深圳中海云颂玖章优缺点测评及值得购买吗?

中海云颂玖章位于深圳市龙华区民治街道梅林关板块

龙华也有属于自己的隐世居住区，地段足够纯粹干净、密度恰好合适，楼盘之间松弛有度。并且近几年来，并没有很多库存挤压。

像圣莫丽斯、莱蒙水榭山这些老牌的经典豪宅历经十余年，不仅价格坚挺交易流通性还非常低，因为有实力的老钱在这里都是以自住为主。这个片区就是龙华梅林关

根据公开信息及市场数据，以下是深圳龙华区前几豪宅存在，其中有4个都在梅林关，而如今梅林关即将迎来第五个豪宅那就是即将入市的中海云颂玖章

1、圣莫丽斯花园均价约11.5万元/㎡，以别墅为主，环境优美，靠近塘朗山，是龙华区高端别墅代表，市场关注度较高。

2、莱蒙·水榭山均价约16.3万元/㎡，以高品质住宅和别墅为主，社区配套完善，是龙华区较受认可的豪宅小区。

3、熙园山院均价约13.3万元/㎡，以别墅和高端住宅为主，社区品质较高，市场关注度稳定。

4、龙华金茂府均价约9.3万元/㎡，定位为高端住宅，装修品质较高，虽地段相对非核心，但凭借产品力在龙华区豪宅中占有一席之地。

5、星河丹堤均价约8.3万元/㎡，小区规模较大，配套成熟，兼具住宅与商业功能，市场活跃度较高。

这是中海“玖章系”第一次落地龙华，在龙华核心区，它也是目前龙华区内，唯一同时具备高端改善定位、豪宅质感产品、且按新规打造的住宅项目。

最新消息，龙华新规王炸「中海云颂玖章」平面图已公示，规划5栋23-25层的高层住宅，限高80米，容积率2.8，纯商品房小区。前段时间在北站已经开放异地展示中心，据了解5月10号已经内部开放实体样板房，以及部分园林展示，但是没有完全开放，预计16号左右基本就能做好园林展示，这个项目或是近年继龙华北站超核润府又一顶流豪宅盘，甚至可能拿下未来龙华豪宅一哥的存在

△以上为云颂玖章实景拍摄

中海云颂玖章位于龙华区梅林关书香门第旁，土地面积21820.58㎡，规划建筑面积61090㎡（其中住宅59870㎡、商业600㎡、托育机构500㎡、物业服务用房120㎡），容积率2.8。总规划491户，停车位556个，从平面图来看大概率是2梯4跟2梯5户设计

据内部透露，户型面积段为108-128-143㎡ 新规纯4房，基本都是南向设计，且大部分都能无遮挡看梅林山景，目前户型图已经曝光出炉

视野航拍：图源网络

户型图方面

项目的设计阵容堪称“豪华配置”：建筑设计由后海招商玺同款的梁黄顾团队执笔，景观设计是迈德团队，会所则由郑中CCD操刀——要知道，CCD可是深圳湾澐玺、深湾玖序、信悦湾等顶豪的“御用设计团队”，实力毋庸置疑。

＂玖章＂系列作为中海的高端产品线，其聚焦核心城市、超级产品与高端圈层。目前深圳有一个玖章系列在大运都是设计126-278㎡大平层为主，目前的建设品质实景图来看也是非常高端，未来龙华玖章系列也不会差到哪里去。

△龙岗大运玖章实景图

该地块是在去年的7月土拍而来，龙华A802-0309宗地土拍，6家房企历经53分钟108轮激烈角逐，最终由中海深圳房地产开发有限公司以23.7亿元斩获梅林关宅地！

据悉，该地块有6家房企参拍，分别为：中海、华润、招商、越秀、深铁、天健，起始价16.84亿元，楼面起价27566元/㎡。最以23.7亿成交，终折合楼面价38795元/平。

该地块土地用途为二类居住用地，土地面积21820.58㎡，建筑面积61090㎡，土地使用年限70年，按照“价高者得”的原则确定竞得人。

该地块梅林关板块

该地块属于商改住，把一块商业用地改成了住宅用地

最早看规划图，是建设梅林关新城，规划几个有代表性的写字楼

该地块中学学区还是仅次于龙华深高北的学校，同样也是四大名校之一的深圳外国语龙华校区学区范围内

地块所处民治板块处于发展阶段，现状投资价值较高，规划利好较多。位置交通便利，邻近地铁4号线/龙华线、6号线/光明线，多条公交线路环绕，且距离民乐地铁站仅0.5km，地铁一站福田，临近规划地铁(在建)22号线/中轴线、(在建)27号线，未来交通更加便利。周边生活配套方面，3km范围内有书香小学、丹堤实验学校、龙华区龙腾学校北辰校区、万科双语学校、深圳美林学校、华南实验学校、龙华印象汇、星河COCOCity(民治店)、上河坊·港澳湾等。景观资源方面，周边有玉龙公园、白石龙音乐主题公园等45个公园景点。

40-04地块用地面积由22050平方米调整为21820平方米，用地性质由商业性办公用地（C2）调整为二类居住用地（R2），容积率由“2.5”调整为“2.8”，配套设施项目名称“托育机构（建筑面积500平方米）、社区儿童游戏场地（场地面积600平方米）、社区体育活动场地（场地面积530平方米）”，备注“规划；临新区大道一侧，若地块外具备与本地块空中连通的条件，可结合实际情况跨新区大道进行空中连通”。其余调整为道路用地。

小学学区书香小学

中学学区深圳外国语龙华校区

中海云颂玖章是中海地产在龙华梅林关推出的高端改善型住宅项目，以下是其优缺点测评及是否值得购买的分析：

优点：

1. 低密纯居：容积率仅2.8，5栋23-25层小高层，无回迁房或保障房，圈层纯粹，居住密度低，电梯等待时间短，社区空间更宽松。
2. 高得房率：采用新国标设计，得房率近100%，同面积段比普通住宅多一个功能间，空间利用率高，如107㎡户型可灵活改造成四房。
3. 优质学区：紧邻书香小学，位于深圳外国语学校龙华学校初中部大学区，教育资源优质，适合有学龄儿童的家庭。
4. 通勤便利：步行约500米至4/6号线民乐站，1站直达福田，自驾便捷，临近梅观路、南坪快速，通勤效率高。
5. 品牌与品质：中海地产央企背书，玖章系高端定位，精装标准高，采用国际一线品牌建材，社区配套丰富，如双会所、泳池、全域抬板设计等。
6. 景观视野：户户朝南，部分户型可无遮挡观赏梅林山景，居住体验佳。

缺点：

1. 噪音问题：临近新区大道、梅观路、南坪快速，车流噪音明显；5栋南向紧邻书香小学操场，课间噪音可能影响居住。
2. 楼间距较窄：楼栋间距普遍仅18-19米，中低楼层采光、隐私性受影响。
3. 交楼时间晚：预计2027年11月交付，需等待约1.5年，无法即买即住，着急入住的家庭需谨慎。
4. 城市界面一般：东侧邻近警务用地及仓储地块，周边有老旧小区，短期内城市界面难以改善，缺乏高端氛围。

是否值得购买？

• 在福田上班、追求通勤便利的改善家庭；重视子女教育、想入读深外龙华学区的学龄家庭；追求低密纯居、新户型，能接受1.5年等待期的自住客；预算700-1100万，想一步到位避免后期换房的家庭可以购买。

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