价格已曝光!宝中网红盘【深圳观潮】6月加推9-10单元!面积143-257㎡

5月23日，宝中【深圳观潮】加推8单元楼王开盘40套，卖了36套，剩下4套，去化90%！后面顺销直接4套也卖了，当天售罄！

最新消息：宝中【深圳观潮】预计6月加推正南向楼王：9单元，10单元，现正开启诚意登记100万，可额外享受开盘99折优惠，9单元面积198㎡-257㎡，共40套，纯板楼一梯一户、南北通透，3.3米层高尽显豪宅尺度。

折后总价区间曝光：

9单元2梯2户层高3.3米

01户型，面积257㎡四房四卫（三套房）预计总价：3300万-3500万

02户型，面积198㎡四房三卫（双套房）预计总价：2600万-2800万

10单元3梯3户层高3.15米

01/02户型，面积168㎡四房三卫（双套房）预计总价：2100万-2300万

03户型，面积143㎡四房两卫预计总价：1800万-1900万

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效果图

南街坊地块（宗地号A0020108）于2025年8月二次上架，对比首次出让，该地块主要调整了三个方面：1）起拍价大降价（降价超22亿）容积率变低（由5.7大幅降至3.4）住宅占比大幅提升（提高至90%）。

此次“回炉重造“效果显著，为打造低密豪宅奠定基础，成功吸引三大开发商进行角逐，经过187轮竞价，最终被招商+华润联合体以86.4亿元总价竞得，成交楼面价约5.96万/㎡，溢价率约34.81%，成为2025年宝中新地王！  

该地块总面积.25万㎡，总建面14.5万㎡，其中住宅占地约12.5万㎡，商业1.83万㎡，配建社区服务与消防站。据说小区将采取“住宅+商业街区”复合开发模式，由华润负责商业运营，有望借鉴万象天地高街里巷的开放式商业形态。

（网传效果图）

值得一提的是该宅地是宝中近五年首次释放的黄金靓地，距离离海岸线仅约300米，同时也是宝中最大体量的集中连片净地，曾规划打造文旅商住综合体天花板。

（网传效果图）

目前，项目过程版总平面图及户型图（非正式版）已流出。南街坊将规划为12栋住宅，层高受限高80米影响，预计在20–22层之间，板塔结合，采用点式错位布局以最大化视野。

其中2、3、5、8、9栋采用板楼设计，2T2户，产品为约192-253-500㎡大平层。位于中间位，避开道路噪音影响，2、3、5栋东南向/西南向尽享海景，8、9栋东南向看花园享最大楼间距。

项目整体户型面积段包含建面约约140-168-190-254-263-500㎡，主要为2T2和3T3，专梯入户、户户朝南，新规户型使用率近100%，全通透弧形飘窗+观景大阳台设计。主打四房以上大平层产品，让项目与周边"刚改盘"彻底划清界限。

外立面风格预计延续华润、招商系豪宅的现代简约风格，以玻璃幕墙+金属线条营造轻盈质感，契合滨海建筑调性。

（网传效果图）

而南街坊作为宝中最临近海岸线的住宅，享有极佳观海位，光是这个优势就吊打宝中一众豪宅。要知道一线海景的价值，在深圳楼市早已是资本的共识别。纵观城市海岸线那些20万/㎡的顶豪，例如深圳湾一号、半岛城邦、招商双玺等等，无一不是拥有着无遮挡临海视野的稀缺资源。

根据现场航拍显示，项目8个方位中有6个方位能看海景：其中东向直面欢乐港湾摩天轮与前海湾；东南向海景与城市景观交汇；南向视可近距离欣赏前海湾景致；西南向则收揽公园绿意与海湾风光，远眺企鹅岛。

总的来说，项目户型采用新规设计，亮点颇多：

• 全明通透设计：南向面宽达14–20米，客厅与多间卧室衔接观景阳台，实现最大化采光与通风；

• 景观资源最大化：广泛采用270°转角飘窗、7.8–9.7米宽景阳台，将前海湾、欢乐港湾摩天轮及城市天际线纳入视野；

• 高功能配置：主卧多采用套房设计，部分户型设双套房，适应多代家庭结构；

• 空间灵活度：新规政策下实用率接近100%，部分户型预留灵活改造空间。

• 专梯入户设计：以2T2户/3T3户为主，大户型独门独户设计，私密性和尊贵感拉满。

• 使用率高：得房率接近100%，实用率将爆增，契合第四代住宅趋势。

根据2023年底发布的《前海总规》，宝中片区已被纳入前海城市新中心，定位为湾区“国际会客厅”。凭借前海门户的政策优势，宝中正加速集聚全球高端资源，吸引前海人寿、农商行总部、京东国际及VIVO等企业落户，成为深圳资金与产业融合的战略新高地。

产业动能持续强化区域价值。VIVO深圳总部大厦临近项目，总投资28亿元，预计2024年投入使用，可容纳6000名员工，并可为员工提供最高100万元的专项购房贷款支持，直接激发高品质居住需求。

此外，项目与腾讯“互联网+”未来科技城（企鹅岛）仅一河之隔，未来规划跨海大桥无缝连接。该科技城总投资370亿元，建筑面积约200万㎡，规划建设“六基地一平台”，涵盖云计算、互联网+医疗等前沿产业，并配备完善生活配套。

位于宝安大铲湾的腾讯“互联网+”未来科技城效果图

项目预计2028年全面竣工，首批员工已于2025年入驻，未来将吸引腾讯及相关产业链人才总计约15.4万人，人群居住与消费需求将集中外溢，催生宝中楼市新动能。

历经多年发展，宝安中心已构建起“CBD+TBD”双核驱动格局，科技研发与生活配套资源高度成熟，能级已比肩福田中心区。

在道路交通方面：周边有宝安大道、广深公路、沿江高速等主干道，5分钟可达前海核心区，25分钟至宝安国际机场，30分钟内连接福田中心。

商业方面，项目自带1.83万㎡街区商业，由华润统筹运营。东南侧就是欢乐港湾西岸，1公里范围内涵盖壹方城、前海HOP天地等大型购物中心，10分钟车程可达万象前海、前海山姆会员店；

教育方面，目前学区划属于海韵学校（小学+初中）。该学校是近几年宝安学校中的黑马，也是深圳唯一以艺术教育为特色的公办学校。目前该学校入学竞争激烈：按现行积分政策，小学需提前3-4年购房积累积分，初中则要求7-8年。

周边另有在建九年一贯制学校（阅臻府配建），未来的学区划分可能还有调整。

文体休闲方面：项目坐拥欢乐港湾80万㎡滨海文化公园（2025年全运会闭幕式举行地），包括“湾区之光”摩天轮、“湾区之声”演艺中心等人气网红打卡地；周边还分布有宝安体育馆、青少年宫、图书馆及在建的湾区书城，文化生活资源高度集聚。

03.优缺点分析

项目目前价格暂未释放，参考旁边的保利瑧誉。保利瑧誉比南街坊的拍地楼面价低了7500/㎡，备案价9.88万/㎡，折后均价约9.05万/㎡。但由于限高80米的政策，南街坊的建造成本预计较高

从价格来看，南街坊上车门槛更高，而且户型为140-332平米大平层产品，客群定位更顶端，而保利瑧誉与中铁阅臻府主打中小高端改善，面积段偏紧凑型刚改产品，适合预算在1500–2000万级别的客群；

从产品力本身来看，南街坊在容积率、户型尺度和海景资源上对保利瑧誉与中铁阅臻府形成碾压优势。

再看周边二手房市场情况：

宝中几个核心楼盘的近半年成交单价普遍高企：壹方玖誉约11.3–14.8万/㎡，熙龙湾一期约11.4–14万/㎡，二期约12.3–14.1万/㎡。这些项目虽价格坚挺，但多数面临楼龄相对较高产品老化的问题。

与南街坊相比各有优势：南街坊拥有一线海景，但临近沿江高速且地铁不便，但是价格相对有优势（按均价11万来算）；壹方玖誉配套完善、外立面新颖；熙龙湾虽楼龄较长，但户型赠送面积多、享海景资源且靠近海天学校。

2.优势：

1）稀缺区位+景观资源：宝中最近海住宅地块，东南–西南向享前海湾无遮挡视野，欢乐港湾摩天轮、企鹅岛景观成为重要溢价点；

2）低密纯大平层社区：容积率3.4、新规设计、高得房率率，全区140㎡以上户型，保障圈层纯粹性与居住舒适度；

3）品牌联合开发：招商、华润双央企背书，具备华润悦府、招商玺、招商双玺等顶豪项目开发经验，品质预期较高；

4）政策与规划红利：受益于前海扩容、企鹅岛产业集聚、15号线（在建）等城市级配套，中长期价值有支撑。

3.劣势：

1）交通噪音影响：西侧紧邻沿江高速，部分楼栋面临路噪干扰，需依赖系统门窗隔音处理；

2）限高与视野局限：80米限高导致楼栋排布较密，直接看海户数有限，非头排单位视野可能受阻；

总的来说，南街坊的出现，标志着宝中顶豪市场从“地段价值”向“产品+资源价值”转型的关键节点。项目凭借一线海景、低容积率、全大户型规划及品牌开发商操盘，有望打破宝中“伪豪宅”的刻板印象，树立片区新一代住宅标杆。