深圳无地可开发？大错特错！城市扩容速度超乎预期

很多人说深圳没地了，说这个城市已经开发到头了，说接下来只能往天上长，这话听起来有道理，毕竟深圳的土地面积就那么大，1997平方公里，比上海小三倍多，比北京小八倍多，看地图确实密密麻麻都是建筑，但这个判断其实只看到了表面，因为真实情况是，深圳这几年的城市扩容速度快得惊人，只不过这种扩容不是你想象的那种摊大饼式的扩张，而是一种更聪明的方式在进行。

你去看数据就会发现，深圳的建设用地从2015年的927平方公里增加到现在的接近1000平方公里，这个增长看起来不大，但关键在于，深圳现在拿地的方式变了，不是去找新的空地，而是把原本不能用的地变成能用的地，把原本低效使用的地变成高效使用的地。填海造地这个事深圳一直在干，前海、大空港这些地方都是填出来的，城市更新这个事深圳更是做到了极致，那些老旧的工业区、城中村，一个个被拆掉重建，原来一块地上只能建两三层的握手楼，现在能建三四十层的住宅，土地利用效率直接翻了十几倍。

这里面藏着一个很多人没看懂的东西，就是深圳的扩容从来不是靠面积扩张，而是靠容积率提升。你去看那些新开发的片区，宝安中心区、龙华中心区、光明科学城，这些地方不是新找出来的空地，而是原来就有的低效用地被重新规划了，容积率从1点几拉到3点几甚至更高，同样的地块，能承载的人口和产业规模直接翻倍。

更关键的是，深圳现在开始往地下要空间了，地下综合管廊、地下商业街、地下停车场，这些东西以前都是零散建设，现在被系统化地规划成了一个个地下城市，福田中心区的地下空间已经连成片了，你在地下走就能到达好几个商场和地铁站，这种立体开发的模式让城市的承载力又上了一个台阶。还有一个被忽视的点是，深圳周边那些原本不属于特区的地方，宝安、龙岗、龙华，这些区域这几年的发展速度比原特区还快，因为这些地方有更多的改造空间，也有更灵活的政策支持，所以你会看到，深圳的城市中心在不断增加，不是只有一个福田中心区，而是变成了多中心发展的格局。

有个数字很能说明问题，深圳的常住人口从2015年的1138万增长到现在的1800万左右，七八年时间增加了将近700万人，这个增长速度在一线城市里是最快的，而支撑这个增长的不是土地面积的扩大，而是城市承载力的提升。你想想看，同样的地方，以前只能住1000万人，现在能住1800万人，这意味着什么？意味着城市的每一寸土地都在被更高效地使用。

这种高效不是靠压缩人均居住面积实现的，深圳的人均住房面积这些年反而在增加，真正的原因是城市的空间利用方式发生了根本性改变，公共交通的发达让人们不需要把所有功能都集中在一个地方，地铁一小时生活圈让居住、工作、休闲可以分布在不同区域，这样一来，原本需要摊开的城市功能被叠加在了一起，同样的土地面积承载了更多的内容。而且深圳现在还在加速推进旧改，仅仅城中村改造这一项，未来几年就能释放出几十平方公里的建设用地，这些地可不是新增的，而是原本就在那里，只是以前用得太低效了。

说深圳没地可开发的人，其实是用一种静态的眼光在看城市发展，他们觉得土地是固定的，开发了就没了，但真实的城市发展不是这样的，城市的承载力是可以通过技术和管理手段不断提升的，深圳现在做的就是这件事。你去看那些正在施工的项目，大运新城、坪山中心区、光明科学城，这些地方五年前还是一片荒地或者低矮的厂房，现在都在以肉眼可见的速度变成现代化的城市片区。

而且深圳还有一个优势是，它的城市更新机制比其他城市更灵活，政府、开发商、原住民三方的利益能够比较快地达成一致，这让旧改的速度比其他城市快很多，你在深圳随便走走就会发现，到处都是围挡，到处都在拆，到处都在建，这种高速运转的城市更新模式让深圳的土地始终处于一种动态优化的状态。所以说深圳没地可开发，这个判断是站不住脚的，深圳不是没地，而是在用一种更聪明的方式在开发，这种开发的潜力比简单的面积扩张要大得多。

小贴士：如果你想实地感受深圳的扩容速度，可以去前海、大运新城、光明科学城这些地方看看，这些片区五年前和现在完全是两个样子，站在那里你就能理解什么叫城市生长的速度，另外建议坐地铁把深圳的几个中心区都跑一遍，福田、南山、宝安、龙华、龙岗，你会发现深圳不是一个中心在支撑整个城市，而是多个中心在同