深圳200w刚需买房:东方半岛花园看房笔记(龙岗木棉湾地铁站)

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主要从以下几个方面看房：

一、小区信息

分几期开发？每期建成年代？总栋数？

每栋层数？总户数？容积率？绿化率？

物业是谁，管理水平怎么样？物业费多少？

车户比，停车是否方便？是否有汽车充电桩？电动车充电桩？

是否人车分流？分流方式？

外墙是否掉皮、老化？

二、小区优缺点

水电燃气供应？

噪音：是否离地铁轨道、主干道近？

交通：最近地铁站？步行多久？

周边面貌？

配套：商超、医院、快递？

采光、楼间距？自住率？

学位？梯户比？层高？排水？

活动空间：儿童游乐区、老年人活动场地？

三、价格

挂牌价？最近 3 个月成交价？成交单价？

四、个人感受

废话不多说，直接上干货。

一、小区信息

东方半岛花园 A 区（区别于半岛苑，也称为东方半岛花园 B 区）无分期，统一开发建设。

1998-2001 年陆续竣工，主流交付时间为 1999-2000 年。

总栋数 16 栋（5-9 栋为楼梯房，1-4、10-16 栋为电梯房）。

每栋层数如下：

楼梯房：总高 7-9 层，无电梯。

电梯房：总高 11-12 层，小高层。

总户数：主流数据 1144 户，部分平台显示 1419-1430 户。这个数据差别不大。

容积率：主流数据 2.5，部分平台显示 2.9。

我感觉容积率这块还好，可以接受，人不是很多，不算拥挤。

绿化率：主流数据 40%，部分平台显示 35.2%。

绿化率这块也不错，绿化不算多，也不算少，刚刚好。

物业公司是深圳市昊海君悦酒店物业管理有限公司，没听过这个物业，管理水平中规中矩吧。

半封闭式管理，进小区无需刷卡，单元门需刷卡门禁，卫生清洁及时，绿化定期修剪，公共设施维护不错。

物业费统一 1.45 元 /㎡・月，部分平台显示 1.00-2.30 元 /㎡・月。

如果是 1.45 元 /㎡・月，价格不算贵也不算便宜，主流水平。

车户比这块，自然是不够的。约 1:0.4-1:0.44（共 500-589 个车位）。

不过挤一挤，勉强吧。

神奇的是，小区里竟然有固定车位。

问了中介，说是一手房业主申请的，后来也就沿用到现在了。比露天的贵 100 。目前看真的很值，但基本上不用想。

AI 说停车情况比较紧张，无人车分流，晚上 7 点后地面车位基本满员，车辆停靠在道路两侧；地面停车统一 200 元 / 月。这一点和我观察的差不多。

充电桩情况也一般般，无统一公共汽车充电桩，单元楼下配置有少量电动车充电桩。而且，电动车充电桩还有雨棚，很不错。

外墙情况比较好。外立面以米白色 + 粉色涂料为主，整体维护较好，无大面积墙皮脱落、掉砖现象，仅临路楼栋边角有轻微岁月老化痕迹。

看起来是后期有刷新过外墙。

二、小区优缺点

民水民电，管道天然气正常开通。AI 说 2017 年曾因水管老化频繁爆管，后经街道办协调完成水管改造，目前无频繁停水停电现象，高楼层水压稳定。

这个应该不用担心。

这边地势略高，但后面的半岛苑更高，不过整体排水正常，暴雨天无大面积积水，仅个别低洼处有短暂积水。

噪音情况分楼栋。红圈内应该略有噪音，其中布龙路噪音会更大些。

小区内部非常安静，背靠石芽岭公园，自然环境好。

而且我没记错的话，尤其是 9 到 11 栋，应该是南北通透的三房，双阳台，真的很 nice ，价格到最后说。

最近地铁站是 3 号线（龙岗线）木棉湾站 C 出口。

距离不算远，700 米，但是要过一个长长的天桥。

周边面貌还是比较不错的，大部分是成熟小区。

生活配套也是比较足的。

商业方面，小区内有超市。可以步行到前面茂业城的钱大妈，茂业城也有很多超市。

医疗方面，小区内部有药店、社康。最近的医院应该还是百合医院、中海医院。

取快递的话，小区内部有菜鸟驿站、快递柜，比较方便。

楼间距也还是不错的，约 70%-75%。

采光与楼层、树木高度有关。低层可能有一些遮挡。

值得一提的是，小区还是园林式达标单位。

自住与出租比例约 7:3，以福田、罗湖通勤的自住家庭为主，人员流动适中。

感觉住起来应该还是比较舒服的。

学位方面如下：

幼儿园：小区内自带私立东方半岛幼儿园。

小学：小区内自带民办东方半岛小学（全区招生）。

公办对口吉祥小学（步行 804 米）/ 文景小学（步行 670 米）。

初中：公办可园学校（九年一贯制，步行 1.8 公里）。

梯户比如下：

楼梯房：1 梯 2 户 / 1 梯 4 户。电梯房：2 梯 4 户 / 2 梯 6 户。

部分楼栋的一楼有抬高，防潮和隐私性会好一点。部分没有抬高，可能就差一些。

实地看了两套房，层高是正常的：约 2.8 米，净高约 2.65 米，无明显压抑感。

活动空间也是比较充足的。配套露天游泳池、篮球场、网球场、儿童游乐区（滑梯 + 沙池）、老年活动中心、公共健身器材区、多个休闲凉亭；小区北门直通石芽岭公园。

插一句题外话，这个小区的物业还是挺显眼的，别的小区基本没看到物业这么大的牌子。。。

小区看起来还是比较安逸的，很少有人在外面晾衣服，不过只要不影响其他人，我觉得邻里间可以互相谅解下。

三、价格

目前价格不算贵，2.22 万/㎡。

朝向、楼层差一些的两房，估计 160 左右可以拿下。

三房的话，则要 200+了。南北通的三房更应该这个价格，甚至可能更贵一点。

四、个人感受

小区内可以实现幼儿园+小学，但是不知道费用以及教学质量怎么样。这一点可以再观察下。

当然，要选好楼栋、楼层、朝向这些。

除此之外，没有特别明显的硬伤。但除了社区大、绿化好，也没有明显的优势、劣势。

地铁不远但是要过天桥、小区内有幼儿园+小学但是民办的、停车位紧张但挤一挤也行、位置不算偏也不算近。

当然了，两房基本没有南北通透的。

总体而言，我的心动指数为 9（满分10）。纳入考虑范围。

我是粤文，很高兴认识你。