深圳金融创新大赛展示第23期:国开行深圳市分行规模化城中村改造保障性租赁住房的金融创新实践(特色奖项目)

“银企合作”梳理项目堵点

2024年，深圳市存量城中村达577万套（间），约占深圳市住房总量的50%，承载着全市约60%常住人口的居住需求，吸纳约1000万深圳人口。但城中村发展面临设施不完善、隐患突出、居住品质差等一系列问题，已经难以适应新时代深圳新市民、青年人对于高品质的住房居住需求，当前迫切需要通过“微改造”方式提升房屋居住品质，满足深圳市产业集群发展带来的人才住房需求。在项目推进过程中，国家开发银行深圳市分行帮助安居乐寓充分分析项目情况、排查融资堵点。

• 一、项目分布零散，企业采取单栋收储项目，散布于全市各区，而非传统的单体项目，单栋或按村授信存在工作量大、融资滞后、资金混用等诸多合规或管理成本过高的问题；

• 二、资金需求多样，项目既需要房屋结构加固、外立面改造等涉及固定资金投资性质的资金，也需要建设期租金、内部装修等多样化的资金；

• 三、融资期限错配，本项目投资回收期长达10年或以上，传统的流贷、装修贷等信贷品种难以满足中长期的资金需求，与项目资金回笼周期不匹配；

• 四、贷款可操作性差，资金混用的压力较大，欠缺必要的便捷性和灵活性，导致放款审核时间长且审批不可控；

• 五、资本金不足导致融资停滞，同业主要选择项目开发公司作为借款人，开发公司资金实力较弱，项目资本金不足导致贷款无法投放。

“银政合作”创新落地项目

“三个统筹”创新融资模式

国家开发银行深圳市分行推动深圳市发展和改革委员会根据“十四五”的城中村改造内容进行统一立项，提请深圳市住房和建设局出具函件明确项目的保租房性质，不仅进一步完善了创新方案，也促进了项目合规。

根据前期调研结果，面对诸多项目堵点，国家开发银行深圳市分行提出通过统筹项目、统筹构建固贷、统筹信用机制的“三个统筹”评审理念，创新构建市域统筹的一揽子融资解决方案。

一是统筹项目。将散布于全市各区的“十四五”期间城中村改造保租房投资统筹打包成一个项目统一立项，有效解决贷款资金发放支付须与每栋楼一一对应导致的合规风险以及贷款支付效率低下的问题，提高贷款可操作性。

二是统筹构建固贷。在统一立项的基础上，根据项目硬装等固定资产投资的特征，梳理建设内容，设计与真实资金回收期相匹配中长期贷款，合理规避因使用流贷、装修贷等短期贷款品种导致期限错配可能引发的贷款风险。

三是统筹信用机制。将有出资能力的母公司、负责项目开发的子公司以及负责资金回笼的运营子公司等整个链条上的关键主体捆绑成共同借款人，并设定交叉违约机制，既解决了项目资本金不足无法实现贷款发放的问题，又控制整体的信用风险。

安居乐寓成为“十四五”期间

筹集保租房的新生主力军

城中村承载深圳市约60%的居住人口，本项目将城中村规模化改造模式在全市范围内广泛推广，协助政府整治消防、治安隐患，完善配套设施，改善卫生条件，有效实现城中村的品质提升。

本项目可筹集约3.1万套保租房，占2025年深圳市保租房筹集计划逾70%，有力保障全市保租房供应。本项目入住居民平均年龄26.5岁，30岁以下居民占比达80%，为新市民、青年人打造有品质的“来深第一站”。

安居乐寓入选2024年住建部第一批城市更新典型案例；入选2024年出版发行的习近平总书记作序的第六批全国干部学习培训教材《推进和拓展中国式现代化案例选》（文化•社会篇）“住有所居 助圆新市民、青年人‘安居梦’”的章节。

本项目是“政银企”协同融智创新、因城施策的典范，也是金融创新服务民生、推动城市高质量发展的生动实践，体现了“来了就是深圳人”的精神，传递着深圳的包容和温度。

国家开发银行深圳市分行认真贯彻落实党中央关于“加快多主体供给、多渠道保障、租购并举”的要求，充分发挥开发性金融引领作用，通过支持保租房供给增加深圳市吸引人才、留住人才的“软实力”。