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深圳地王诞生|保利地产以57.7亿竞得南山粤海T204-0153宗地楼面价10.86万/㎡

2026-06-05 17:53:09

➢南山「粤海街道T204-0153」宗地成功出让，容积率仅约2.9！

”

刚刚，深圳土拍结束，历时291轮举牌，保利地产以57.7亿竞得南山粤海街道T204-0153宗地，楼面价10.86/㎡，打破2025年7月招商海晏府楼面价8.42万元/㎡。

南山粤海街道T204-0153宗地，楼面价10.86万/㎡，同时也创造深圳成交楼面价涉宅地块的楼面单价纪录！加上建造成本，保守估计18万+的入市价才能回本。

左手科技园，右手后海总部基地，深圳两大顶流商务区的红利直接吃满，此宗地被后海的豪宅圈 “包围” 。

最让家长心动的，是它的学区配置：小学划学府一小，中学划南山外国语，妥妥的南山优质教育梯队。

南山粤海街道T204-0153宗地，规划容积率仅约2.9，建筑高度小于100米。

地块位于科技园与后海的黄金交界点，百度大厦西塔南侧，土地面积14116.04㎡、建筑面积53110㎡，起始价23.02亿，楼面起价43344元/㎡。

在这个片区，可以说2.9的容积率真的非常的奢侈。这么说来，预计未来这个项目极有可能打造出小高层或高层低密度的产品，在超高层的科技园，有点降维打击了。

◭地块全景VR（扫码观看）

宗地显示：住宅49000平方米，商业1500平方米。

允许分割转让；物业服务用房110平方米，产权归全体业主共有，不得转让；街道长者服务站1000平方米，文化活动室1000平方米，托育机构500平方米，由竞得人建成后无偿移交政府。

◭南山T204-0153宗地（东面景观）

这块地的位置，堪称 “bug 级” 存在。
左手科技园，右手后海总部基地，深圳两大顶流商务区的红利直接吃满。步行500米直达2/13号线科苑站，去哪都快人一步。
1公里内横扫海岸城、深圳湾万象城、后海汇… 全是深圳顶流商圈，下楼就是顶级烟火气。
更绝的是，它被后海的豪宅圈 “包围” 了：中信海阔天空、卓越浅水湾、恒立听海… 随便拎一个出来，都是当年的热门改善盘。
最让家长心动的，是它的学区配置：小学划学府一小，中学划南山外国语，妥妥的南山优质教育梯队。

◭南山T204-0153宗地（西面景观）

地铁2号线、13号线双轨加持，1公里内横扫海岸城、深圳湾万象城、后海汇等顶流商圈，深圳湾学校等优质教育配套就在家门口，人才公园、深圳湾体育中心步行可达。

要产业有产业，要地标有地标，要生态有生态，在这里长出的一宗住宅地，其含金量，不必多说了吧。

◭南山T204-0153宗地概要

➢其他待拍地块：

1、前海桂湾的T201-0233宗地也不容小觑。

这宗地6月12日出让，纯住宅，面积1.19万㎡，容积率3.1，起拍价16.45亿元，楼面起价44762元/㎡。

它最大的看点是一路之隔的海晏府，去年7月，海晏府那块地吸引了12家房企疯抢，招商蛇口以21.55亿元拿下，楼面地价84179元/㎡，直接刷新深圳宅地单价纪录。

今年4月海晏府开盘，去化率近九成，地段价值被彻底验证。

有了这个“前任”打样，开发商对新地块的信心自然足，这块地很有可能再次突破单价前高，成为新的“地王种子选手”。

2、福田梅林33-07地块

面积约7166㎡，容积率3.1，计容建面约2.87万㎡。这块地前身是“深政汽修大厦”，目前还没拆，今年不一定能挂牌，旁边就是中铁去年底拿的项目（中铁臻云雅苑，要求现房销售）。

新地块会不会也要求现房，这不好说。

地段底子很扎实：紧邻地铁9、10号线换乘站孖岭站，还有在建的22号线凯丰站（预计2028年通车），三线交汇。

周边有卓悦汇、深业上城，还有福田美术馆、国际体育文化交流中心（建设中），一路之隔就是中铁项目，未来居住氛围没问题。

周边以老旧小区为主，但按现在开发商的套路，大概率也是做大户型改善产品。预计未来售价在10万/㎡左右。

3、福田安托山10-06地块

刚由商业用地调成住宅，容积率3.1，预计新增约2.6万㎡纯住宅。

位置在安托山豪宅区，西侧紧挨安峦公馆，西北侧是南天电力旧改，紧邻地铁2/7号线安托山站A口，步行可达。

周边全是高端社区：安峦公馆、海德园、万科瑧山府……目前片区二手房挂牌价13万-18万/㎡。

这块地非常稀缺，除了旁边的卓越京基南天电力旧改，基本没地了，加上红岭实验小学+深高南的学位配置。

楼面价大概率不会低，深圳单价“地王”的有力竞争者。而且地块小、容积率低、总价不高，资金压力小，有点实力的开发商都想试试，未来会以什么价格入市？这是最大的看点。

别忘了，5月初深圳刚放宽了南山、福田、宝中核心区的限购，原本被挡在门外的购买力，现在可以“畅通无阻”地冲进这些顶级地段。

其实，这一轮集中挂地背后，是深圳土地供给策略的明确转向——“少而精”。

克而瑞数据显示，2026年深圳居住用地计划供应90公顷，其中商品住宅用地只有55公顷，比2025年还少，创下近年来新低。

原因也很简单：核心区能拆能改的大块宅地早就开发完了，现在剩下的都是城市更新里“抠”出来的零星地块。

但这样的地块，开发商反而乐意拿。为什么？

第一，地段光环自带豪宅基因。地铁口、商圈、名校、生态资源全配齐，天生就是做豪宅的底子。

第二，利润厚。做成大平层、高端配置，单价和总价都能拉上去，比做刚需盘赚钱多了。

第三，同行已经验证了这条路走得通。

最近的两个例子很有说服力：

5月23日，深圳湾的中信城开信悦湾加推78套房子，单套总价约5200万-7500万，半小时内全部抢光。

开盘前冻资比超过1:2，吸引了150多个预算4000万-7000万的顶级客户。这个盘一线临海，旁边就是在建的深圳歌剧院，稀缺属性拉满。

同一天，前海湾的华润观潮府加推40套房子，198㎡户型均价2921万，257㎡户型均价3738万，依托欢乐港湾景观和腾讯企鹅岛产业效应，同样线上秒光。

两大豪宅盘的热销，证明了一个道理：在深圳，只要地段够硬、产品够好，高净值人群的钱包永远向你敞开。

所以，接下来6月份的这几场土拍，大概率会看到开发商“扎堆抢地”的场面。毕竟，在核心区宅地越来越稀缺的背景下，谁拿到这些“地王苗子”，谁就拿到了下一轮豪宅市场的入场券，欢迎大家入群交流！

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