深圳200w刚需买房:丽湖花园看房笔记(龙岗上水径地铁站)

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主要从以下几个方面看房：

一、小区信息

分几期开发？每期建成年代？总栋数？

每栋层数？总户数？容积率？绿化率？

物业是谁，管理水平怎么样？物业费多少？

车户比，停车是否方便？是否有汽车充电桩？电动车充电桩？

是否人车分流？分流方式？

外墙是否掉皮、老化？

二、小区优缺点

水电燃气供应？

噪音：是否离地铁轨道、主干道近？

交通：最近地铁站？步行多久？

周边面貌？

配套：商超、医院、快递？

采光、楼间距？自住率？

学位？梯户比？层高？排水？

活动空间：儿童游乐区、老年人活动场地？

三、价格

挂牌价？最近 3 个月成交价？成交单价？

四、个人感受

废话不多说，直接上干货。

一、小区信息

小区共分 3 期开发。

一期：1997-1998 年竣工交付。二期：1999-2000 年竣工交付。三期：2001-2002 年竣工交付。

总栋数如下：主流数据 29 栋（23 栋楼梯房 + 6 栋电梯房），部分平台显示 21 栋 / 33 栋。

每栋层数如下：楼梯房：总高 7-8 层，无电梯。电梯房：总高 18-24 层，小高层 / 高层。

部分楼栋加装了电梯，部分未加装。

总户数如下：主流数据 2404 户，部分平台显示 4035 户 / 4175 户。我倾向于四千多户。

容积率，我感觉是 3.19 。虽然房天下上显示的是 1.15 ，但实际真的很挤。

绿化率如下：主流数据 40%（含中心人工湖），部分平台显示 20.1%。

绿化还是可以的的。没记错的话，绿化大部分集中在下图红圈内。其他部分绿化不算多。

物业公司，豆包告诉我主流数据深圳信和物业管理有限公司，部分平台显示北京第一物业管理有限公司。没有考证过。

管理水平我认为不错，全封闭式管理，进出小区需要刷卡，进出单元门也需要（如果单元大门关着的话）。卫生清洁基本及时，绿化定期修剪。

物业费如下：

楼梯房：0.7-1.08 元 /㎡・月。电梯房：1.5-1.8 元 /㎡・月。

这个价格在布吉街道不算贵。

至于车户比，则是头疼的事情。

AI 说约 1:0.3-1:0.5（共约 1000-1200 个车位：地上 300-900 个 + 地下 300-900 个）。

我放几张图看看就知道了。

车挤车的，基本开走就找不到车位了。。。

豆包说地面停车 100-200 元 / 月，地下停车 200 元 / 月。我没看到收费明细牌子。

关于充电桩情况：无统一公共汽车充电桩，单元楼下配置有少量电动车充电桩。

但是电动车充电桩连挡雨棚都没有。。。

外墙情况也是有点点一言难尽。

市政府为了美观，刷了外墙。但是只刷了临街的。小区内部的外墙大部分比较破了。

尤其有了这种对比，更感觉老化严重了。

二、小区优缺点

水电燃气供应我没有去问。但是深圳这方面应该还是可以的。如果房子内部的线路、管道老化，则可能要自己重新走水电。否则无需重新走。

这边地势不算低，整体排水正常，暴雨天无大面积积水，仅个别低洼处有短暂积水。

整体噪音情况应该还好。

可能只有靠近铁路段的 17 、18、19 栋偶尔有噪音。

别的地方基本没有。

最近地铁站是 5 号线（环中线）上水径站 C 出口。

距离 1400 米，步行要接近 20 分钟。

不算近。

周边面貌还算不错。

东侧毗邻茵悦之生花园成熟小区，南侧是统建楼（上水花园），西侧是大片空地，北侧是高速路。

生活气息浓厚。

离三联观音庙也有通道直达，那边还可以打羽毛球。

生活配套比较足。

商超方面，小区内自带美宜佳、钱大妈、生鲜便利店等。

医疗方面，小区内有药店。社康要到中海怡翠，医院则是第二人民医院。

小区内部也有多组丰巢快递柜、菜鸟驿站，快递可送到单元门口。

采光与楼间距方面，同样分开谈。

楼间距 20-30 米，不算窄。

但是低楼层略有遮挡（树木）。

部分楼栋一层带花园。

自住率是一如既往地约 70%-75%，以福田、罗湖通勤的自住家庭为主，人员流动适中。

我感觉应该不少租客住在这里。去的时候，看到有人在搬家，也有货拉拉的车进出。

学位方面，相对差一些。

幼儿园：自带私立快乐幼儿园（步行 56 米）。这点还可以。

虽然说是私立的，但也能实现目送式上学。

小学：公立怡翠实验学校、公立麓城外国语小学。

上小学，要么跑到马路对面的中海怡翠（穿过城中村）；要么跑到万科那边（穿过红绿灯）。都有点距离，不是很方便。

初中：公立布吉中学。

听同事说，目前布吉中学的风气还是比较一般。距离也这么远。

地图上还有个学校：龙岗区丽湖学校。是九年一贯制的私立学校，成绩怎么样我没了解，但可能比布吉中学好一些吧。

小区内部还有个托育示范园。可能是幼儿园放学了，父母还没回家时，小朋友去的地方？

梯户比如下：

楼梯房：1 梯 4 户 / 1 梯 6 户。电梯房：2 梯 6 户 / 2 梯 8 户。

有点拥挤了。。。

同时部分户型不规则，无纯南北通透板楼户型。是我不喜欢的错层结构。。。

屋内层高我没有实际看，但应该是正常的。约 2.8 米，净高约 2.65 米，无明显压抑感。

活动空间还是比较不错的。三联观音庙那边有篮球场、老年人活动的地方。小区内部也有一些遛娃的地方。

三、价格

目前价格不算贵。大概 2 万/㎡ 。

130 万买两房；180 万买三房。但应该都不是南北通的。户型就先不看了。

四、个人感受

看了高德的评价，跟我想的差不多。

优势如下：

大社区+总价低+活动空间大。

劣势如下：

较拥挤+地铁远+梯户比高+停车位严重不足+错层结构，非南北通透户型+房屋老化严重+上学不方便。

适合纯刚需。

总体来说，我的心动指数为 5（满分10）。暂不纳入考虑范围。

我是粤文，很高兴认识你。