深圳新规 | 物业维修资金使用流程

依据《深圳市物业专项维修资金管理规定》【2025】7号（2026年1月1日实施）。业委会+物业公司联合执行，分专项使用、日常使用、应急使用三类流程，可直接上墙、发文、归档。适用于深圳市住宅、商住、办公及商业等物业专项维修资金的缴纳、使用、管理和监督。

一、通用前提

1.适用：保修期满后共有部位/共用设施设备维修、更新、改造

2.决策：全体共有→业主大会；部分共有→相关业主；单栋共用→本栋业主

3.造价审核：仅应急≥10万元强制审核；其余由业主大会自主决定

4.公示：线上（市物业管理平台）+线下公告栏，不少于10日

二、专项使用流程（大中修/更新改造）

1.排查与方案

物业现场查勘，编制维修方案（项目、预算、分摊、施工、验收、结算）

2.业主表决

业委会组织业主大会表决，形成书面决议并公示

3.首期款申请

物业提交材料→区管理机构备案→拨付≤60%预算

4.施工与监理

按方案施工，业委会全程监督

5.竣工验收

业委会组织验收，出具合格意见

6.尾款拨付

提交验收、合同、票据、结算→区管理机构备案→拨付尾款

三、日常使用流程（小额维修，备用金模式）

1.业主大会授权

设立备用金、单次额度、年度上限（≤本年实收50%）

2.备用金划拨

决议公示→申请→区管理机构备案→银行到账

3.使用与核验

物业提交使用方案→业委会核验→施工→公示使用明细

4.核销与续拨

额度用完，凭明细、票据核销，可同步申请再次划拨

四、应急使用流程（危及安全/立即抢修）

情形（电梯、消防、渗漏、脱落、水电故障等）

1.紧急处置

物业立即抢修，告知业委会；业委会/街道办确认紧急情形

2.分金额办理

金额＜10万元：完工验收→公示→一次性核销拨付

金额≥10万元：申请+造价审核+公示→拨付≤50%预算→完工验收→拨付尾款

3.材料归档

维修方案、紧急确认书、验收单、票据、结算

五、业委会与物业公司职责分工

1.物业公司：查勘、方案、施工、申请、公示、资料、售后

2.业主委员会：表决组织、监督核验、验收签字、资金公开、异议处理

六、关键合规要点（2026新规）

1.资金余额＜首期30%，仅可用于应急维修

2.费用≥10万元，提前10日公示支出需求

3.全流程在全市统一平台公开，可追溯

4.招标、监理、设计、造价等费用可从维修资金列支

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