深圳大量城市更新计划被终止?核心原因:曾经的“双赢”,如今玩不转了
最近刷到一组数据，让人唏嘘：深圳不少城市更新计划，要么按下暂停键，要么直接被终止，尤其是老旧小区、城中村的更新项目，搁浅的不在少数。很多人不解：深圳土地资源那么紧张，“寸土寸金”是常态，为啥放着老旧片区不更新、不盘活？其实答案很简单，也很现实——过去靠土地增值“躺赚”的模式，彻底行不通了。曾经的深圳城市更新，是开发商和原住民的“狂欢”；如今的更新，却成了开发商避之不及的“烫手山芋”。核心矛盾，就藏在“利润”两个字里。那时候，没有严格的容积率、楼高限制，开发商拿地的逻辑很简单：拆掉老旧低矮的房子，盖起超高、超密的高楼，靠“向上要空间”赚足土地增值的利润。对原住民来说，这是稳赚不赔的买卖——原来的老破小，拆了之后能拿到至少3倍面积的回迁房，要么自住改善，要么出租、出售，一下子实现“财富翻倍”；对开发商来说，哪怕给原住民高额补偿，只要能提高容积率、盖更高的楼，多出来的建筑面积就能卖出高价，扣除成本后依然有丰厚利润，相当于“低投入、高回报”。那时候，双方一拍即合，城市更新推进得顺风顺水，也造就了一批靠旧改崛起的开发商，更让不少原住民实现了“安居梦+财富梦”。一切的变化，都源于深圳城市更新政策的收紧——从2025年开始，一系列规范措施陆续落地，直接掐断了开发商“靠高容积率、高楼高赚利润”的路子。过去，深圳旧改项目的容积率普遍能达到5.0以上，有的甚至超过10，容积率越高，意味着同样一块地能盖的房子越多，开发商的利润空间就越大。但现在，政策明确优化容积率测算规则，严格落实国土空间总体规划管控，住宅类更新项目的容积率上限被压至3.1，不再允许随意提高容积率“多盖房子”。更关键的是，转移容积的额外奖励被取消，开发商再也不能通过各种方式“钻空子”增加建筑面积了。除了容积率，楼高也被划出了“红线”。此前，深圳旧改住宅项目普遍能盖到150米以上，靠超高层最大化利用土地；但现在，新规要求住宅建筑高度原则上不得超过80米，彻底告别了超高层旧改的时代[4]。更严格的是，2025年10月9日后未完成规划审批的项目，都要执行这一限高要求，只有273个已批规划项目获得了豁免权[4]。这就意味着，大多数更新项目，能盖的楼层少了，可销售的建筑面积也跟着大幅缩水。除此之外，政策还明确“控商办、优民生”，严格管控商业性办公建筑增量，进一步压缩了开发商的盈利空间[2]。曾经“靠高度换面积、靠面积换利润”的玩法，彻底失灵了。政策收紧后，开发商的利润空间被大幅压缩，但另一边，原住民的预期却没有降下来——依然抱着“拆一还三”的固有认知，想要继续“大口吃肉”。假设一块旧改地块，过去容积率5.0，能盖10万㎡房子，扣除3万㎡回迁房，还有7万㎡可销售；现在容积率被压到3.1，只能盖6.2万㎡房子，扣除3万㎡回迁房，只剩下3.2万㎡可销售。可销售面积直接减半，再加上建材、人工、拆迁安置、过渡费等成本逐年上涨，开发商的利润被压到了极致，甚至可能出现亏损。更难的是，旧改项目还需要满足95%以上原住民的同意率才能推进，只要有少数人坚持“高补偿”，项目就难以落地。原住民要的是“不降低原有收益，甚至多拿补偿”，而开发商面对有限的利润，根本无力满足这样的预期。一边是“必须大口吃肉”的原住民，一边是“可能亏本”的开发商，双方的利益平衡点彻底被打破。开发商不是慈善家，无利可图甚至亏本的买卖，自然没人愿意做——要么暂停项目，要么直接终止，成了必然选择。除了核心的利润矛盾，还有两个隐形问题，进一步加剧了城市更新的困境：一是审批更严格，周期更长。现在深圳对城市更新项目实行规范化管理，未明确有效期的更新计划，需要重新设定有效期并审核可实施性，不具备条件的直接公告失效[1]。原本“绿色通道”式的审批被收紧，项目推进周期拉长，开发商的资金成本进一步增加。二是合规成本上升。政策要求更新项目必须落实附建式公共设施、交通设施及市政设施，这些配套设施的建设需要额外投入资金，却不能产生直接收益，进一步挤压了利润空间。其实，深圳终止大量城市更新计划，本质上不是城市不需要更新，而是“旧的盈利模式”与“新的政策导向”脱节了。过去，城市更新靠“土地增值”驱动，开发商和原住民实现双赢；现在，政策导向转向“高质量更新”，追求宜居性、安全性，严格管控容积率和楼高，本质上是让城市更新回归“改善民生、优化空间”的本质，而不是单纯的“逐利游戏”。未来，深圳的城市更新，或许需要找到新的平衡点——要么引导原住民降低补偿预期，要么出台更多政策补贴开发商，要么探索更灵活的更新模式。毕竟，城市更新的终极目的，是让老片区焕发新生，让原住民住得更好，而不是让某一方“躺赚”。只是这个平衡点，还需要时间去探索。文末互动：你身边有被终止的旧改项目吗？你觉得深圳城市更新，该如何打破当前的困境？欢迎在评论区留言讨论～
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