深圳千万豪宅成交占比创年内新高

📌 6月深圳楼市上演“冰火两重天”：千万级以上豪宅成交占比跳涨至14.1%，创今年新高；而二手房周度成交却骤降至88套，市场观望情绪浓厚。一周内深圳诞生两宗“地王”，科技园南区楼面价10.87万/㎡刷新纪录，前海桂湾地块同样溢价超114%。广州南沙“南十条”正式落地，以旧换新最高补贴17万元，网签即可申请学位。

🏠 一、深圳市场｜豪宅成交占比跳涨，刚需观望情绪加重

6月深圳楼市呈现明显的“K型分化”——高端市场火热，刚需市场降温。

千万豪宅成交占比创今年新高

乐有家研究中心数据显示，截至6月11日，6月深圳1000万以上高总价房源成交占比出现显著抬升：

· 1000万-1500万占比9.1%，较5月上涨1.4个百分点

· 1500万以上占比5.0%，较5月上涨1.2个百分点

· 千万级以上豪宅合计占比14.1%，上涨2.6个百分点，涨幅显著创今年新高

南方财经分析指出，核心区多个豪宅项目接连热销，进一步提振了高端客群对深圳核心资产的信心，6月市场延续了“4.29”新政后高端改善客群加速入场的趋势。

二手房成交骤降，市场观望情绪浓厚

与豪宅市场的火热形成鲜明对比的是，深圳二手房市场在6月13日出现“断崖式”下跌。当日二手房成交仅88套，环比骤降57.5%，成交面积8140.4㎡，环比下降58.8%。

成交数据的剧烈波动，反映出当前市场的分化特征：高端改善需求集中释放，而刚需客群受制于经济预期和收入压力，入市意愿不强。

🏗️ 二、土地市场｜一周内两宗“地王”，溢价均超100%

6月5日至12日短短一周内，深圳土地市场接连上演“土拍大战”。

科技园南区地块：楼面价10.87万/㎡刷新纪录

6月5日，保利置业以57.72亿元竞得南山区粤海街道T204-0153宗地，成交楼面价约10.87万元/㎡，溢价率150.74%，刷新深圳涉宅用地楼面价历史纪录。该地块是科技园南区近十年来首宗公开出让的纯住宅用地，容积率仅2.9，在核心区极为稀缺。

前海桂湾地块：楼面价9.6万/㎡创片区新高

6月12日，建发房产以35.25亿元竞得前海桂湾地块，成交楼面价约9.6万元/㎡，溢价率114.29%，创下前海片区楼面价新高，也为深圳涉宅用地成交楼面价第二高。

两宗地块竞价均接近300轮，溢价率双双破百。深圳中原研究中心分析指出，这本质是行业对深圳核心板块长期价值的一致认可。当前核心区地皮楼面价已出现超过周边二手楼价格的“面粉贵过面包”现象。

🏛️ 三、广州南沙｜“南十条”落地，以旧换新最高补17万

6月2日，南沙区正式发布《关于进一步推动南沙区房地产市场高质量发展的实施意见》（“南十条”），涵盖以旧换新、现房销售、购房入学、保障房收储等十个方面。

以旧换新：国企直接收购，补贴力度全市领先

南沙开建集团率先推出“以旧换新”实施方案，首批收旧资金30亿元，后续规模或达100亿至300亿元。居民与开发商谈定价格、补齐差价即可一步到位置换新房，旧房收购款直接抵扣新房购房款。

按新房总价1%发放专项补贴，单套最高2万元，补贴总额3000万元。与广州市级政策（按贷款总额1%补贴）不同，南沙按购房总价补贴，全款及低贷款购房者同样受益。两项补贴可叠加，还能与南沙人才生活补贴叠加，符合条件的青年人才最高可获17万元补贴。

购房入学：网签即可申请学位，探索商办物业入学

自2025年起，南沙已落实“购房入学”。购买新建商品住宅的非本区户籍人员，完成网签即可申请义务教育阶段起始年级公办学位。今年还将有条件探索购买商办物业入学。

🇭🇰 四、香港楼市｜观望议息结果，二手成交创16周新低

香港二手楼市交投于过去周末明显放缓。

香港置业统计显示，6月13日至14日十大指标二手屋苑仅录得约2宗成交，按周减少约66.7%，创16周新低。中原十大屋苑周末交投3宗，数字连跌4周，为55周新低，其中7个屋苑零成交。

市场分析认为，三大因素导致二手受压：市场观望美聯儲即将公布的议息结果；新居屋搅珠在即，冻结部分刚需购买力；新盘持续热销，吸走大量市场购买力。

不过，新盘的暢旺銷情亦带动整体入市气氛。恒地牵头的红磡首岸第4期周日推80伙，截至当晚8点共售出59伙，套现逾4.5亿元，并录得8组大手客成交。

📌 五、一句话速览

· 深圳6月千万级以上豪宅成交占比14.1%，上涨2.6个百分点创今年新高，高端需求集中释放

· 6月13日深圳二手房成交骤降至88套，环比骤降57.5%，市场观望情绪浓厚

· 一周内深圳诞生两宗“地王”：科技园南区楼面价10.87万/㎡创新纪录，前海桂湾楼面价9.6万/㎡创片区新高，溢价均超100%

· 广州南沙“南十条”落地：国企直接收购旧房，以旧换新最高补17万，网签即可申请学位

· 南沙开建集团首批收旧资金30亿元，后续或达300亿元，收储范围覆盖全市

· 香港二手成交创16周新低，市场观望美聯儲议息结果，新盘首岸4期单日售59伙

📖 六、每日知识点｜什么是“面粉贵过面包”？

近期深圳土拍中，科技园南区地块楼面价10.87万/㎡，已超过周边部分二手房价格，这种现象在业内被称为 “面粉贵过面包” 。

“面粉”与“面包”的比喻

“面粉”指土地成本（楼面价），“面包”指建成后的房屋售价。当楼面价接近甚至超过周边房价时，就出现了“面粉贵过面包”现象。

为什么会发生？

开发商敢于以高于周边房价的成本拿地，通常基于以下判断：

· 预期未来房价上涨：相信项目入市时房价已上涨，能够覆盖高地价成本

· 产品溢价能力：通过打造高品质、差异化产品，实现比周边二手房更高的售价

· 稀缺性价值：核心区优质地块供应极少，具有不可替代性

对购房者的启示

“面粉贵过面包”通常被视为市场热度的重要信号。但需要注意：高地价不一定意味着高回报。若市场环境变化或开发商产品定位失误，高价拿地也可能面临“被套”风险。对于普通购房者而言，地王项目入市价格往往较高，需结合自身需求和经济实力理性判断。

以上内容整合自南方财经、每日经济新闻、香港文匯網、觀點網、广州日报、中房网等公开渠道，不构成任何投资建议。