万万没想到,深圳下一个被高架快速路接入的板块是谁？这两个希望太大了！

很多人盯着深圳的高架快速路,觉得这是个基建问题,是个交通问题,但这其实是个价值分配问题,因为深圳这个地方,它的高架快速路从来不是为了缓解拥堵而建的,那都是表面说辞,真正的逻辑是,哪个板块能被高架快速路接入,哪个板块就获得了进入深圳核心资源网络的入场券,这个入场券值多少钱,你去看看那些被接入的板块,房价涨了多少就知道了。

所以现在的问题不是深圳会不会再建高架快速路,而是下一个被接入的板块会是谁,这个问题很多人都在猜,但猜来猜去都是那几个热门区域,什么前海、什么大空港,这些地方当然有希望,但你要真去看深圳这些年高架快速路的走向,去看它背后的规划逻辑,你会发现有两个板块,它们被接入的概率比很多人想象的要大得多,而且这两个板块现在的价格,还没有完全反映这个预期。

石岩这个地方,很多人的印象还停留在＂关外的工业区＂,觉得那就是个制造业基地,离市区远,配套差,犯不着专门给它修高架快速路,但这个判断忽略了一个最基本的事实,深圳的产业布局已经彻底变了,现在深圳最值钱的不是写字楼,是先进制造业的产业空间,而石岩手里握着的,恰恰是深圳为数不多还能大规模开发的连片产业用地。

你去看深圳这几年的动作就知道了,光明科学城起来了,松山湖那边的产业集群起来了,整个深圳的制造业正在往西北方向走,而石岩正好卡在这条线的关键节点上,它北边连着光明,南边通往南山,如果没有高架快速路把它接进来,这个节点就是断的,整个产业带的效率就上不去,深圳不可能让这种事情发生。

更关键的是,石岩现在已经在做准备了,你去看它最近几年的规划,产业升级、旧改、配套完善,这些动作都在往一个方向走,就是等着被接入,而且石岩和南山之间那段路,现在的交通压力已经到了必须解决的程度,不是说修不修的问题,是什么时候修的问题,这种时候,高架快速路的接入就不是锦上添花,是刚需。

坪地这个名字,可能很多人都没怎么听过,因为它太边缘了,在龙岗的最东边,再往东就是惠州了,按理说这种地方,怎么看都轮不到高架快速路,但你要看它的位置,它是深圳和惠州之间最重要的产业对接点,这个对接点现在正在发生一件事,就是深圳的产业外溢和惠州的产业承接,已经不是说说而已了,是实实在在在发生的。

深圳现在的产业空间不够用,这是个公开的秘密,很多企业想留在深圳但没地方,只能往外走,往哪走,往惠州走是最近的,而坪地就是这条路上的第一站,如果深圳想要这些外溢的产业还能保持和深圳的联系,不至于彻底流失,就必须让坪地和深圳的核心区域之间的通勤成本降下来,高架快速路是最直接的办法。

而且坪地还有一个特殊性,它本身就是深圳规划的＂深惠合作区＂的一部分,这个合作区要真做起来,坪地的作用就不是一个普通的边缘板块,而是深圳向外扩张的桥头堡,这种战略位置,不可能没有高架快速路的支撑,你去看深圳这些年对坪地的投入,地铁已经在规划了,产业园区已经在建了,接下来缺的就是一条能快速连接核心区的通道,这个通道不来,前面那些投入的效果就会打折扣。

你把石岩和坪地放在一起看,会发现它们有个共同点,就是都不是传统意义上的居住热点,但都是产业布局的关键节点,这个特征很重要,因为深圳现在修高架快速路的逻辑,已经不是为了方便人住得更舒服,而是为了让产业跑得更快,哪个板块能承接深圳的产业外溢,能成为深圳产业网络的一部分,哪个板块就有资格被接入。

所以很多人盯着那些居住热点,觉得那些地方人多、需求大,应该优先修路,但这个判断是反了,深圳的高架快速路从来不是为了满足现有需求,而是为了创造未来价值,石岩和坪地现在看起来没那么热,正是因为它们还没被接入,一旦接入了,它们的价值会被重新定义,到时候再去看,就晚了。

如果你在关注深圳的板块机会,别只盯着那些已经很热的地方,那些地方的预期早就被炒得很高了,真正有机会的,是那些现在还没被完全看懂,但已经在战略布局里的板块,石岩和坪地就是这样的地方,它们现在的价格还没有完全反映未来的价值,但这个窗口不会一直开着,等高架快速路的规划真正落地,等市场反应过来,那时候再进场,成本就不是现在这个水平了,深圳这个地方,从来都是提前布局的人赚钱,等着看结果的人买单。