深圳的住宅贷款,商贷和公积金,该怎么选择?
有的人肯定会说，这哪用比较，肯定是公积金更划算啦！真是这样么？别急，今天咱们就来花点时间好好盘一盘。商贷利率是按照LPR市场浮动，首套和二套住宅都是3.05%（5年期及以上，下同）；公积金利率首套是2.6%，二套则是3.075%。公积金余额放大16倍，个人基础70万限额，上浮后最高189万；家庭基础是130万，上浮最高 351万。首套公积金月供则是4003元，一个月可以节省约240元，一年就是2880元。根据乐有家/贝壳监测：2025年一二手住宅全年公积金使用比例，仅占到19%左右；这个数值在2026年4月新政之后，才略微上涨到20-21%左右。大部分人，都是有公积金的，而且公积金余额不低，那为什么不使用呢？就以新政后的公积金来说，家庭基础额度130万，首套+60%，初婚初育+50%，二孩家庭+70%，说实话，现在二孩家庭并不多，很多人也不是首套，初婚初育可能多点，那上浮50%，贷款最多195万。但是以实际成交300-500万的中位数来说，想全部覆盖贷款是不可能的。同时，必须连续缴满6-12个月，累计满36个月，之前有欠公积金的要还清，这又限制了一部分。根据乐有家/贝壳数据，2026年新政后，购买二套及以上房产的比例，达到了40%左右。如果使用公积金，利率就是3.075%，比商贷的二套3.05%还高。最关键的一点就是，哪怕首套房，公积金首付一定要2成，这对于不少刚需上车，勉强能支付首付和费用的群体来说，一点不友好。而商贷的首套首期款只需要15%，如果有二孩，二套同样只需要15%。深圳当前500万以内的刚需盘，公积金使用率超过30%；1000万以内的改善，比例就在15%左右；而1000万以上的豪宅，使用率不足5%。按照公积金最新政策，可以选择按月委托提取，或者提前还贷提取，前者用来还月供，后者用来一次性提取大额余额，用来冲本金。一般先去商贷银行柜台，申请提前还款，在当月或次月去公积金中心办理提前还贷提取业务，最高不超过提前还款的总金额。你还掉的部分，都是本金，后续商贷月供按照最新的欠款计算：比如欠款200万，月供8486元，还掉本金30万后，月供就变成7213元了。当然咯，如果是纯商贷的，后期满足条件也可以申请转公积金贷款，或者组合贷。可见，在深圳买房，需要贷款的话，前期还是要根据实际情况规划一下，看看哪种方式更划算。如今普通人挣钱不容易，能省就省点。
