深圳200w刚需买房:中海怡美山庄看房笔记(龙岗四联地铁站)

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主要从以下几个方面看房：

一、小区信息

分几期开发？每期建成年代？总栋数？

每栋层数？总户数？容积率？绿化率？

物业是谁，管理水平怎么样？物业费多少？

车户比，停车是否方便？是否有汽车充电桩？电动车充电桩？

是否人车分流？分流方式？

外墙是否掉皮、老化？

二、小区优缺点

水电燃气供应？

噪音：是否离地铁轨道、主干道近？

交通：最近地铁站？步行多久？

周边面貌？

配套：商超、医院、快递？

采光、楼间距？自住率？

学位？梯户比？层高？排水？

活动空间：儿童游乐区、老年人活动场地？

三、价格

挂牌价？最近 3 个月成交价？成交单价？

四、个人感受

废话不多说，直接上干货。

一、小区信息

小区分 2 期开发。一期：2004 年 12 月竣工交付。二期：2005 年 8 月竣工交付。

小区大门给人豪宅的感觉（原谅我没拍出来这个气势，实地看真的很不错）。

总栋数共 20 栋，84 个单元（以 5-7 层楼梯房为主，仅 6 个单元为电梯房）。

每栋层数如下：

楼梯房：总高 5-7 层，无电梯。

电梯房：总高 11-12 层，小高层。

总户数的主流数据为 1457-1468 户，部分平台显示 1521 户。

容积率 1.2-1.3 。AI 说是横岗片区最低水平之一。

绿化率 46%-47%（中海园林标准，热带植被丰富）。

绿化确实不错，也是园林是小区。可能这就是中海的特色。

但是现在去看，让我感觉有点杂乱无章。这个见仁见智。

物业公司是中海物业管理（深圳）有限公司（原中海蔚蓝物业）。

管理水平中等偏上，全封闭式管理，24 小时保安值班 + 巡逻，单元门刷卡门禁，外来人员登记，卫生清洁及时，绿化定期修剪，公共设施维护较好。

管理水平确实可以，进小区都要刷卡。我们是尾随着进来的。😂

物业费如下：

楼梯房：1.69 元 /㎡・月。电梯房：2.29-3.14 元 /㎡・月。

这个价格属于略高的水平。但是毕竟小区维护很花钱，可以理解吧。

车户比约 1:0.57-1:0.6（共 833 个车位：地上 800 个 + 地下 33 个）。

我没看到地下车位，但是地上车位很紧张。

无人车分流，晚上 7 点后地面车位基本满员，车辆停靠在道路两侧；地面停车 100 元 / 月，地下停车 200 元 / 月。

地图上可以看到充电桩，应该是有的。

外墙保养的还是可以。

外立面以白色为主色调，辅以橘红色装饰，整体维护得当，无大面积墙皮脱落、掉砖现象，仅部分楼栋边角有轻微岁月老化痕迹。

二、小区优缺点

水电燃气供应方面，民水民电，管道天然气正常开通；无频繁停水停电现象，高楼层水压稳定。

整体排水正常，暴雨天无大面积积水，仅个别低洼处有短暂积水。

我去的时候正好是下雨天，地面上会看起来比较脏，但这是园林式小区的特点吧。

噪音情况可能还好，我在时候没有注意到，刚刚发现小区旁边还有铁路。这一点要再观察下。

最近地铁站是 14 号线（东部快线）四联站 E1 出口。

步行距离大约 500 米，6分钟左右够了。

周边面貌还算不错以信义锦绣花园、康乐花园等成熟小区为主，西南侧有产业园区。

生活配套比较成熟。

附近有商超、钱大妈等，买菜购物方便。小区门口也有便利店。

医疗方面，小区门口有药店。社康要到信义锦绣小区，几百米的距离，不算远。

取快递的话，小区内有快递柜，小区门口也有菜鸟驿站，很方便。

楼间距也不错。

纯板楼结构，楼间距 25-30 米。

AI 说 90% 以上为 1 梯 2 户户型，南北通透，全天采光无遮挡。我有点不相信。当然我没有实地进单元门看，这个可以再确认下。

当然由于树木较多，低楼层采光可能受到影响。

自住率还是一如既往地约 75%-80%，以福田、罗湖通勤的自住家庭和本地居民为主，人员流动小。

学位方面呢，

幼儿园：小区内自带公立怡美山庄幼儿园，很不错。

小学和初中都是公办横岗中学，就在小区旁边，一墙之隔。

这么看，也算实现目送式上学。好像也不错。

梯户比如下：

楼梯房：1 梯 2 户（占比 90%）/1 梯 4 户。电梯房：2 梯 4 户。

层高我没有实地看，但应该是正常的。约 2.8 米，净高约 2.65 米，无压抑感。

活动空间也很丰富。

有儿童游乐区（滑梯 + 沙池）、老年活动中心（含棋牌室、桌球室）、公共健身器材区、中心喷泉花园等。

三、价格

价格方面也还算可以吧。但朝向、户型、装修好的肯定贵一点。

两房基本上要到 180 了。