239亿热销之后，深圳湾澐玺南区楼王即将登场——后海十年断层新盘的收官之作板块视角：后海总部基地绝版宅地 | 产品视角：202-258㎡纯粹大平层，4梯3户低密格局 | 价格视角：吹风价3300万起，全盘销售额突破239亿验证市场认可深圳湾澐玺两开两捷再创神话：北区首开130亿登顶销冠，南区2栋2单元三月加推销约七成，全盘累计销售额突破239亿。如今南区最后一栋住宅——2栋1单元（楼王位置）即将拿证加推，建面约202-225-258㎡，4梯3户低密格局，吹风总价3300万起。这不仅是澐玺南区的压轴之作，更可能是深圳湾核心区买入新房的最后窗口期。
-- 重点数据卡 --
【开发商】深圳市润海发展有限公司（华润+中海）
【占地面积】约38566.56万㎡
【建筑面积】约263000.00万㎡
【容积率】8.76
【住宅套数】566
【车位】1804个（约1:2）
【户型面积】2-1栋202-258㎡; 2-2栋216-430㎡
【交房标准】精装
【销售状态】已开盘
-- 重要时间节点 --
-- 打分区 --
项目评分：五星 4.60
数据来源：网络采集
-- 配套信息 --
【地铁】2号线登良站B出口50米
【周边学校】自带幼儿园、北师大附小、南二外海德（周边）、深圳湾学校（周边）（具体划片以教育局公示为准）
-- 楼盘概述 --
「深圳湾澐玺」南区2栋一单元最低只有约150米高，整栋35F，4梯3户结构，没有分高低区，一共就88套。
本次主推建面约202-225-258㎡户型，两个格局选配方案，装修方面是经典的CCD风格和全新新加坡大师932 Design的风格。
深圳湾澐玺（后海沄玺T107-0107）位于南山区粤海街道后海总部基地核心地段，紧邻地铁2号线登良站B出口约50米。项目由华润置地与中海地产联合体斥资185.12亿竞得（溢价率46.3%，楼面价70388元/㎡），是后海近12年来唯一出让的宅地，也是规划中近乎最后一块含住宅用地。
项目占地3.85万㎡，总建面26.3万㎡，规划5座塔楼错落布局（含4栋超高层住宅+1栋公寓），总户数566套。项目分南北两区开发，北区已于2025年11月首开，当日热销130亿刷新深圳历史纪录；南区2栋2单元于2026年3月22日加推163套，销约七成（约115套）。
截至目前，全盘累计销售额已突破239亿。南区2栋1单元（南区最后一栋住宅，楼王位置）即将拿证加推，建面约202-225-258㎡，4梯3户，总高35层，全部四房三卫设计，吹风总价3300万起。项目按第四代住宅标准打造，层高3.6米，实用率92%以上，由KPF、Line+、傅厚民（André Fu Studio）、渡边智昭等全球大师团队联袂设计，定位深圳湾新一代地标豪宅。
后海总部基地近12年唯一宅地，绝版稀缺性无可复制
华润+中海双央企联袂，斥资185.12亿竞得，楼面价70388元/㎡
两开两捷：北区首开130亿+南区2栋2单元热销，全盘销售额突破239亿
南区2栋1单元即将加推：202-258㎡纯粹大平层，4梯3户低密格局，楼王位置
全球大师团队设计（KPF/Line+/傅厚民/渡边智昭），'超级立体底盘'创新概念
-- 户型点评 --
项目南区2栋1单元作为南区最后一栋住宅（楼王位置），产品定位更加聚焦豪宅黄金面积段。本次加推仅三个面积段——202㎡、225㎡、258㎡，全部四房三卫设计，相比此前北区和南区2栋2单元的最小户型面积进一步收窄，准入门槛更为聚焦纯粹圈层。
梯户比为4梯3户的低密配置，每层仅3户，私密性和专属性极强。总高35层，层高3.6米奢阔尺度，主阳台朝向东南或正南，部分东侧户型可俯瞰深圳人才公园及深圳湾海景，南向可尽收后海总部基地繁华城市景观。
根据市场爆料吹风价，202㎡户型低区起步总价约3300-3600万，225㎡约3800-4100万，258㎡约4300-4600万。目前南区2栋2单元仍有288-305㎡（总价4500-5200万）和349-427㎡高区（总价6600万-1亿）在售。看房验资要求1000万。
本次加推入门户型，也是整个澐玺项目面积最小的住宅产品。总价门槛相对可控，适合希望以较低门槛进入深圳湾核心区的高净值人群。建议优先选择中高楼层以获得更好视野。
主力中间户型，空间尺度舒适，四房三卫布局合理。适合三代同堂或对居住空间有较高要求的改善型客户。东南或正南朝向，景观视野均衡。
本次加推最大户型，空间尺度优越，适合追求大平层体验的高端客户。作为楼王位置的较大户型，稀缺性和保值增值潜力更强。
面积：288-305㎡ | 总价：约4500-5200万南区2栋2单元低区剩余房源，面积段覆盖288㎡、295㎡、305㎡。总价区间适中，性价比较高，适合不急于等待2栋1单元的客户。
面积：349-427㎡ | 总价：约6600万-1亿南区2栋2单元高区房源，150米以上高度享有无遮挡海景和城市天际线。适合资产配置型客户和追求顶级景观的终极改善人群。
-- 项目特色 --
深圳湾澐玺的热销并非偶然，而是其完整高阶价值体系被市场验证的自然结果。从核心地段占有、到与城市共融的生态构建、再到回归本质的产品哲学，项目精准回应了新时代豪宅买家的诉求。
项目所在地块是后海总部基地近12年来唯一出让的宅地，也是规划中近乎最后一块含住宅用地。约2.26平方公里的土地上汇聚阿里、字节跳动、联想、小米等科技巨头及工商银行、大成基金等金融机构总部，构建起强大的资本与智力磁场。这种'绝版'属性使得项目天然具备难以企及的稀缺价值。2025年11月北区首开，当日热销130亿刷新深圳有史以来最高开盘成交金额纪录；2026年3月南区2栋2单元加推163套，销约七成（约115套），全盘累计销售额突破239亿。新老两代财富阶层用不同的决策路径投下了相同的信任票。项目创新提出'地上三层、地下三层'的立体生态社区概念：首层【静谧绿洲】围合式庭院隔绝喧嚣；二层【悦己链接】健身中心与空中瑜伽室，全长2公里的深圳湾空中连廊已开通，未来将连接万象城与文化广场；三层【全龄花园】浮岛艺术廊、亲水乐园与萌宠天地；地下车库通过'生境之斗'引入阳光绿植，彻底改变传统地库封闭感。高价聘请KPF（建筑）、Line+（景观）、傅厚民André Fu Studio（室内）、渡边智昭、翊象、于舍、CCD、丹健、李益中等全球大师团队联袂打造。建筑立面以细胞结构为设计元素，塔冠顶部以优雅'微笑曲线'环抱湾区景致，填补春笋与深圳湾1号之间的天际线空白。大师风格可选：305㎡及以下户型提供两套国际大师室内设计方案；厨电部品可选：适配中西烹饪习惯；局部空间可选：采用'框架核心筒+无次梁厚板'结构，部分空间可根据家庭成长自由重塑，交房时即可呈现选定方案。此外搭载华为智能系统（水/燃气/救助/入侵/烟雾五警监测）、大金三管制空调+除湿新风系统、中空夹胶双银LOW-E玻璃等15个环节声学处理。-- 项目楼书 --
项目位于后海总部基地核心地段，周边配套成熟完善。值得一提的是，华润置地自2008年以来深度参与后海从滩涂到世界级CBD的全过程开发运营，打造了春笋、人才公园、万象城、文化广场等地标，并通过持续运营注入永续活力。澐玺业主有望获得万象城黑金卡、文化广场家庭卡、体育中心权益等专属礼遇。
地铁2号线登良站B出口约50米，1站抵达深圳湾万象城（后海站），3站达福田CBD（车公庙站）/前海合作区（前海湾站）。自驾经后海大道、滨海大道、东滨隧道快速通达全城：南山科技园约13分钟，前海/福田/宝中约15-20分钟。毗邻港深西部快线支线，约45分钟直达香港国际机场。2公里内覆盖深圳湾万象城（全国高端商业标杆，国际化商业能级）、海岸城、天利名城、来福士广场、宝能太古城、卓越INTOWN、蛇口招商花园城等顶级商业集群。项目自带约1万㎡精品商业，且二层规划的慢行系统将通过空中连廊直通万象城。项目自带幼儿园。周边教育资源丰富：北师大附小、南山外国语学府学校、南二外学府中心南油小学、深圳大学附属后海学校、北师大附中、深圳湾学校等。具体学区划片以教育局公示为准。周边有南山区人民医院、蛇口人民医院、深圳大学医院等医疗资源，距离均在3公里范围内。紧邻深圳人才公园（约200米），深圳湾滨海休闲带咫尺可达。项目东侧直面人才公园湖海交融景观，抬眼即见中国华润大厦'春笋'。花园接入市政连廊，无缝连接深圳湾文化广场和人才公园。周边有深圳湾体育中心'春茧'（举办过国际级赛事）、保利剧院、深圳湾文化广场（震撼建筑形态+高规格展览，具有全球影响力的设计文化综合体）、深圳湾广场、东角头歌剧院（规划中）等城市级配套。华润置地持续策划'后海嘉年华''咖啡文化周'等城市级IP活动，引入CHANEL、LV等国际品牌时尚大秀。-- 优势点评 --
后海总部基地近12年唯一出让宅地，规划中近乎最后一块含住宅用地。周边聚集腾讯、阿里、字节跳动等科技巨头及众多金融机构总部，产业价值极高。地块由华润中海联合体斥资185.12亿竞得（溢价率46.3%，楼面价70388元/㎡），稀缺性无可替代。两开两捷创造神话：北区首开130亿刷新深圳历史纪录，南区2栋2单元加推销约七成，全盘累计销售额突破239亿。新老两代财富阶层（80后理性悦己新贵+60/70后审慎保守老钱派）共同认可，市场流动性有强有力支撑。全球大师团队（KPF/Line+/傅厚民/渡边智昭等）联袂设计，层高3.6米，实用率92%以上。'超级立体底盘'创新概念，空中连廊已开通连接万象城。大师风格/厨电品牌可选，华为智能系统，15环节声学处理。把'定义权'真正交给业主。南区2栋1单元仅推202/225/258㎡三个面积段，全部四房三卫，4梯3户每层仅3户。验资1000万方可参观样板房。准入门槛聚焦豪宅黄金面积段，确保社区圈层的纯粹性和一致性。地铁口50米，2公里内覆盖万象城等顶级商业。更关键的是华润置地作为后海片区长期运营商，持续为片区注入增量价值（城市级IP活动、国际品牌大秀），业主有望获得万象城黑金卡、文化广场家庭卡等专属礼遇。南区2栋1单元是南区最后一栋住宅，占据楼王位置。这不仅是澐玺项目的压轴之作，更可能是深圳湾核心区买入新房的最后窗口期。卖一套少一套的稀缺属性将进一步支撑其长期价值。-- 性价比分析 --
北区备案均价16.88万/㎡，南区2栋2单元备案均价17.65万/㎡。南区2栋1单元吹风价较上一批次有所上调：202㎡约3300-3600万（单价约16.3-17.8万）、225㎡约3800-4100万、258㎡约4300-4600万。考虑到楼王位置、产品纯度提升以及239亿销售额验证的市场热度，定价逻辑成立。对比周边二手房深圳湾悦府一期挂牌均价约23万/㎡（高区环幕户型高达41万/㎡），澐玺仍具性价比。同片区新盘竞品：中信东角头（信悦湾）、招商瑧玺等。二手房竞品：深圳湾悦府一期/二期（悦府一期363平曾破1.4亿）、三湘海尚、恒裕滨城二期等。澐玺作为新盘，产品力（层高3.6米、实用率92%、华为智能系统、可选装修方案）显著优于二手房，价格与悦府二期相当但产品代差明显。后海总部基地绝版宅地+双央企背书+239亿市场验证+持续运营的城市配套增量，四大支柱共同支撑长期价值。深圳湾核心资产的历史表现（悦府一期2015年入市10万+，高点38.5万）证明顶级地段资产的抗周期能力。建议长期持有，短期投机风险较大。北区16.88万/㎡→南区2栋2单元17.65万/㎡→2栋1单元预计18万+，逐批温和上行
202㎡吹风3300万起，是进入深圳湾核心区的相对友好门槛
周边二手房悦府一期挂牌均价23万/㎡，高区高达41万/㎡，澐玺仍有性价比空间
239亿全盘销售额=市场最强定价权背书
-- 劣势点评 --
本次加推起步总价3300万，主力户型3800-4600万，南区2栋2单元高区房源总价可达6600万-1亿。目标客群极为有限，全深圳3000万以上成交本就稀少。周边写字楼林立（春笋及周边总部大厦），低楼层（150米以下）海景面会被遮挡，只有中高楼层才能享有较好的无遮挡视野。预计2028年12月交付，交房周期较长，期间存在一定不确定性。对于自住客户而言等待时间较长。后海总部基地工作日人流量大，周边写字楼密集，早晚高峰可能面临交通拥堵问题。容积率约7.0-7.59，密度较高，社区公共空间相对有限。相比低密度豪宅居住舒适度略有不足。-- 风险与舆情 --
总价3000万以上豪宅市场流动性较低，若未来市场下行可能面临有价无市局面。但239亿的销售成绩已证明市场承接力，建议长期持有，短期投机风险较大。豪宅市场受政策影响较大，若未来出台更严格的限购、限贷政策可能影响市场流动性。交付周期约3年，期间存在不确定性。但华润+中海双央企背景，交付风险较低。周边学校资源丰富，但具体学区划片以教育局公示为准，存在一定不确定性。以上分析仅供参考，不构成投资建议。购房决策请结合自身需求和财务状况，建议咨询专业人士。房源信息以开发商官方公示为准。价格信息来源于市场爆料吹风价，最终以住建局备案数据为准。
-- 点评总结 --
深圳湾澐玺是后海总部基地十二年断层的绝版新盘，两开两捷全盘销售额突破239亿，创下深圳楼市传奇。
北区首开130亿刷新历史纪录，南区2栋2单元三月加推销约七成，市场认可度空前。如今南区最后一栋住宅——2栋1单元（楼王位置）即将拿证加推，建面202-225-258㎡，4梯3户低密格局，全部四房三卫，吹风总价3300万起。这不仅是澐玺南区的收官之作，更可能是深圳湾核心区买入新房的最后窗口期。
KPF/Line+/傅厚民等全球大师团队设计，'超级立体底盘'创新概念，空中连廊已开通连接万象城，大师风格/厨电品牌可选，华为智能系统加持，产品力全面领先。适合预算充足、追求核心地段和顶级品质的高净值人群。
适合预算3500万以上的高净值人群，追求核心地段稀缺性和顶级产品力的终极改善客户。若注重性价比选202㎡入门户型（3300万起），追求空间尺度选258㎡楼王大户型（4300万起）。建议长期持有，短期投机风险较大。意向客户应尽快开启诚意登记，因本次加推陪跑率预计极高。-- 价格表/关键图 --
系统生成备案简报图：含最新价格与关键参数。-- 看房VIP --
看房VIP，联系微信-张总（aizhujia01），获取最新优惠大包！
爱住家优居 @德佑（宝中）
加小编微信号aizhujia03，免费加群、聊爆城市
请撩
免责声明：1、本文仅代表作者个人观点，本文中引用的数据及图片并非开发商提供，与开发商无关。
2、本文部分信息和图片来源网络，如有相关内容侵权，请联系删除。本文中对项目周围交通、商业、文化教育、医疗以及其他市政条件的介绍尚未向开发商核实，具体以政府规划及项目现场实际情况为准。
3、效果图和相关图片是规划意向的概念设计展示，非最终规划方案，不是开发商承诺，最终须以向政府报批报建的方案为准。
4、本文所提及的一切图文资料和内容和意见仅供参考，其未经开发商确认与承诺，也不构成市场交易依据和投资建议,请购房者自行辨别，买卖双方权利义务应该以双方签署的买卖合同为准。
5、本文仅对周边教育氛围介绍，学区划分工作由教育主管部门开展并综合考虑适龄学生人数、学校规模、交通状况等因素后确定，且可能发生变化。本项目不因在地理位置上临近、靠近某个教育设施而享有优先就读权，学位学区政策最终以政府教育主管部门最新规定为准，对于自行决定购房学校能否就读本文作者不做任何承诺或者保证。
本文所提及的一切图文资料和内容建议仅供参考，不构成市场交易依据和投资建议，请购房者自行辨别。
