深圳6月土拍地王频现,什么信号?

进入到6月不久，深圳的楼市跟天气一样火热，连续的两块土拍创出新高，无疑给深圳楼市的回暖又增加了一把火。

6月5日，南山科技园时隔多年推出首宗纯住宅用地，该宗土地位于深圳科创核心，面积1.4万平方米，建面5.3万平方米，容积率只有2.9，限高100米，开拍仅10分钟，多家开发商轮番举牌。随后一个多小时，现场角逐了290多轮。最终，保利以57.72亿元拿下，溢价率高达150.7%，折合楼面地价约10.87万/平，创下深圳历史地价最高纪录。也是全国住宅类地块的第二高纪录。

紧接着6月12日，前海桂湾纯住宅用地成功出让，多家头部房企角逐近300轮，最终建发以35.25亿元拿下地块，楼面价9.59万/平，溢价率114%，刷新前海片区宅地单价纪录，本地块就在招商海宴府隔壁。土地面积1.19万平米，建面3.6万平米，容积率3.1，限高100米。原先以为招商跟中海一样，势在必得拿下做二期项目，没想到还是给态度更坚决的建发抢到了，这个楼面地价比海晏府2025年7月8.42万/平的楼面地价高出了14%，比房价涨的还快！

为什么两块地楼面价创新高？稀缺稀缺还是稀缺。

南山科技园地块是“宇宙第一街道”粤海街道的核心位置，该片区时隔多年推出的首宗纯住宅用地，位于深圳科创核心（粤海街道集聚了超百家上市公司，集聚了腾讯、华为、微众银行、中兴、大疆等头部企业），区域内住宅供应长期空白，产业人群购买力极强，且周边配套成熟、学位优质，属于“不可复制的核心资产”。

前海桂湾地块是前海发展最成熟的板块，近5年仅公开出让 2 宗纯商品宅地，紧邻此前热销的海晏府（折后均价 13 万 /㎡），区域作为深港合作核心区，定位是面向世界的板块，政策红利、产业集聚、各种外部配套均为深圳顶级，居住用地极度稀缺。

头部房企的核心资产抢占逻辑

参与竞拍的均为保利、建发、华润、中海、招商等头部央国企，这类企业资金充裕，在行业调整期更倾向于“押注一线城市核心地段”：深圳作为全国楼市的风向标之一，核心区宅地抗风险能力、保值增值属性极强，而且销售去化时间快，是各家房企的重要“粮仓”；同时拿下标杆地王也能强化品牌在一线城市的影响力，提升在深圳的市场份额。

此前深圳湾澐玺、中信信悦湾、招商海晏府、招商玺家园等高端项目开盘均实现高去化，验证了深圳高端改善群体的强大购买力：房企测算粤海地块未来入市售价可达18万+/㎡、桂湾地块可达15 万 +/㎡，仍有合理利润空间，对高端市场的去化和售价有明确信心，因此愿意高溢价拿地。

而且深圳本身建设用地紧张，宅地供应常年不足全国一线城市平均水平，核心区（南山、前海）的宅地供应更是要大战几百回合才能抢到；本次两块地同时推出，且均为无配建、低容积率的新国标纯住宅优质地块，进一步放大了供需缺口，引发房企激烈争夺。

对深圳楼市的核心影响

一、市场正面预期持续加强

连续两块地王打破了此前市场对深圳楼市的低迷预期，毕竟面粉都比很多面包的价格都贵，未来房价只能不断攀升，尤其是高端市场的信心将显著提振：核心区优质的二手房业主报价预期会企稳，房源议价空间收窄，客户的观望情绪会逐步缓解，市场成交量有望稳步回升。而且会给其他的开发商更多的信心拿项目，毕竟几个大哥用真金白银出手了，自己还有啥担心的。因此地王的出现有利于引领楼市的企稳修复。

二、市场分化：“核心豪宅化+外围刚需化”

由于两块地王的超高楼面价，面粉如此昂贵，面包自然得涨价，意味着开发商只能做大面积的顶豪实现溢价，进一步加剧了深圳楼市的分化格局：南山、前海等核心区未来住宅将全面走向高端化豪宅化，房价天花板持续抬升；刚需购房需求将进一步向光明、坪山、沙井等外围区域转移，外围区域房价保持平稳，核心与非核心区域的房价差距会持续拉大。未来深圳不排除出现100万/平的住宅。

三、房企策略：全面聚焦一线城市核心地段

后续房企拿地会更集中于一线城市，特别今年是APEC年，深圳即将成为全球的焦点，未来深圳的资产将成为全球买家的香饽饽，深圳核心区优质地块将持续火热，非核心区域配套不成熟的地块会持续低迷，土拍市场的 “冷热分化” 会成为常态；同时房企会更倾向于打造高端改善产品，刚需住宅的供应主体将进一步转向龙华光明宝安等板块。而且未来在牌桌的基本上都是财大气粗的国央企，民企很难抢一杯羹。

而且在6月25日，宝中北街坊地块也会正式出让，接着前面两个地王的威力，这次的价格肯定不会便宜，并且非常有可能超过去年南街坊的深圳观潮府的楼面价：5.96万元/平方米。让我们拭目以待。

总而言之，回顾过去十几年深圳的地王热频发的时期，都无一例外是房价上涨的周期，因此今年深圳楼市的回暖一定会加快，要买房的朋友尽快出手吧。