哎，说到房子这事儿，真是让人又爱又恨。
从2022年至今，楼市一直处于停滞状态，跌跌撞撞，没有尽头。
我身边的很多朋友都在担心这个楼市什么时候能见底，何时能看到一点转机。
其实我一直关注这个信号的出现，并且近期感觉到这个信号变得更加清楚。
四月份全国很多大城市楼市突然又“活”起来了。
有些地方竟然又再现了当年排队抢房的盛况，这可真是好久没有见过了。
以深圳为例，4月13日，龙华区有“幸福城臻园”项目开盘。
结果呢？
4月12日晚上，离正式开盘还剩十几个小时时，售楼中心门口已经排起了长龙，几百号人，有购房的、有中介的、有其他原因的，就是连夜守着，生怕错过了。
为啥这么拼命？
一问才知道，这价格给得太给力了！
有些房源降价降得特别狠，简直就是“跳楼价”。
通过查询可知，该项目前期备案的均价为6.46万一平米，但是这次新推出楼盘备案均价仅为4.47万。
开发商还给额外的优惠，算下来有的房子实际单价竟低到3.8万一平米！
它比开盘价直接降低了这么多，更重要的是，它的价格比附近二手房还要低。
当前龙华中心区二手房均价在5万元／平方米左右，但是新房的价格比二手房的价格高出许多，即买新房就等于买二手房，也就是说买新房赚钱。
怪不得大家挤破头都要抢。
当时开发商推出200套房子，结果有上千人的预约人数，最后只能采取“先到先得”的方式，因此出现了几百人连夜排队的现象，场面一度混乱，据说还有人用辣椒水驱散人群。
不仅如此，在千里之外的南京也同样出现了类似情况。
2018年4月6日，江北核心区的“锦绣金陵”项目选房公告，其中小高层、洋房共93套。
他们也是“优质楼层先到先得”。
结果呢？
选房前一天下午就有客户抢先一步占位，到选房前一晚，已有七十多位客户在排号。
实话说，排队抢房的情景，上次发生在五六年前，那时候楼市正火热，到处都是这样的场面。
2022年以后，楼市步入调整期，许多楼盘门可罗雀，排队的事情就像上辈子的事情一样难以出现。
现在又重新见到有人排队，给了市场多大的信心呢！
但是也有学者认为这是否又是在开发商的“剧本”下表演呢？
一两百块钱雇点人排队，制造点热闹气氛。
这个问题，其实从成交量上就能看出来。
以深圳项目为例，65平米的小户型很快就被抢购一空，82平米和89平米的三房也都大受欢迎，剩下的一些户型比较差的也不在少数。
这说明这是真实的需求推动的排队，并不是一种作秀的活动。
尽管近年环境并不好，但是我们不能否认一个事实，即刚需人群一直存在，并且数量很大。
很多人说楼市已经饱和了，房子卖不出去了。
这话说得好像很有道理，因为住房城乡建设部门的数据显示到2024年底全国房屋建筑总量6.02亿栋，城镇住宅1.27亿栋，算下来房间数量几十亿个，确实比人口多了许多。
但这种“饱和”是相对的，是阶段性的。
从长远来看，楼市的需求空间依然存在。
我们不妨从几个角度看看：
第一，真正拥有商品房的人群有多少？
虽然没有直接统计数据，但我们可以估算一下。
从1995年到2025年，我国累计竣工的商品房面积约为320亿平方米，商品住宅大约为240亿平方米。
按照现在的平均42平米来算，可以容纳5.7亿人；如果按人均30平米算，也可以容纳8亿人。
这就表明很多城镇居民和农村居民手中没有商品房。
这些人有没有购房需求？
当然有，就看他们有没有经济实力。
如果经济允许，很多人都会考虑买商品房。
所以，潜在的刚需人群，市场空间还是很大的。
第二，改善性需求也不容小觑。
在过去几十年里，很多人都买了面积较小的住房，并且早期所买的住房居住条件以及户型设计都不好。
这些人，很多都有换房、升级居住品质的需求。
根据预测机构的预计，在十五五结束的时候，人均居住面积将增长到45平方米左右，改善性需求总量将达到20.3亿平方米，占总需求的41%。
这就意味着未来五年，改善性需求所带动的人口将达4.5亿人之众！
一边是庞大的刚需，一边是巨大的改善需求，这就表明楼市基本面上的需求还在。
只要需求在，楼市迟早会触底反弹。
再次就全国各地楼市实际表现进行分析，“触底信号”愈加明显。
前面提到的深圳、南京的“抢房潮”就是最直接的信号。
除此之外，一线城市的成交量也在悄悄回暖。
4月11日上海二手房成交1632套，创五年来新高。
3月上旬上海二手房单日网签量多次超过1400套。
而4月份的第一周，北京、上海、无锡、青岛、温州等城市二手房成交量同比均增加30%以上，宁波、厦门甚至达到了50%以上！
3月份全国重点20个城市二手房成交面积环比增长100%，同比增加6%，一季度成交面积同比上涨4%。
说明一二线城市二手房市场，早已超出了许多人的预料，正逐渐回暖。
还有一个很重要的观察点，就是土地拍卖市场。
开发商的嗅觉是最敏感的，他们的市场判断力比普通人的要强得多。
近几年来，楼市处于调整期，开发商拿地十分谨慎，多地土拍冷清，甚至出现流拍情况。
但是从2026年第一季度起，许多地方的土地拍卖市场也开始出现回暖的迹象。
2017年4月9日，广州一宗地经过10轮竞价后，最终溢价6.44%成交。
4月10日，杭州两宗涉宅地，滨江地产经过73轮竞价后，溢价59.67%获得一宗；绿城地产溢价23.33%获得另外一宗。
4月8日华润置地又通过127轮竞价以溢价46.83%拍得杭州滨江区一块地。
开发商愿意出更高的溢价去拿地，就说明他们对未来楼市出现反弹是有信心的。
这组数据都说明楼市开始底部徘徊，以一二线城市为代表。
有研究机构高盛预测上海、深圳房地产市场今年底将开始底部反弹，复苏时间早于其它城市。
高盛认为上海、深圳2025年底到2028年底房价会上涨15%。
至于高盛的预测准不准，咱们得继续看。
但是从最近一段时间的重点城市的表现看，楼市触底的信号也越来越明显。
经过将近五年的时间，房价已经基本跌到了开发商成本线以下，再继续下跌可能就会触及到成本线。
而且，近几年来国家和地方层面出台了刺激楼市的政策，从首付比例、房贷利率、公积金、购房门槛、税费等各个方面来看，可以说是近十年来的最宽松的时期了。
对于刚需群体来说，这可能也是一个不容错过的机会。
综上所述，2026年重点城市楼市底部，然后温和回升，并非不可能。
但是普通人买房还是要保持理性，根据自身实际情况选择合适的时机。
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