汉园茗院

B区｜项目基础信息

=====汉园茗院B区=====

产品面积：约117-185㎡ 

产权：70年

总楼层：39-45层

层高：1-2单元约3.0m，3单元约3.6m

梯户比：3梯3-5户

车位：约579个（规划约450个），车位比约1：1.2

入市时间：2024年9月

入伙时间：2025年6月

 教育配套

汉园茗院自带一所9班幼儿园，旁边配建了一所九年一贯制的学校，是原来的长源小学拆除重建，将扩建成一所不少于24班的九年一贯制学校。目前划编为南方科技大学教育集团（南山）长源小学。

学区范围内有三所学校，分别为南科大实验学校、南科大第二实验小学、南科大塘朗小学。

中学有哈工大实验学校、龙珠学校初中部、南山外国语桃源中学三所学校，共享多个学校可多重选择。

交通配套

多维交通脉络 举步同频世界

双高铁主动脉 一键畅达全国

占据全城双TOD中轴，举步西丽高铁枢纽，一站直达深圳北站。

西丽高铁新城：13台25线，超越“深圳北站”的交通能级，同时引入深惠城际，深莞增城际2条铁路，无缝衔接片区生活。

深圳北站：11台20线，深圳规模最大、客流量最大的特大型综合铁路枢纽，日均客流高达14.9万人次。

地铁多轨并行，轻松速联全城：坐落于5号线长岭陂站地铁口，便捷换乘4、6、7、13号线（建设中），直达南山、福田CBD。

路网紧密交织，便捷通达城芯：坐拥“三横三纵”城市主干道，经留仙大道对接南坪快速、福龙路以及北环大道，快速出入南山、福田、宝安等核心区。

大沙河创新走廊 产业发展黄金轴

深圳“十四五”规划重点建设项目,大沙河创新走廊产学研全链条覆盖,串联起留仙洞、大学城、深圳湾等深圳经济科研实力最强的片区。

商业配套

自身自带4650㎡商业，周边有宝能环球汇、京基御景峯商业。宝能环球汇是片区主要的大型购物中心。

小区楼下旁就是京基约3.7万㎡商业购物中心、高端公寓和住宅，满足办公、居住、购物、餐饮、休闲、娱乐等多种功能。这就具备类似于华润城一样的热销基因。

地铁上一站可抵达深圳北站有建设中的华润万象城（建设中），地铁下一站可抵达西丽宝能城，塘朗城等大型商场。

户型图鉴赏

汉园茗院位于深圳市南山区西丽街道大学城片区（留仙大道与长源二街交汇处），为地铁5号线长岭陂站（A1出口）的地铁口物业。项目分为A区（高层住宅+保障房）和B区（纯住宅），主打改善型户型（110-169㎡）。以下为该楼盘的优缺点详细解读：

 一、 项目优点 

1. 交通便利，通勤便捷 地铁口物业：距离5号线长岭陂站仅约100米，步行极短，一站可达深圳北站，换乘4/6号线及高铁非常便利。 路网发达：紧邻留仙大道，自驾出行方便，可快速通达南山、福田、龙华等区域。 

 2. 教育资源丰富，配套完善 教育配套：自带9班幼儿园，旁边配建九年一贯制学校（长源小学），周边有南科大实验学校、南科大第二实验小学等，教育资源较为丰富。 商业配套：自带部分底商，周边有京基御景峯、宝能环球汇、塘朗城等大型商业，满足日常购物与休闲需求。 生态资源：背靠塘朗山，临近长岭陂水库、大沙河生态长廊，部分高楼层户型可享山景与水景，生态环境较好。

  3. 准现房交付，性价比相对较高 交付快：为精装/毛坯准现房，交付周期短，即买即住，省去期房等待及烂尾风险，品质可见。 价格优势：相比南山核心区，西丽为价格洼地，楼盘单价约6万起，总价在700万-1300万之间，对于预算有限但想上车南山的改善型客户而言，性价比相对较高。  二、 项目缺点 

1. 噪音影响较大 交通噪音：A区紧邻留仙大道，且靠近地铁5号线高架轨道，低楼层及临街户型受噪音影响较为明显。 铁路噪音：B区部分楼栋（如靠近平南铁路的楼栋）可能受到铁路运行噪音的干扰。

  2. 容积率高，楼间距小，视野受限 容积率高：项目容积率在6.14-6.58之间，属于高容积率社区，居住密度较大，部分低楼层户型因楼栋遮挡，景观视野受限，采光可能受到影响。 

 3. 居住纯粹性一般，存在不确定性 保障房混居：A区包含部分保障房（1栋1单元），且近期有深大整租部分房源作为研究生宿舍的传闻，小区人群结构相对复杂，对小区整体的居住纯粹性和私密性有一定影响，可能对部分改善型客户的心理预期产生干扰。

  4. 片区交通高峰期拥堵 项目周边为西丽大学城边缘区域，部分路段（如留仙大道）在高峰期时车流量大，存在一定的拥堵情况。

  总结：

汉园茗院适合预算在700-800万左右、注重地铁通勤、对南山居住有执念且能接受一定噪音和密度的改善型或刚需客户。

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