深圳房市还好吗——截胡不截财深圳听友会

刚从苏州赶回来，第二天马不停蹄去参加Jeff的深圳线下听友会。

Jeff是谁？小宇宙「截胡不截财」播客的主人，很推荐我的朋友关注他，讲的金融、理财、家庭的内容质量非常高。

这次主要聊深圳的房市，做了些笔记，分享感兴趣的朋友。

1.

深圳房产的6个核心特点

1. 涨得最猛，跌得最深

08年到21年，深圳房价涨了 5.7倍，年化约15%，全国最能涨。

但从21年到现在，跌了 44%。关外有些地方跌了70%-80%。

一个数据做参照：全球48个经济体经历过楼市大回撤的，平均跌幅约32%，耗时5年。深圳已经跌了5年，跌幅43%，还没完全到位。

2. 高杠杆，全国第一

深圳家庭的杠杆率 超过90%。

全国平均水平是多少？58%。

原因不复杂——深圳平均年龄32岁，全国最年轻的一线城市。年轻人敢冲、敢加杠杆。越往南方，民营经济越发达的地方，杠杆率越高。

但杠杆越高，回调越久。你借了50万和借了1000万，休养生息的时间完全不一样。

3. 高容积率，一个被忽视的隐患

深圳多数小区容积率3-4，部分旧改项目达到10。什么概念？上海很多小区容积率只有1.5。

容积率高有什么问题？

房子的黄金期只有 15年左右，之后进入衰退期。高容积率的房子一旦老化，拆不掉、也搬不走。

30层的房子要拆掉重建，得盖到50层才能回本，建筑成本还成倍上升。最后的结果就是——流动性越来越差。

这个特点在深圳、重庆、长沙、武汉最突出。

4. 租金回报率低

深圳整体租金回报率约 1.8%，跟十年期国债（1.78%）差不多。

但买房还要管租客、修漏水，国债买完就不用管了。

横向对比：纽约、伦敦、东京都在3%以上，中证红利股息率约4.5%。

5. 严重分化

深圳市场现在是三个世界：

• 豪宅
  （1000万以上）：核心区常年断供，验资抢房
• 刚需盘
  （500万以下）：占比60%，房价跌了以后刚需反而能上车了
• 中产盘
  （500-1000万）：最惨。租金回报率低，收入可能被裁，两头受气

关外（龙岗、坪山、光明）均价2-5万。但对比一下：苏州核心区3.5万，杭州核心区4万。这么看，关外的价格其实不算便宜。

6. 基本面不支持快速反弹

• 收入预期没有明显改善
• 每年1200万+毕业生涌入，薪资难涨
• 结婚率、出生率双降，刚需基本盘在萎缩
• M1（活期现金）数据没有启动迹象

总结一句话：预期还没回来，钱还没准备好进场。

2.

现在买房卖房，应该怎么做？

如果你要卖房

如果你要买房

3.

三个判断指标

想判断什么时候可以进场？看这三个信号：

1. 小区的挂牌率

打开贝壳，用挂牌量除以小区总户数。3%以内算健康，5%以上说明严重滞销。你自己就能查。

2. 折扣力度

销售开始主动降价、送车位、返佣金——说明还在下行通道。好房子不需要打折卖。

3. M1数据

当大家开始把理财、股票里的钱转成活期现金，才是行情启动的前兆。这个信号目前还没出现。

最后的总结：

房子只是资产配置中的一种，不是唯一的选择。

核心区的稀缺资产可以关注，但整体不用急。先把自己的现金流养好，把杠杆降下来。

机会是等出来的，不是追出来的。

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