深圳南山粤海T204-0153宗地土拍全解析(2026.6.5成交)保利地产拍的得

一、成交核心数据

1. 地块信息
宗地号：T204-0153，坐落南山区粤海街道（科技园片区，海云路+海天二路东北角），用地面积14116.04㎡，可建总建面约5.31万㎡（住宅4.9万㎡，配建商业、托育、养老配套），容积率约3.76。

2. 竞价与成交价

起始总价：23.02亿元；最终成交总价：57.72亿元，溢价率150.74%

竞价历程：6家房企（中海、华润、越秀、招商、保利、建发）报名，6轮自由报价+291轮线下竞价（耗时1.5小时），终局保利置业PK招商蛇口胜出

楼面地价：108680元/㎡（≈10.87万/㎡），刷新深圳住宅用地楼面单价历史纪录，超越此前前海桂湾地块8.4万/㎡的楼面价，成为全国非别墅类住宅楼面价新高。

二、地块稀缺逻辑（为何拍出天价）

1. 区位稀缺：粤海街道是深圳科创核心（科技园、腾讯总部片区），片区近年少有新增住宅用地出让，周边高新产业人口密集、高收入置业需求旺盛。

2. 配套顶配：坐拥南山顶级学区、深圳湾商圈、地铁路网，周边二手房普遍12-18万/㎡，地价支撑力充足。

3. 产品预期：地块体量小、低密属性突出，开发商大概率打造高端改善板式住宅，定位顶豪产品线。

三、市场影响解读💡

1. 地价对标房价：面粉价10.87万/㎡，未来新房入市保本售价大概率突破15万+/㎡，进一步稳固南山粤海高端房价底盘。

2. 土拍风向：头部央企房企（保利、招商、华润）扎堆重仓南山核心区，体现一线核心优质宅地依旧是房企避险配置首选。

3. 片区楼市：短期利好南山科技园周边二手豪宅价格企稳，强化粤海街道“深圳顶流居住区”定位。

四、项目后续进度

地块由深圳市保利房地产开发有限公司（保利置业）开发，预计年内完成项目规划公示，最快2027年推向新房市场。

一、周边二手房明细（按距离由近到远）

二、片区在售新房对标

三、地价房价逻辑解读💡

1. 价格倒挂参考：保利地块楼面10.87万/㎡，周边二手普遍12~16.8万/㎡，未来新房精装入市保本成本在15万+/㎡，对标悦府、浅水湾定位，未来新房售价有望冲击16~19万/㎡。

2. 学区价值支撑：片区大多楼盘绑定深圳湾学校、南山二外、学府中小学三大顶级学区，是高房价核心支撑。

3. 土拍后市影响：本次地王后，短期周边次新二手业主报价坚挺，低楼层刚需盘小幅看涨，顶楼海景豪宅议价空间收窄。