深圳200w刚需买房:中兆花园看房笔记(龙岗丹竹头地铁站)

让我们一起搞钱

主要从以下几个方面看房：

一、小区信息

分几期开发？每期建成年代？总栋数？

每栋层数？总户数？容积率？绿化率？

物业是谁，管理水平怎么样？物业费多少？

车户比，停车是否方便？是否有汽车充电桩？电动车充电桩？

外墙是否掉皮、老化？

二、小区优缺点

水电燃气供应？

噪音：是否离地铁轨道、主干道近？

交通：最近地铁站？步行多久？

周边面貌？

配套：商超、医院、快递？

采光、楼间距？自住率？

学位？梯户比？层高？排水？

活动空间：儿童游乐区、老年人活动场地？

三、价格

挂牌价？最近 3 个月成交价？成交单价？

四、个人感受

废话不多说，直接上干货。

一、小区信息

小区不大，无分期，统一开发建设，1999-2002 年陆续竣工交付。

共 7 栋（拆分为 29 个单元）：外围 5 栋楼梯房，中心 2 栋电梯房。

楼梯房：总高 8 层，无电梯。电梯房：总高 22 层，小高层。

总户数 1900 多户，容积率 2.34 。

绿化率 38%。

物业公司为崇德物业管理（深圳）有限公司。

管理水平中等，半封闭式管理，进小区门无需刷卡（东北门实测）。

从东北门进小区，要经过一个较窄的过道，旁边就是美宜佳。

还有个西南门我没有实地走到。

部分单元门敞开，部分单元门关闭。进出单元门应需刷卡。

物业费如下：

楼梯房：0.8 元 /㎡・月；电梯房：1.6 元 /㎡・月。

这个价格在大芬丹竹头这个片区不算贵。

车户比约1:0.3（共 600 个车位，地上 300 个 + 地下 300 个）。

地面停车 200 元 / 月，地下停车 250 元 / 月（我没见到具体的收费牌子）。

停车应该是非常难的。

我没见到地下停车场，地上停车场就在东北门那边，并且小区内停车很拥挤。

听说一些业主把车停在隔壁桂芳园那边，但桂芳园那边后续好像也要封闭管理了。

AI 告诉我无统一公共汽车充电桩，业主可向物业申请自行安装自用充电桩；单元楼下配置有少量电动车充电桩。

但我也没找到。

外立面以粉色 + 白色涂料 / 瓷砖为主，整体维护较好，无大面积墙皮脱落、掉砖现象，仅部分楼栋边角有轻微岁月老化痕迹。

这一点还是维护的比较好，或许前几年有翻新过？

二、小区优缺点

水电燃气供应方面，民水民电，管道天然气正常开通；无频繁停水停电现象，高楼层水压稳定。

整体排水正常，暴雨天无大面积积水，仅个别低洼处有短暂积水。

噪音情况应该比较不容乐观。

我目前居住的房子离地铁直线距离200米，早晚安静时还是能听到地铁经过的声音/振动。

3 号线还是高架线，中兆这边整体应该都会受到影响。不过影响总体上估计可控。但睡眠浅的人要注意。

最近地铁站是 3 号线（龙岗线）丹竹头站 A 出口。

步行 300 米， 4-6 分钟就够了。丹竹头地铁口最近的小区之一。

这一点真的很适合牛马上班族。

周边面貌比较一般。东侧有少量城中村，西侧毗邻桂芳园、泰雅园等成熟小区，城市界面一般，并且丹竹头地铁站经常有摩的佬聚集，安全性有待考证。但生活气息极其浓厚。

生活配套则是十分成熟了。

商超方面，步行 5 分钟到 5 万㎡星悦天地商业体，步行 800 米到沃尔玛大芬店，小区门口有钱大妈、美宜多超市。

医疗方面，步行 600 米范围内有到丹竹头社区健康服务中心、深圳百合医院。

取快递方面，小区内设有多组丰巢快递柜、菜鸟驿站，快递可送到单元门口。

并且小区内部好像也有便利店，卖肠粉之类的地方。

采光与楼间距也还说的过去。楼间距较密，低楼层采光有一定遮挡，高楼层采光较好。

但无纯南北通透板楼户型，主流为东南 / 西南朝向。

部分步梯一楼带院子。

不是南北通透的户型，我不是很喜欢。但这边的优点是60多平可以做三房，适合刚需。

AI 告诉我这边自住率约 75%-80%，以福田、罗湖通勤的年轻上班族为主，人员流动适中。

住这边肯定都是上班族了，但自住率有没有这么高就无从考证了，

学位方面如下：

幼儿园：自带私立中兆幼儿园（步行 90 米）。

就在龙岗大道上，应该比较吵。但还是很近的，这点很方便。

小学：公立南湾实验小学（步行 800 米）。初中：公立南湾学校（九年一贯制，步行 1 公里）

都不算远，但不在社区内。孩子上下学还是要接送下。

旁边还有个南芳学校，应该不是对应学区。

梯户比如下：

楼梯房：1 梯 6 户。电梯房：2 梯 9 户 / 2 梯 11 户。

算是比较高了。

当然我这次没有实际进入单元楼里看。

之前租房时，有进去看过。应该是比较挤的感觉。但是层高肯定是正常的。约 2.8 米，净高约 2.65 米，无明显压抑感。

活动空间也还是不错的。虽说这个小区不大，但是该有的东西也算有。

露天游泳池、儿童游乐区（滑梯 + 沙池）、老年活动中心、公共健身器材区等。

三、价格

目前价格不算贵，单价在两万出头这样子，要结合楼层、朝向来看。

刚需真的很合适。

四、个人感受

中兆花园是丹竹头片区 200 万预算里，地铁通勤性价比最高的上车盘，没有之一。

它最核心的优势就是地铁近 + 总价极低：步行 5 分钟到丹竹头站，3 号线直达福田、罗湖，通勤体验拉满；150 万就能买正规两房，200 万能买到电梯高楼层两房，是布吉地铁口门槛最低的商品房小区之一，对于预算有限、每天要通勤的年轻刚需来说，上车压力非常小。而且生活配套成熟到离谱，下楼就是商业、菜市场、医院，完全不用依赖开车。

缺点也非常突出，甚至可以说很明显：梯户比极高，电梯房 2 梯 11 户，早高峰等电梯时间长，楼梯房 1 梯 6 户，爬楼也拥挤；停车严重不足，车户比 1:0.3，晚归基本找不到车位；没有真正的南北通透户型，主流都是东南 / 西南朝向，楼间距密，低楼层采光差。

总的来说，如果你是150-200 万预算、极度依赖地铁通勤、对停车和梯户比要求不高的单身 / 小情侣刚需，中兆花园是非常务实的选择。它没有任何花里胡哨的噱头，就是一个纯纯的地铁上车盘，流通性极强，以后换房也好出手；但如果是有老人小孩的家庭，更在意居住舒适度，这个小区就不太适合了。

除此之外，提到丹竹头地铁站，很多人会联想到深圳市殡仪馆。

这个东西见仁见智。离殡仪馆近的话，风景反而可能更好。

不过这也有可能是导致这边房价低、城市开发慢的原因。

总结：

优势如下：离地铁近、总价低、商业，医疗还算不错。

劣势如下：停车位严重不足、上学远一些、小区较小、周边城市面貌以及地理位置一般。

适合纯刚需。

总体来说，我的心动指数为 5（满分10）。暂不纳入考虑范围。

我是粤文，很高兴认识你。