深圳来福士项目商业部分的餐饮、生活配套及体验类业态成为客流与销售的核心支撑；零售业态的品牌级次提升，结构优化仍存在一定压力。
华夏凯德商业不动产REIT作为目前公募REITs当中最复杂的项目之一，对于资产混装的先行先试有很强的昭示性意义。
深圳来福士广场是凯德置地在华南地区打造的首个综合商业项目，位于深圳市南山区南海大道与创业路交汇处，总建筑面积约39万平方米。涵盖商业、办公、公寓等多种业态。与地铁9号线、12号线南油站无缝接驳，辐射3公里内，有80万常住人口。
主要竞品深圳湾万象城及海岸城购物中心，蛇口招商花园城，这三个项目都在2km范围内。三者都是大体量商业，对于商业体量不到7万㎡的来福士广场确实构成了一定的竞争压力与客群分流。
来源：商业不动产REITs研究
根据招募书提供材料，我们将其与凯德消费REIT中的底层资产之一凯德云尚比较一下。整体而言，深圳来福士的销售额、客流量、月销售与租金坪效都超过了广州凯德云尚项目，整体估值也会更高。
根据我们采用的第三方数据统计去重客流（去除场内工作人员及重复进入的客流），深圳来福士广场商业部分2026年第一季度日均客流量为21,370 人次；其中工作日19,950人次，周末及节假日为24,072人次。
去重客流数据
深圳来福士广场整体是环绕南山市政公园组成，此次资产涵盖范围总建面积209,903.29㎡，地上部分由5F的裙楼购物中心（可出租面积40,562.19㎡），1栋5-22F的办公楼（可出租面积31,149.28㎡）和1栋6-22F的服务式公寓（建面21,299㎡，可出租房间数182间）组成，地下部分另有88555㎡的停车库及设备房。
其中体量8.8万㎡的商业，分为地上五层和地下一层，一层和二层都以盒子商业和半开放式商业结合，二层有两处廊桥连接户外，项目包含零售、餐饮及娱乐体验等功能。整体动线流畅，单层平面不算太大，环绕每层基本2-3分钟，无复杂次动线，这也会导致可逛性受限。
作为2017年开业的综合体，现已经营至第九个年头，商场外立面依然保持品质，场内整洁明亮，作为宠物友好型购物中心，有随处可见的贴心标识和宠物配套，工作日客流也比较明显。
此次探访先看商业部分——
L1层：以快时尚、珠宝、美妆零售、运动、潮玩、新能源汽车、餐饮等品牌组合，X11和LEGO为代表定调年轻力；丝芙兰及CalvinKlein为代表定调时尚；MLB、NIKE Kicks Lounge为代表定调运动；SUPAW HUB为代表定调生活方式；往遠、一楼半及阿嬷手作、M Stand、Wagas等餐饮带动社交。
但一楼没有新的强定位品牌，目前比较知名的年轻户外运动头部都在竞品深圳湾万象城和海岸城项目。
L2层：以服饰零售、休闲餐饮和茶饮等品牌组合，UNIQLO和UR为快时尚代表；西町村屋、播元素及新引进的Morepage 陌页、引调、Yeeuu为大众流行代表；户外区域的霸王茶姬、淡马茶坊、满记甜品、KOI等餐饮荟聚人气。
L3层：以大众餐饮和生活配套等品牌组合，代表的有怂火锅厂、四季椰林、芸山季、鼎香缘、粤陈记粥底火锅（新进）、常乐推拿、超级猩猩、源氏木语、耳道、海马体照相馆等。
L4-L5层；以品质餐饮及娱乐主力店等品牌组合，代表的有八合里（重装升级）、来菜（新进）、费大厨、港丽餐厅、桂满陇、太二酸菜鱼、鲜潭、清晖小苑等，影院为百丽宫，健身房主力店为24/7 FITNESS。
B1层：连接地铁层，集中超市，小吃，轻餐，数码电子、杂货等品牌，可以看到有明显几家新进围挡，超市替换为沃尔玛、新进寿司郎、名创优品旗舰店、fabric pig织物猪少女装、52TOYS、猿乐山、零团团、福和面馆、天怡兴等；
基本以原超市区域切铺分租居多，与招募说明书中改造区域一致，品牌更新速度较快，也包含了部分深圳首店及区域首店级别品牌，体现了在保持经营稳定的同时，招商能力在线。
虽然有不少焕新，大多数还是以餐饮为主，整体业态中餐饮的面积占比（36.3%）也是最高的。
餐饮品牌力大于零售，看来受周边服装批发城及竞品项目影响，该项目的服装零售以及户外运动一直无法提级。
一楼缺乏强定位品牌，相比之下高端知名品牌缺少，整体主打随性、轻松的生活场所定位，无儿童类业态，更聚焦于服务年轻及商务客群。
来源：商业不动产REITs研究
根据招募书披露，主力店方面，B1层超市、L4层电影院及相邻区域拟于2025年第四季度至2026年分批进行业态升级改造，改造完成后仅保留影院为主力店，改造完成后预计上述区域可租赁面积为4,370.88平米。
从现场实地走访情况来看，项目整体运营状态平稳有序，各楼层按照规划定位实现了清晰的业态分区与品牌组合，动线与铺位搭配协调，整体商业氛围保持良好。
项目招商调整节奏整体偏向稳健务实，以存量优化、小步迭代为主，未出现大规模品牌集中替换或频繁调整的情况，商户经营稳定性尚可，有助于维持项目整体形象与消费黏性。
来源：商业不动产REITs研究
尤其在与地铁连通的负一层，重点布局了具备强停留属性、高复购率的消费业态，引进当下受消费者喜爱的福和面馆、猿乐山、零团团、寿司郎等人气品牌，有效承接地铁导入客流，客流引导与转化路径顺畅，为项目持续聚客提供了有力支撑。
客群结构方面，项目核心客群以周边办公白领及年轻消费群体为主，占比相对突出，家庭亲子类客群占比偏低，这一特征或与项目缺少儿童游乐、亲子教育、家庭体验等相关业态配置存在直接关联。
（略）
完整内容请见我们的2026年一季度观察，请到文末扫码与我们的商务小助理联系。
从现场来看，深圳来福士广场的空铺率控制在较为合理区间，整体商铺出租率保持稳定，未出现大面积空置或集中撤铺现象。
而从现场空间结构、业态组合与运营状态来看，来福士广场的餐饮、生活配套及体验类业态成为客流与销售的核心支撑，适配周边客群需求。
其核心特征包括：
• 大众品牌与成熟品牌占比较高，餐饮尤其是目的性餐饮品牌丰富；
• 整体更加随性休闲，通过自然衔接的户外空间与社交属性餐饮，形成较为舒适的消费体验；
• 但同时，面临着区域内同类竞品项目的强势分流与激烈竞争。
项目在零售业态的品牌级次提升、中高端品牌引入、差异化竞争力打造等方面仍面临较大挑战，零售板块的品牌结构优化与能级升级仍存在一定压力。
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