【深圳市绿本】1 深圳市绿本厂房是什么?以及交易前注意事项

此项目属于绿本厂房，那么绿本到底是什么？为什么这么火？它的交易风险在哪里？为什么还有这么多买家愿意来法拍呢？

绿本厂房，可能位置很核心，地块反正，离地铁近，产业氛围浓厚，但是价格只有红本厂房的50%-70%，回报率能达到8%-15%，吸引了一批投资客。

一、深圳市绿本厂房两种核心类型

1. 历史遗留产业违建绿本（市面 90% 绿本厂房）

经“两规 / 三规” 处理确认、发放绿皮房地产证，证书明确标注：非商品性质、限定自用、禁止转让、禁止抵押（具有少数特例，有关绿本的贷款问题，下篇文章详细解释）。土地多为原村集体建设用地，不动产登记中心不受理买卖过户，不存在官方过户流程，两种方案

（1）私下签转让协议、村委见证，

（2）产权人是公司的，进行股权交易。

2. 集体建设用地合法工业绿本（极少）

村集体合法报建、集体使用权绿本，转让需全体村民大会表决同意、街道备案，非本村企业 / 个人准入门槛极高，实操极少。

二、交易前必做尽职调查（避坑核心）

（一）核验产权原件 + 官方查档

1.核对绿本原件文字：重点看是否写不得转让、仅限自用；复印留存、拍照录像，防止业主拿假证、历史遗留回执冒充绿本。

2.不动产登记中心窗口查档：打印不动产登记簿，确认：

￮是否司法查封、抵押、轮候冻结；

￮是否存在共有权人（股东、村集体、原村民）；

￮是否列入土地整备、城市更新、收储计划。

3.查地块地籍：区分集体用地 / 国有划拨，核查规划用途是否工业、有无超建、违建楼层。

4.调取历史遗留处理全套材料：罚款缴纳凭证、地价补缴单、安全检测报告，缺一则产权存在重大瑕疵。

（二）核查土地与产业限制

1.土地年限：产业绿本多为 50 年，到期如何续期政策，有待明确。

2.产业监管：原地块有产业准入、税收、投产年限约束，需仔细核对。

3.村委权限：集体用地厂房必须核实村委会态度，是否出具同意转让书面证明；需村委见证，后续拆迁、确权村委方能认可受让方权益。

（三）隐性债务与法律风险排查

1.卖方企业征信、涉诉、执行记录：防止厂房因原主债务被法院查封拍卖（绿本仍登记在原业主名下，债务牵连无法隔离），尤其是股权转让。

2.现有租赁：是否存在长期租约、高额押金、承租人优先购买权；未清租进场有难度。

3.环保、消防、安监处罚记录：绿本厂房，遗留污染、违建消防整改责任会转移给买方，需进行确认是否已经处理干净。

三、交易核心法律风险（重中之重）

1.无法物权过户，只能股权过户

因此，绿本厂房一般为股权过户，买家直接接收公司。

2.防止一房多卖

由于无官方网签、过户登记公示，卖方可多次签协议收款可能，需做好尽调。

3.拆迁补偿归原登记人

城市更新、土地整备征收时，政府补偿款、回迁物业直接发放给绿本登记权利人。

4.不能融资、无法分割

只能全款；不能分层、分栋分割转让，需整体转让。

5.合同效力争议

非本村主体购买集体绿本厂房，司法实践存在合同被认定无效判例；即便认定合同有效，也无法强制过户。因此村集体绿本厂房，需要谨慎，其他的绿本厂房，可股权过户。

6.政府收回风险

列入整备、规划调整、逾期未投产、违规改变工业用途，政府可依法收回，大部分有补偿【具体的会有文章专门阐述】。