昨天有粉丝问我，楼姐，香蜜湖的房子是不是涨了？
去查查香蜜湖几个小区的挂盘和成交数据就知道真相了。
香蜜湖真的涨了。
这波行情，429新政是直接推手。
新政之前，深圳核心区的购房资格卡得很死，外地人需要1年社保，深圳本地家庭最多两套。
深圳房产，特别是核心区的房产，吸引的是全国有钱人。
可这帮人手握几百万现金，想在深圳核心区买房，结果被购房资格卡住了。
新政全部放开之后，深圳楼市精准定向，朝全国有钱人伸出了橄榄枝。
市场反应也很快，核心区的二手房挂牌价，直接动了。
有人说挂牌价又不是成交价，看了没意义。
但是二手房挂牌价，反映的是深圳业主们的心态变化。
别忘了二手房成交是需要买卖双方都接受的。
买家是可以继续等低价，但也要卖家愿意低价卖才行。
现在的情况是，业主不愿意低价卖了，纷纷调价。
深圳湾、香蜜湖、华侨城、百花等老牌豪宅片区，价格都有不同程度的上升。
目前深圳挂牌均价在10万/㎡以上的板块总共10个，其中6个都在5月开始上调报价。
楼姐统计了新政后深圳核心区业主报价涨幅TOP20小区，全都在关内核心区，15个在福田，5个在南山。
而这其中，来自香蜜湖的小区就占了11个！
是的，你没看错。
香蜜湖不过区区一个板块而已，占了全市涨幅榜的一半还多。
说香蜜湖打响了反攻第一枪，一点不夸张。
你身边有没有这样的人，嘴里老是说着深圳房价还要跌，却一转身就偷偷摸摸买房了？
咱们挑几个重点小区，展开说说。
香蜜湖的「天御香山花园」，是报价涨幅最高的小区，目前均价18.5万/㎡，较新政前上涨了8.2%。
其中主力户型168㎡4房，总价约2600万。
这个小区2013年开盘，当时被称为香蜜湖最后一块豪宅用地。
开盘时没有样板房，也没有中介代理，当天就卖掉了九成。
当年的开盘价3-4万，如今已经涨了5-6倍。
一套168㎡四房，总价600多万，涨到现在的2600万。
涨了2000万是什么概念？
95%的深圳人，一辈子的收入都没这么多。
如果你当年买了，现在是不是偷着乐？
深圳湾的「卓越维港」，位置好，户型设计不错，业主整体素质高，一直是标杆小区，易涨难跌。
目前业主报价在19.4万/㎡，是这20个小区里单价最高的。
华侨城「纯水岸十五期」，报价均价在18万以上，和「天御香山花园」、「港中旅花园二期」属于同一个梯队。
「纯水岸」是华侨城的经典豪宅系列了，绿化好，密度低，住起来超级舒服。
它的特点是：放盘少，成交稳定，业主心态强硬。
反正不缺买家，为什么要降价卖？
新政之后，这几个小区的挂牌价上调幅度在5%以上，甚至更高。
业主的逻辑也很简单：政策宽松了，有资格买的人多了，干嘛不涨价？
还有几个小区单价较低，刚需们可以关注，比如梅林的「华安园」和景田的「香逸名园」。
虽然地段上不属于香蜜湖核心区，但房价低不少，上车门槛也低很多。
如果你预算有限，又想靠近福田核心区，这两个小区可以作为备选。
总体来看，这20个涨价小区里，有18个单价都在10万以上，只有2个例外。
这说明什么？
深圳核心区房产的门槛，已经不知不觉涨到10万/㎡以上了。
「侨香村」，目前业主报价均价在11.9万/㎡，较新政前上涨了6.0%。
主力户型是91㎡3房，单价低的可以到10.4万/㎡。
这个小区是深圳最早的大型福利房社区之一，位置好，学区也不错，深圳市实验幼儿园+侨香外国语学校。
解禁之后，直接从福利房升级成了千万豪宅。
2022年一跃成为福田成交榜第一名，然后一直稳居福田热门成交一梯队，到现在都没掉下来过。
户型有三种，140㎡、120㎡、90㎡，价格跨度也挺大。
刚需上车就选90㎡3房，性价比最高，总价相对低，单价也还合理。
深圳核心区的优质资产率先反弹，那么其他区域呢？
依然在以价换量。
楼姐之前说过很多次，深圳楼市未来的真相就是分化。
也就是说，不会所有房子都涨价了，而是好房子先涨，差房子继续跌。
20年前你说南山福田能涨到15万，你会被当成傻子，被喷成筛子。
现在呢？
香蜜湖已经18.5万了，深圳湾已经19.4万了。
历史总是惊人的重复，只是方式不同而已。
而深圳的边远郊区，特别是远离地铁、配套又不完善的那些小区，目前的挂牌价不但没涨，反而还在下调。
这类房子不是说不能买，而是你要做好长期持有的准备，三五年内不仅很难涨，继续跌的概率倒是挺大。
地段核心、配套完善、具备稀缺资源的房子，才是永久的头牌资产。
楼姐说这么多，只是希望你在买房路上少踩坑。
深圳楼市，有名额、有资金的人永远最先行动。
因为他们知道，买房窗口期不会持续太久。
千万不要做那个后知后觉者，等房价涨到高位了才冲进去接盘站岗。
深圳买房之前，可以先来找楼姐做个咨询，一顿饭的价格，让你少走10年弯路。
10个月宝宝每天需要喝多少奶粉？
