾时代府优缺点解读

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来自深圳市住房和建设局的数据显示，4月30日至5月10日，全市一、二手商品住宅累计网签2776套，同比大幅增加52.9%。其中，新建商品住宅认购1021套，同比增加33.6%；网签销售1272套，同比增加67.8%。二手住宅网签成交1504套，同比增加42.2%。全行业市场交易活跃度全面提升。

楼市的火热，得益于深圳楼市政策的持续优化。4月29日，深圳市住建局发布新一轮楼市优化新政，聚焦福田、南山、宝安新安街道三大区域，定向松绑限购、大幅提升公积金贷款支持力度，精准激活刚需与改善需求，进一步降低置业门槛。

一直以来，南山都是置业及居住改善的焦点区域，此次新政的推出让南山重点区低密品质住宅成为市场的大热门，外地客群大幅涌入重点区，成交量大幅攀升。

新政推出后成交量大幅攀升（数据来源：深圳贝壳研究院）

在政策与市场回暖双重驱动下，天健·湾TIME凭借低密新规、山海资源、国企品质与全维配套，成为湾区改善置业的匠心之作，助力赤湾迎来人居升级新时代。

最新消息：

南山赤湾低密+海景+新规盘【天健湾时代府】5月30日开放了高区实体样板间，欢迎提前来电、预约参观！

小区基础条件非常好：

容积率仅2.8，对比开云府的7.0，琅玥湾的4.77，云山海的3.45和山海丹华的3.37，在这些新盘中是最低的，且限高100m。

纯商品房小区，只有2栋30层住宅楼，2T5户，共290套113-139㎡的4-5房。

大部分户型无遮挡看海，主力的113㎡4房为南向和西南向，4层以上可越过前方的天后博物馆看海景。

高区航拍图（2025年拍摄）

【天健湾时代府】折后户型价格139平5房/西南/962-1171万113平4房/西南/723-869万114平4房/东北/715-746万115平4房/西南/741-910万

总平面图（如下图）

01户型，建面约139㎡，5房2厅2卫（下图）

02户型，建面约113㎡，4房2厅2卫（下图）

04户型，建面约115㎡，4房2厅2卫（下图）

05户型，建面约114㎡，4房2厅2卫（下图）

深圳南山赤湾的“天健湾时代府”是赤湾板块首个“新规”楼盘，主打低密、高得房率与一线海景，适合前海、蛇口通勤的改善型客群，但受限于赤湾板块的当前城市界面和交付周期，需综合评估。以下是该楼盘的详细优缺点解读：

一、 项目优点

1. 产品力突出，得房率高且层高优越

• 高得房率：作为新规楼盘，通过设备平台、飘窗等赠送面积，得房率超100%（约102%-105%），同等建筑面积下实际使用空间更大，性价比高。
• 低密舒适：容积率仅2.8（片区较低），2栋楼总高30层，层高达3.15米，居住密度低，采光与通风条件好，居住舒适度优于周边多数高层密集社区。

2. 景观资源稀缺，一线无遮挡海景

• 项目南临伶仃洋，前方无遮挡，6楼以上即可看海景与港口，部分户型可俯瞰小南山公园，景观视野极佳，具备稀缺的“海景房”属性。

3. 交通通勤便利，通勤效率高

• 距离地铁2号线与5号线交汇的“赤湾站”直线距离约300-500米，步行可达，可快速通达前海、蛇口、深圳湾等核心区域，通勤便利。

4. 社区纯粹，车位充足

• 项目为纯商品房社区，无回迁房、公租房或安居房混杂，居住圈层纯粹；车位比超1:1.3，停车方便，后期居住体验较好。

5. 户型设计合理，空间利用率高

• 主力户型为113-114㎡的4房2卫和139㎡的5房2卫，户型方正，多为南北通透或四开间朝南，LDKB一体化设计，空间布局合理，兼顾实用与美观。

6. 开发商品牌与交付标准

• 由天健集团开发，品牌实力较强；为带精装交付，配置较高（含LG中央空调、华为全屋智能、老板牌厨电等），可节省后期装修成本。

二、 项目缺点

1. 周边城市界面一般，短期有施工影响

• 赤湾目前仍处于开发阶段，周边存在物流仓储、港口作业及大货车通行，城市面貌有待提升，高峰期主干道（如赤湾六路）易拥堵。
• 片区内其他楼盘仍在建设中，中短期内难以避免施工带来的噪音和粉尘影响。

2. 交付周期较长，等待成本高

• 预计交房时间在2028年6月（期房），等待周期较长，不适合急于入住的买家，且存在一定的交付风险。

3. 教育配套相对短板

• 学区对应南二外赤湾学校等，师资力量在南山区属于中游水平，教育资源相对短板，对优质学区有强需求的家庭需谨慎考虑。

4. 临近古庙，部分购房者可能介意

• 项目南侧紧邻天后博物馆（古庙），部分购房者可能介意风水或飞角冲射的视觉影响。

5. 区位相对偏远，通勤距离受限

• 项目位于南山赤湾，距离南山核心区（如深圳湾、科技园）较远，跨区通勤时间较长，对通勤距离要求高的上班族需综合评估。

总结：

天健湾时代府在低密、高得房率、海景和地铁通勤方面优势明显，适合预算在600万以上、注重居住舒适度、能接受赤湾板块现状的改善型客群

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