6月6日深圳地产日报(周六)

今日三条重磅信号，你读懂了吗？

今天，深圳楼市发出三个强烈信号——

信号①：南山粤海街道宅地保利以57.72亿竞得，成交楼面价破10.8万/㎡，溢价率高达150.74%，刷新深圳单价地王纪录。

信号②：中海云颂玖章首开劲销16亿，龙华深铁珑境云赋开盘销售12亿，两个龙华改善盘同日贡献28亿。

信号③：新政满月交卷——新房网签5035套同比增50%，二手网签6191套同比增30%，公积金贷款笔均155万元增21%。

三条信号指向同一个结论：核心区优质资产，正在被重估。

6月5日，南山粤海街道T204-0153宗地出让，6家头部房企激战291轮，保利置业以57.72亿元最终拿下。

地块处于"最牛街道"的科创心脏，百度大厦、深圳软件产业基地环绕，近六年宅地几乎断供，容积率仅2.9，是科技园近十年首宗低密纯居住用地。

想说什么？ 隔壁粤海、深圳湾片区二手挂牌价已经去到18万/㎡，恒裕滨城高区无遮挡海景房源挂牌价甚至超过25万/㎡。

这块地下半年的入市价格预期，注定直接刷新深圳天花板。最关键的是，这不仅是单个地块的胜利，更是一个板块价值重估的强烈信号——核心城市、核心区域的优质资产，正在穿越周期。

有购房计划的各位，你们手里的钱在加速贬值。

不要只看地王热度，还得看二手。5月份深圳一二手住宅合计网签10077套，时隔14个月再破万套。

更要紧的是，贝壳找房数据显示，截至6月1日深圳二手住宅挂牌量81714套，相比1月初净减约5000套。深圳乐有家平台挂牌量已连续6周下滑。去化速度超过上架速度，业主心态悄然变化——深圳中原监测的90个片区中，29个片区报价上涨，比5月增加21%。

一个核心现象不能忽视：核心区"老房子"突然香了。楼龄21年以上二手房的成交占比达44.7%，福田、南山等核心区老房子成交占比甚至达4-6成。

逻辑很清晰： 城市核心区的优质地段，即便房龄偏大，也因为稀缺性+成熟配套而具备了"抗跌护城河"。好地段的资产，永远不缺需要的人。

🔴 【中海云颂玖章】首开16亿，凭什么卖得贵？

为什么备案均价8万/㎡、折后均价约7.23万/㎡还能首开劲销16亿？

凭三个方面：

产品稀缺性。 容积率仅2.8的23-25层小高层，龙华近年几乎没有。纯商品房社区（491户零保障房混居），新规设计下实用率近100%。作为对比，龙华当前主力供应是高密度塔楼，真正要换房的改善家庭，此前根本没有这个档次的选项。

通勤优势。 4/6号线双地铁，距离福田最近的新房板块之一，步行5分钟到民乐站，1站福田上梅林。对于福田上班、每天通勤雷打不动的家庭来说，多花一点钱换每天多睡半小时，这笔账理性算下来是算得过来的。

教育+生态。 步行300米省一级书香小学，深外龙华直属在划片范围内。同时南向无遮挡直面梅林山景，核心地段叠加山景，多了一个长期保值的筹码。

忠告： 全盘仅491户，首推206套去化9成，楼王栋马上就要加推——今天错过了，下一次不知道要等多久，市场不等犹豫的人。

🔵 【深铁珑境云赋】开盘12亿，性价比准现房的胜利

同一天开盘的深铁珑境云赋，推出的4栋山景和7栋园景新品，认筹冻资仅24小时即达258组，销售金额12亿，热卖逻辑完全不同。

准现房确定性强。 今年以来购房者普遍"避险"，期房交付担忧在加强。深铁珑境一期已圆满交付，学校早已开学，实景园林、阳光车库、约3.58万㎡大园林全部看得见摸得着。在期房风险被严重担忧的当下，"所见即所得"本身就是最硬的价值锚。

国企品牌+精装交付。 深铁置业国企开发，与中海央企盘一样具备交付安全感。叠加350-570万的折后总价，对有孩子、要精打细算的年轻家庭，安全+保值+低门槛，三种需求同时被满足。

最近政策给了大礼包——"4·29新政"放宽核心区限购，公积金贷款额度大幅提升，商贷利率也到了一个史无前例的低位：

· 首套房商贷利率：3.05% （LPR-45BP） · 公积金利率：5年以上2.6% · 公积金贷款笔均提升21%，最高可贷155万 · 深户家庭最高可购3套，社保满1年非深户可购2套 · 持有居住证即可购1套

用两笔账算清楚现在的决策时机：

第一，以首付200万、贷款400万为例，当前利率3.05%，相比两年前4.65%的水平，月供节省约3600元/月，30年下来就是129万的省息空间。

第二，现在买入核心区优质资产——比如深铁珑境这样的准现房，350万起即可上车精装三房；或者中海云颂这类稀缺低密改善盘，672万起就可进入纯粹改善社区——你会惊讶地发现，现在的购入价格比同片区"楼龄超10年、户型过时"的产品仅贵了不到10%，但产品力断层领先。 住进去那天，你才知道什么叫一分价钱一分货。

全国层面也给出了助攻——首套契税140平以内1%，出售自有住房后一年内换房可退个税。6月是近年来换房成本最低的窗口期，最优选择就是趁利率底和政策底叠加时，把手中的非优质资产换成真正的"核心资产"。

别等利率涨了、地王入市之后再来问"现在还能上车吗"，到时就只剩被动接盘。

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最后：龙华新房库存全市第一不假，但恰恰是分化最剧烈的时候——好房子被抢光，差房子卖不动。

如果你想通过一套房子同时解决通勤痛点+学区刚需+资产保值，且对交付安全和品质有底线要求，中海云颂玖章的107㎡三房与深铁珑境云赋的85-102㎡精装准现房，值得重点关注。

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趁地王信号刚发出、利率优惠窗口还在，先下手为强！🎯

数据综合自深圳市住建局、深圳贝壳研究院、乐有家研究中心、中海云颂玖章、深铁珑境云赋开盘公示及南方日报报道。价格信息仅供参考，以售楼处公示为准。

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