昨天科技园南区的一宗地块出让，火遍全网。
楼面价高达10.86万/平，创了全国非别墅住宅类地价记录，成为新的单价地王！
有人推测按照去年桂湾地块8.42万楼面价，最终预售价14万+来看。
科技园这个项目预计均价要到17万以上。
另外有人详细推算了下项目的成本，认为保本价在13万左右。
不过我个人觉得上图的成本核算中，装修4000/平显然是不够的。
这个项目肯定会走豪宅路线，精装成本可能在1-2万。
所以最终建安成本要在2万左右，楼盘保本价得到14万左右。
那售价真可能奔着17万+去了！
这个项目拿地价真的贵。
要知道今年售价17万的后海豪宅沄玺，一年多前的拿地楼面价也才7万。
是什么给开发商这么强的底气？
深圳楼市群入口
我个人觉得有三个重要的原因：
1.粤海街道的地段
南山是全国第三个万亿GDP的行政区，其中粤海街道一个街道办就有5000多亿的GDP。
这里名企众多，产业链占据全国上游，GDP超过很多内地省会。
粤海街道办也拥有深圳最贵的几个豪宅，像深圳湾壹号、沄玺和悦府等。
其中深圳湾壹号和悦府的二手成交均价是过20万的。
这就是粤海街道地段的最大底气。
2.南山最顶级的学区
这块地本身其实很一般，周边临滨海大道，又都是高楼大厦，影响视野。
但是他在南山的顶级学区南山外国语高新中学的学区中。
这个学校可一直是南山前三的名校，教学水平高、成绩稳定，家长口碑好。
地段生源优质，家庭条件好，企业主子女多，出国比例高。
而且学区居住舒服，比南二外海德更宜居，一直是是南山最热门的一个学区。
南山传统四大名校（海德、高新、文华、麒麟），已经多少年没有新房了。
这次的项目出来就是孤本。
虽然有些人一直说学区房过气了，但是你看真有好学区好项目出来，还不是抢。
所以虽然预计售价在15或者17万往上，但是我其实一点不担心卖不掉。
因为名校学区新房真的稀缺。
有钱人对教育更为重视。
但是市场上认可度高的次新学区房，就没几个选择。
3.核心区新国标
从去年开始，新国标出世。
因为容积率更低、限高、得房率高、品质高，新国标售价比上一轮的新房要贵一大截。
比如后海沄玺的地段可比前海的海晏府强太多了。
但是新国标的海晏府，就比后海超高层沄玺的楼面价还要贵1万多。
这次的科技园地块，容积率只有2.9，高度低于100米，肯定是会建成新国标小高层豪宅。
这也是我觉得建安成本要上到2万/平的原因。
最后总结下：
从沄玺、观潮和信悦湾的去化看，地段好产品好的豪宅，还真不愁卖。
毕竟深圳造富能力很强，总有人赚到钱。
比如这几年的AI浪潮和电商崛起，就有一大批人富起来了。
加上新规和新国标陆续推出，也助长了深圳改善住宅的市场热度。
房企也是看透了这点，所以对优质地块是势在必得，地王也频频诞生。
不过核心区确实没啥空地，新房库存也没剩下啥。
目前南山罗湖福田前海四个板块，也就1000-2000套新房库存，几个月就能卖完。
而今年深圳全年的住宅供地计划才55公顷，比前两年锐减3/4。
图：2018-2026深圳居住用地供地计划表
后续大家想在核心区买新房，要么就是贵的新国标，要么就是没有。
所以如果这两年打算置业的中产，现在的剩下的这批新规新房，还是值得珍惜的。
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