深圳楼市:地价暴涨,楼市回暖?

2026年4月27日，龙华民治一块宅地拍卖，起拍价9.83亿，经过4家国央企56轮激烈举牌，最终被天健以13.78亿拿下，溢价率超过40%，楼面价达到每平米30994元。

更让人惊讶的是，就在两年前，隔壁的中建鹏宸云筑地块楼面价还是23914元/㎡。

短短两年时间，同一个片区的土地价格就涨了将近30%。

这意味着什么？深圳楼市真的要全面回暖了吗？

土地市场向来是楼市的“温度计”，开发商敢不敢拿地、愿意花多少钱拿地，直接反映了他们对未来市场的预期。

这次龙华土拍有几个关键信号值得关注：

第一，参与竞拍的都是国央企。

深业集团、中建三局、建发房产、天健集团，清一色的国家队选手。

这说明什么？说明市场虽然回暖，但风险意识依然很强，民营房企还在观望，只有资金实力雄厚的国企敢下场。

第二，溢价率高达40.18%。

在经历了两年多的楼市调整后，这个溢价率已经相当可观。要知道，去年很多地块都是底价成交，甚至流拍。

第三，楼面价创新高。

30994元/㎡的楼面价，比两年前同片区涨了近30%。

这意味着未来这个项目的售价至少要卖到5.5万/㎡以上，开发商才能有合理利润。

这次土拍稳固了片区新房与二手房的价值预期，体现了深圳宅地的稀缺性，为深圳房地产市场提供了积极信号。

土地市场热了，那真实的楼市交易情况呢？

4月1日至26日，深圳贝壳合作门店二手房签约量同比上涨26%，成交效率明显提升；新房市场同步回暖，认购量同比增长16%。

截至4月26日，深圳新房住宅累计成交2825套，二手住宅累计过户4827套，离5000套荣枯线仅一步之遥。

4月深圳新房成交环比增长26.6%，二手房成交环比增长11.0%。

价格方面也开始企稳回升。

3月份深圳新房价格环比上涨0.2%，二手房上涨0.4%，结束了连续11个月的下跌。

而进入4月，价格回升趋势更加明显，南山、福田、宝安等多个区域热点楼盘成交均价回升，呈现量价齐升态势。

其中，南山华润城润玺、福田皇御苑等热门小区涨幅较为明显，最高涨幅接近10%。

市场最明显的变化是议价空间大幅收窄。

截至4月13日，深圳二手房最新议价率已收窄至9.41%，对比3月减少0.48个百分点，创近10个月新低。

这意味着什么？意味着房东的心态变硬了，买家想砍价没那么容易了。

而且这种变化不是局部的，而是全市范围的稳步修复

龙华这次土拍能拍出这么高的价格，背后有几个深层次原因：

第一，位置确实不错。

这块地位于民治街道华南路西侧，属于原梅林关片区核心区域，距离深圳北站不远，交通便利。

第二，规划条件优越。

容积率只有3.4，建筑限高80米，这意味着可以做成低密度的改善型产品。在深圳这种高密度城市，低容积率本身就是稀缺资源。

第三，配套相对成熟。

周边有华南城、星河COCO City等商业配套，生活氛围已经形成。

但龙华市场也有明显的短板：

供应量太大是不争的事实。

就在半个月前，龙华中心区还发生了“降价卖房喷辣椒水”的事件，开发商为了促销不惜动用极端手段。

而且这次出让的地块属于华南物流园土地整备项目的首宗地块，整体规划体量庞大，未来还会有多宗用地陆续推出。

这意味着未来几年龙华的供应压力依然不小。

这一轮楼市回暖，有一个很明显的特征：改善型需求成为主力军。

4月首周，深圳总价800万以上二手房源成交占比合计环比提升了6个百分点。

其中，800-1000万区间的占比涨幅最为突出，环比上涨4.2个百分点；1500万以上的豪宅房源成交占比也提升了1.6个百分点。

前海豪宅项目招商海晏府4月19日开盘，备案均价达14.2万元/平方米，共推出108套房源，首开去化达到9成。

有业内人士透露，“海晏府剩下的几套后来也卖完了，4月改善客户比较积极。”

为什么改善型需求突然爆发？

政策利好是重要推手。

二套房首付比例下调至两成、利率下调等政策落地，改善型置业群体的入市门槛明显降低。

价格调整到位也是关键因素。经过两年多的深度调整，很多改善型房源的性价比开始凸显。

对于有置换需求的家庭来说，现在卖旧买新，成本相对较低。

龙华地价两年涨30%，确实是一个值得关注的信号。

深圳楼市最困难的时期可能已经过去，市场正在逐步修复。

但修复不等于反转，企稳不等于暴涨。

现在的市场更像是大病初愈，需要时间慢慢恢复元气。

对于普通家庭来说，买房依然是人生中最重要的财务决策之一。

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