1900万在深圳能买到什么样的房子,看看福田这个带好书包和漂亮泳池的小区,未来增值潜力如何?
- 2026-06-12 18:54:17
1900万在深圳能买到什么样的房子,看看福田这个带好书包和漂亮泳池的小区,未来增值潜力如何?昨天聊了南山的豪宅——君汇新天，今天看看香蜜湖板块的传统豪宅。 先看户型图： 
147平3房低楼层最近成交价在1930万，户型差点意思，因为不够方正，但还是之前说的，户型不影响价值，只会影响价格。 再看小区品质： 
小区容积率1.8，哇，密度好低哦（里面有别墅），单项成绩97分。 占地面积10万方，花园比较大，其他材料设施设计也可以（达不到优秀水平，毕竟年代比较久远）。 147平3房为1梯2户，层高共11层，哇，这梯户比也非常牛。 虽然楼龄有点久远了，但是仍然可以看出它出众的品质，主要原因是容积率和梯户比都比较低，这种品质，至少会把涨幅推高1个点。 这个小区在这里： 
原来是香蜜湖板块的港中旅花园一期，这边通勤时间没有问题的，不过通勤时间在30分钟以内只会影响价格，不会影响价值。 我们说香蜜湖板块是豪宅板块，因为这边有稀缺资源，那么港中旅花园拥有什么稀缺资源呢，是香蜜公园吗，是香蜜湖吗，都不是，前者就是公园，北端这边没有水域，根本谈不少稀缺资源，后者被水榭花都、香蜜湖壹号以及熙园围起来了，因此也谈不上是港中旅花园的稀缺资源。 这边最稀缺的资源还是学位，小学是荔园外国语香蜜湖校区，初中是深高南，学位搭配是深圳学位房界的王者，学位溢价在400万以上，会把涨幅推高4个点，基本上与南山稀缺海景溢价推高的涨幅是一样的（参见南山500万-900万海景房涨幅排行榜！）。 花400万买这里的学位，好处是什么，一是可以借用杠杆，二是好的学位还是比较稀缺的，未来仍然能保值增值，但是对于房子总价达到2000万左右的业主来说，完全可以规划香港身份，为小孩绕开国内高考提前做准备，详见以下视频（对香港身份有兴趣的，欢迎扫码与客服联系）： 
楼龄方面，小区是2003年的，基础涨幅3%多一点。 面貌方面，香蜜湖豪宅遍布，周边没有农民房或楼梯房，不会拉低涨幅，统计期间2015-2024年，周边没有旧改新建，也不会推高涨幅。 
基本就是这些了，港中旅花园一期基础涨幅3%多一点，品质推高1个点，学位溢价推高4个点，通勤和面貌无硬伤，不会拉低涨幅，最终涨幅应该在8%多一点，实际涨幅多少，上数据： 港中旅花园一期（2003，新测第1539楼盘）： 2015年单价在6.32-9.52万，均价7.92万。 2021年单价在17.71万（仅有1套成交记录）。 2024年单价在13.52-15.65万，均价14.59万。 2025年单价在13.13-14.52万，均价13.83万。 注：只统计120-150平数据 涨幅：2015-2024年，年化涨幅7.03%。 跌幅：2021-2024年，跌幅共计17.62%。 跌幅：2024-2025年，跌幅5.21%。 跌幅：2021-2025年，跌幅共计21.91%。 实际涨幅7.03%，比我们的经验值要低1个点，我们在看数据测盘，上拿铁说房！总结出的涨幅规律在在这里有点翻车了，但是还好，相差不大，之前我们说过，房价统计做不到尽善尽美，房价传递也有迟延的时候，要允许这样的现象存在，不然，大概率是在数据造价。 附：后台经常收到粉丝要求测盘的留言，可以上拿铁说房公众号首页（下图），点放大镜后输入相关楼盘就能查阅测评文章。 
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