深圳地产早报|5月29日(周五)

📌 新政满月·议价空间收窄·一线土拍高热

【深圳本地】4·29楼市新政落地满月，市场走势彻底明朗！二手房议价空间连续5个月收窄，价格底线稳步抬升，改善与豪宅房源溢价能力率先回归。结合北上杭核心城市的土拍与顶豪热度，今明两年全国主要城市房价企稳拐点大概率陆续落地。当下深圳楼市已告别无序降价阶段，优质房源稀缺性凸显，买房窗口期正在收紧！

1. 最新成交数据（5.1-5.28）

• 一手住宅：预售网签2629套＋现售1559套＝累计4188套，新房市场稳步去化。
• 二手住宅：本月累计网签5249套，成交均价回升至6.11万/㎡（环比+5.3%），重返“6字头”，置换市场活跃度拉满。

2. 二手房核心信号：议价空间持续收缩，高总价房源率先企稳

乐有家研究中心监测显示，深圳二手房议价空间已连续5个月收窄，市场正从“买方单边议价”转向“买卖双向平衡”，抄底捡漏空间大幅缩水：

• 整体行情：平均议价率从2025年底11.2%的高点，回落至5月底的9.3%。直白来说，一套800万的房子，相比去年底直接少谈16万议价空间。
• 细分梯队分化明显：
高端改善（800-1000万）
• ：议价率低至7.3%（环比收窄2.2个百分点），是当前最抗跌、最先企稳的主力户型；
• 顶豪房源（1500万以上）：议价空间环比收窄2.3个百分点，高净值客户入场，豪宅价格率先筑底；
• 刚需房源（300-500万）：议价空间首次跌破9%，降至8.8%，刚需底价彻底夯实。

✅ 行情归因：4·29新政放开南山、福田、宝安新安核心区限购，居住证可直接购房、公积金额度提至351万。大量外地刚需、改善客群入场，核心区房源去化加速，直接压缩了房东的让利空间。

一线核心城市土拍、顶豪市场全面升温，优质核心资产热度先行爆发：

• 上海土拍高热：5月28日虹口瑞虹优质宅地吸引12家房企争抢，经63轮竞价，最终溢价率35.63%成交，楼面价突破10.85万/平。
• 北京稳拿核心地块：石景山涉宅用地由北京城建以底价22亿元稳健摘得。
• 杭州顶豪疯抢：热门顶豪项目506㎡以上大平层验资门槛8000万，创下杭州楼市历史新高，高净值资产购房热情全面复苏。

2024年南山年度销冠新盘，片区认可度、流通性拉满！目前项目四房主力户型仅剩最后3套，核心区现房稀缺房源，适配南山改善、自住、保值需求，手慢无。

• 短期趋势：深圳新政红利持续释放，议价空间还将持续收窄，当下是捡漏优质笋盘的最后窗口期。
• 中长期预判：北上深杭一线市场热度共振，今明两年全国主要城市将陆续迎来房价企稳拐点。
• 置业建议：刚需不用观望下跌，优质刚需盘可果断入手；改善、豪宅房源稀缺性凸显，核心区好房不等人。

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