深圳楼市观察|豪宅井喷!深圳6个10万+新盘扎堆入场

"4·29"楼市新政落地满月，深圳楼市交出量价齐升答卷。

据深圳市住建部门及机构监测，新政实施首月（4月30日—6月2日）全市新建商品住宅和二手住宅网签分别达5035套、6191套，同比分别增长约50%、30%；5月单月一二手住宅合计网签10077套，时隔14个月再度破万，环比上涨28%。

随着政策利好组合拳打通置换链条，积压的高端改善需求正加速释放。一方面是热销态势的高度确定，5月核心区以深圳观潮、中信信悦湾等盘的“日光”表现为代表，高端购买力对稀缺地段优质资产的追逐意愿空前强烈。

另一方面是供应端的集中放量。根据深圳中原研究中心，6月预计有11个项目入市，其中6个10万+顶豪项目，分布在宝安中心及南山红树湾、深圳湾、前海等核心板块，总价门槛普遍千万起步，最高过亿。创下近年核心区供应新高。

在市场整体向好的背景下，6月豪宅市场是否还能延续热势力，备受关注。

• 6月10万+豪宅梯队一览

深圳湾1号·瑞

坐落于深圳湾一线头排绝版地块的深圳湾1号·瑞，被誉为项目的“十年梦想之作”。

此次即将推售的是T7栋收官新品，户型主打建面约420–1170㎡的海幕天际大宅及复式产品，共84套。由英国1508 London、梁志天等全球顶级设计团队联袂定制，市场参考均价预计稳在20万+/㎡。

项目紧邻人才公园，周边汇聚腾讯、阿里等80余家总部企业，占位深圳顶级商务与景观资源。

中海安缇雅苑

中海·安缇雅苑落子深圳湾超级总部基地核心区，是中海地产顶级「安系」首入深圳的纯住宅。

此次首推为4栋22层纯板式大宅，容积率低至3.1，车位比达1:2.35，仅打造建面约202–293㎡全景平墅与天地空墅两大产品线。

全景平墅（约202–236㎡）为四房三卫格局，单层层高3.6米，无横梁设计配合270°环幕采光及三阳台配置，兼顾通透感与实用性；

天地空墅（约276–293㎡）为奇偶层错层设计，客厅与阳台双挑高7.2米形成空中墅厅，专梯专户独立电梯前室，部分东向高区可直眺华侨城湿地公园，彰显终极改善的奢居尺度。

目前放风总价段涵盖3700–6000万元，是深超总基地内极为难得的低密纯居豪宅，锁定塔尖家族终极置业需求。

联泰超总湾

2025年底，位于深超总的GCC联泰超总湾首开便实现热销佳绩，首开去化超7成，创中国顶级豪宅公寓销售奇迹，印证核心资产韧性。

GCC联泰超总湾是目前深超总基地内在售的占地规模最大（占地约9.2万㎡）、容积率最低（≤3.0）的大型人居项目，其东接欢乐海岸，西览超级总部集群，北邻华侨城国家级湿地公园，南向直面深圳湾一线海景，聚合深超总多重珍稀景观，拥揽约519万㎡山、海、湖、湿地生态景观。整体涵盖天际顶奢公寓、总裁公馆及独栋会馆、高端定制商业等多元业态，是区域内稀缺的低密人居标杆项目。

去年，GCC联泰超总湾已开放建面约303㎡-327㎡-402㎡三个大师样板间，项目也以自身硬核的产品力获得市场和客户的一致好评。

本月，GCC联泰超总湾将开放建面约568㎡高区大师样板间。该样板间由英国1508 London操刀设计，也是其在深圳的首个落地作品，展示面与装修标准均对标国际顶豪序列，备受市场客户期待和关注。

作为国际顶豪设计标杆，1508 London的代表作涵盖伦敦地标The OWO Raffles Residences、美国迈阿密海景公寓Cipriani Residences等传世级作品。本次即将面世的深圳首部作品，无疑将进一步提升GCC联泰超总湾项目的市场期待值。

伴随着市场关注度提升，项目T4栋楼王也传出即将在下半年入市的消息。据悉，即将面世的系列新品也将会是首开产品的全面升级，进一步丰富深超总核心区高端居住资产供应。

深圳观潮

由华润置地与招商蛇口联袂打造的深圳观潮，落子宝安中心区前海湾畔，距海岸线约300米，紧邻欢乐港湾。

项目此前批次推盘二开二燃，6月将加推收官楼栋9单元、10单元，共145套。

此次加推主力为建面约143–257㎡纯四房大平层。其中10单元主推143㎡四房两卫及168㎡双套房四房，南向面宽约15米，配9.5米宽景阳台；

9单元主推198㎡及257㎡三套房产品，2梯2户纯板楼设计，层高约3.3米，配备约48–64㎡社交方厅，约257㎡户型主卧约36㎡并带独立衣帽间，模拟墅级居住体验；部分高区南向直面前海湾，可实现270°环幕观景。

项目总占地约4.25万㎡，规划11栋22–24层低密小高层，楼间距近百米，得房率近100%，自带约1.83万㎡商业裙房，预计2028年一季度精装交付。

本次加推总价段约1800–3600万元，是宝中沿线极为稀缺的临海低密大平层作品，锁定终极改善客群。

后海招商玺

招商蛇口"玺系3.0"标杆之作——后海招商玺，落子南山后海-蛇口双核叠加带，毗邻育才一小、育才二中，3公里内涵盖深圳湾万象城、海岸城及太子湾K11顶奢商圈。

项目曾以热销奠定片区口碑，6月中旬将加推2栋、3栋楼王单位，共约108套。

此次加推为建面约188–247㎡纯四房大平层，部分户型含独立家政间，注重动静分区与南北通透格局。高区房源无遮挡直眺深圳湾海景，视野开阔。

建筑首创"浮岛甲板"设计，整体抬升12米形成空中社区平台，配建约2500㎡主题会所及约3000㎡浮岛花园，预计2028年末精装交付。

价格方面，本次加推主流总价段网传在约3000–4000万元/套。作为深圳湾核心区极少见的全大平层纯住区，备受塔尖客群关注。

万星林花园

作为前海妈湾板块罕见的高品质低密住区，万星林花园由南山荔源实业与金福瑞投资联袂开发。

项目最大亮点在于仅2.6的容积率与高达1:2.6的车位比，规划12栋住宅呈舒展排布，彻底摒弃了超高层密集压抑的常态。

6月计划首推9栋、10栋一单元共154套，主力为建面约152–228㎡三至四房，高区推窗揽大南山山景，部分可远眺前海湾。

依托低密规划，楼间距与采光面更为优越，加之自带18班公立幼儿园及3000㎡社区商业，属南山实验荔湾小学及深大附中学区，步行约600米可达地铁5号线荔湾站。

首推房源吹风均价约10万/㎡，是前海沿线极为稀缺的低密山居改善作品，契合换房客群对生态资源与舒居尺度的双重诉求。

与此同时，除核心区豪宅集中放量外，6月刚需及改善市场亦迎来多盘补位。深铁珑境二期、滨江叠映春语、卓越琅奕府、路劲·驭海隽府及特发臻华府五盘分布于龙华、盐田及龙岗，产品侧重功能性及通勤效率，旨在承接外溢的刚性及初级改善需求，与核心区豪宅形成差异化互补，共同构成6月深圳楼市的全域供应格局。

深圳"十五五"规划明确加大核心区高品质住宅供给，此次6个10万+项目同期入场正是对此导向的市场呼应。

一边是核心区土地属性被豪宅化锁定，高净值人群持续扫货；一边是改善客群置业半径逐步外扩至龙岗、光明乃至坪山。

凤凰网房产将持续跟进。