一、2026 年上半年深圳商铺租赁市场汇总（核心结论：供应冰点、空置健康、租金分化、餐饮 / 服务主导）

1. 供应：新增近乎归零，全面进入存量精耕

上半年仅1 个新项目入市：罗湖 “新白马・次元 9 号”（约 1.7 万㎡，主打次元 / 年轻业态）。

全市零售物业总存量约818.8 万㎡；全年预计新增约40 万㎡，为近十年低位。

市场特征：从 “增量扩张” 转向存量调改、降空置、稳租金，运营能力成核心竞争力。

2. 空置率：整体健康，区域冰火两重天

全市平均空置率6.7%（环比 + 0.1pct、同比 - 0.1pct），处于 6.5%–7.2% 健康区间。

区域分化：

• 核心区：（福田 / 南山）
  <5%，标杆项目（深圳湾万象城、壹方城）出租率超95%。
• 成熟区：（罗湖 / 宝安）
  7%–10%，东门、宝安中心区稳定。
• 外围区：（龙岗 / 坪山 / 光明）
  >18%，部分社区商业招商困难。

开关店：开关店比0.94（闭店略多）； 生活服务（1.27） 唯一净扩张，餐饮（0.88）、零售（0.92）小幅收缩。

3. 租金：核心坚挺、外围承压，整体微涨

全市首层平均租金：520.4 元 /㎡/ 月（环比 + 0.3%、同比 + 0.8%），微涨企稳。

商圈租金梯度（元 /㎡/ 月）：

• 南山后海 / 深圳湾：1000–2000（高端标杆，逆势上涨）。
• 福田 CBD / 华强北：800–1500（商务临街铺）。
• 罗湖东门 / 万象城：600–1200。
• 宝安壹方天地 / 龙华红山：400–900（稳中有降）。
• 外围（龙岗 / 坪山）：200–400（免租期 1–3 个月、装修补贴普遍）。

社区底商：300–600 元 /㎡/ 月，出租率85%–95%，刚需（餐饮、生鲜、生活服务）最稳。

4. 业态：餐饮为王，情绪消费与社区服务双引擎

餐饮：（占比近 50%）

• 情绪价值型：氛围感 bistro、茶饮（茶颜悦色首进）、烘焙、咖啡拓店最快。
• 刚需快餐：简餐、粉面、卤味承租力强。

生活服务：（开关店比 1.27）美容美发、健身、医美、社区教育扩张最快。

零售：刚需零售（超市、便利店、母婴）稳定；潮流零售（美妆、设计师品牌）集中核心商圈，首店 / 快闪活跃。

文体娱：密室、剧本杀小幅收缩，向社区型、高复购调整。

5. 区域格局：核心强、外围弱，社区底商成避风港

• 南山（后海 / 深圳湾）：高端消费高地，奢侈 / 海景餐饮集聚，租金全市最高，出租率 >95%。
• 福田（CBD / 华强北）：商务 + 电子核心，临街铺800–1500 元 /㎡/ 月，餐饮、金融服务为主。
• 罗湖（东门 / 笋岗）：老牌商圈，东门客流稳；笋岗因万象食府带动升温。
• 宝安 / 龙华：家庭消费为主，社区底商火爆，免租期 1–2 个月。
• 外围（龙岗 / 坪山 / 光明）：高空置、低租金，以社区配套为主。

二、2026 年下半年深圳商铺租赁市场分析（核心判断：供应集中释放、APEC 利好核心、分化加剧、社区与体验为王）

1. 供应：集中入市，短期抬升空置、长期优化格局

下半年新增集中在：红岭万象汇、太子湾花园城、宝安大悦城等，合计约38 万㎡（占全年 95%）。

2. 空置率：整体小幅上行，核心区韧性强、外围承压

全年预计：全市平均空置率7.5%–8.0%（较上半年 + 0.8–1.3pct）。

核心区（南山 / 福田）：<6%，APEC（11 月）带动高端客流，标杆项目出租率维持95%+。

成熟区（罗湖 / 宝安）：8%–12%，新增供应冲击，部分项目降租挽客。

外围区：>20%，部分项目面临 “僵尸化”风险，依赖社区配套消化。

3. 租金：核心稳升、外围下探，业主让利成常态

全市走势：首层平均租金510–530 元 /㎡/ 月，先抑后扬（承压、随 APEC 回暖）。

核心商圈（南山后海 / 福田 CBD）：1000–2200 元 /㎡/ 月，标杆项目逆势上涨 3%–5%，奢侈 / 首店品牌溢价能力强。

区域商圈（宝安 / 龙华）：350–800 元 /㎡/ 月，降租 5%–10%，免租期延长至2–4 个月。

社区底商：280–550 元 /㎡/ 月，稳中有降但出租率坚挺（80%–90%），为市场最强抗跌板块。

4. 业态趋势：体验化、社区化、情绪化，三类业态领跑

• 情绪餐饮（核心引擎）
  氛围感 bistro、精品咖啡、新中式茶饮、高端烘焙加速拓店，核心商圈首店 / 旗舰店密集。
• 社区生活服务（刚需主力）
  美容美发、美甲美睫、健身、医美、社区早教、生鲜超市持续扩张，20–50㎡小铺最抢手。
• 健康 / 美丽经济（高增长）
  医美、养生 SPA、瑜伽、户外运动品牌拓店同比 +20%+，核心商圈与高端社区双线布局。
• 传统零售（收缩调整）
  服饰、百货、数码 3C 闭店增多，向小而精、快闪、主题集合店转型。

5. 核心利好：APEC 盛会（11 月）提振高端消费

300 余场配套活动，带动福田 / 南山核心商圈客流 + 15%–20%，高端餐饮、奢侈品、酒店受益明显。

港人北上消费持续升温，假日客流同比 +10%+，口岸 / 地铁口商铺需求增强。

6. 风险与机会

风险：

• 外围新增供应集中，空置高企、租金下滑，部分项目现金流承压。
• 同质化竞争加剧，传统零售与低效餐饮加速出清。

机会：

• 核心商圈稀缺铺位（临街、地铁口、高端 mall 首层）价值凸显，租金稳升。
• 社区底商（20–50㎡）、地铁口小铺抗跌、出租快、回报稳（4%–6%）。
• 情绪消费、社区服务、健康医美三大赛道扩张确定性强，优先布局核心商圈与成熟社区。

三、全年总结与关键结论

上半年：供应冰点、空置健康、租金微涨、餐饮 / 服务主导，市场进入存量精耕期。

下半年：供应集中、APEC 利好、分化加剧、体验 / 社区为王；核心区稳升、外围承压，社区底商成避风港。

核心逻辑：优质稀缺铺（核心区 / 社区小铺）> 体验 / 情绪业态 > 刚需社区服务 > 传统零售 / 外围大铺。

（仅供参考）