深圳商业地产新局:阵痛、分化与价值重构

📌 核心观点

2026年一季度，深圳商业地产呈现“甲写温和修复、零售韧性分化、工业上楼加速、大宗交易待暖”的复杂格局。空置率连续两季度回落但基数依然高企，租金仍在“以价换量”；商业消费在餐饮、情绪价值品牌带动下触底微升，品牌向标杆项目加速集中；工业地产在政策大力推动下迎来结构性机遇，自用型买家的配置窗口或已打开。

一、甲级写字楼：租务修复，空置率连续两季度回落

2026年开年，深圳甲级办公楼市场在科技与全球化双重驱动下延续修复态势。仲量联行数据显示，一季度全市甲级办公楼整体空置率降至25.9%，环比下降0.5个百分点，已连续两个季度回落。两个新项目入市均落在南山区，合计新增办公面积约14万平方米。

需求回暖两大引擎清晰可见：一是科技企业扩张，以消费电子、人工智能、机器人为代表的赛道持续火热，头部科技企业一季度合计签约租赁面积约2.5万平方米；二是企业全球化布局加速，出海服务类企业累计租赁甲级办公空间近7000平方米，涉及海外品牌推广、跨境物流、供应链管理等细分领域。

租金仍在“以价换量”通道。一季度平均租金环比下跌2.3%，但跌幅较此前数个季度进一步收窄。在福田CBD，业主们继续通过降价、延长免租期争夺优质租户，但议价空间已不再无节制扩大，部分核心地标项目的成交金额也有所企稳。

二、存量博弈与业态转换：写字楼的“去化新路”

甲写市场并非全面回暖。第一太平戴维斯报告显示，一季度无新项目入市，存量约1280.6万平方米，但空置率仍在30%以上高位徘徊，去化压力仍然严峻。

在此压力下，业态多元化转换成为去化的新路径。目前深圳已有超过26万平方米甲级商办物业签约相关运营方，计划引入酒店、大健康等非传统办公用途。随着部分区位条件较优、产品属性匹配的项目逐步完成业态转换，存量资产有望加快去化。

写字楼改作酒店的速度正在加快，为存量去化开辟了新的突破方向。租金仍在调整通道，全年仍有超150万平方米新增供应，短期内租金仍面临压力。未来AI等新质生产力对办公物业的关注点，正从区位和成本延伸至电力容量、数据安全及运营保障能力等硬性指标。

三、零售商业：餐饮扛旗，首层租金微升0.3%

与写字楼市场不同，深圳零售商业市场展现出更强的韧性。一季度零售物业市场无新项目入市，总存量维持在818.8万平方米，平均空置率录得6.7%，环比仅微升0.1个百分点，同比微降0.1个百分点，品牌调整以局部小幅优化为主，未出现大规模品牌撤场或招商异动。

餐饮业态成为绝对主力，新店占比接近50%，较上一季度大幅提升16.8个百分点。茶颜悦色在快闪店落地5年后，于本季正式进驻深圳，双首店将于4月开业。本土化bistro业态集中开出新店，茶饮品牌同样保持积极拓店节奏。

租金端呈现“两极分化”特征。多数项目业主仍面临招商压力适度降租，但个别标杆项目凭借向好的客流与经营表现，品牌吸引力与租金水平同步上行，带动全市零售物业首层平均租金环比微升0.3%、同比微升0.8%，季末录得520.4元/平方米/月。

四、华润70亿接盘“地王”：商业地产如何“以住养商”

5月6日，华润置地以底价70.45亿元成功竞得龙岗大运片区G01046-0106宗地，即原世茂深港国际中心核心地块。这一曾计划建设“700米中国第一高楼”的项目，在停工、流拍、政府收储后正式迎来重生。

这次出让，规划发生根本性逆转：由纯商业用地调整为住宅+商业的复合功能地块。住宅面积达30.56万平方米，占比高达64%；商业面积则缩减至14.35万平方米。出让条件同时对商业运营提出极高要求——须自持集中商业（11.6万平方米）及酒店，引进不少于5个入选《Luxury & Premium 50 2025》榜单前20名的高端国际零售品牌，开业3年内招引不少于30家国际国内知名品牌的首店或旗舰店。

业内分析认为，这是“清调供”政策成功盘活存量烂尾资产的标杆案例，也为大体量商办项目盘活提供了重要参考方向。

五、工业上楼与制造业降成本：产业园迎来布局窗口

在写字楼存量博弈的同时，工业地产板块正迎来结构性机遇。第一太平戴维斯华南区产业及物流地产服务部负责人张宁表示，工业地产的价值底线已基本探明，当前是自用型买家入手核心资产的最佳时机，议价空间大幅提升。

政策端，《深圳市降低制造业企业成本的若干措施》于2024年1月1日起施行，有效期至2026年12月31日。核心举措围绕六方面：降低用房用地成本、降低用工成本、降低融资成本、降低用能成本、降低仓储物流成本、优化企业服务。在“有序推进工业上楼”方面，积极推进20大先进制造业园区建设，有序释放连片工业用地，量身定制“工业上楼”设计指引，为战略性新兴产业中适合“上楼”的轻量化制造、定制化小批量生产、柔性化研发设计等企业提供具有竞争力的低成本产业空间。该政策有效期至2026年12月31日，当下的申请窗口极为宝贵。

各区正加速推进“工业上楼”试点。龙华区清湖数字创意产业园二期、光明区“工业上楼”建筑设计指南接连落地，南山“摩天工厂”等标志性项目也在有序推进。对产业园区投资而言，地价和租金风险已在前期充分释放，优质园区的现金流和资产价值的性价比正在凸显。

六、首付降至30%：商业用房去库存迎政策东风

2026年开年，商业地产便迎来重磅利好。1月17日，央行将商业用房购房贷款最低首付比例调整为不低于30%，此前普遍执行50%。

政策出台背景，是商业用房库存高企的现实压力。多地商业用房去化周期普遍在30个月，有的甚至达50-70个月；深圳中原研究中心数据显示，2025年商务公寓成交面积同比大幅下滑45.3%，创十年新低。

深圳中原研究中心高级研究员邹少伟认为，首付下调有助于刺激低总价商业产品成交，对加速整体去库存有积极作用。2026年市场仍将维持以福田、南山核心区为主的成交走势，综合优势明显的项目才能在政策中受益。

七、后市展望：三条主线与投资逻辑重塑

综合政策与市场信号，深圳商业地产后续发展将围绕三条主线展开：

第一条主线是“去库存”与资产盘活。商业用房首付降至30%虽短期提振有限，但为存量资产的升级改造提供了重要的金融支持通道。尤其是部分区位优越的写字楼和公寓通过功能转换（如引入酒店、大健康等非传统办公业态），盘活空间有望进一步被挖掘。

第二条主线是“工业上楼”与产业园升级。制造业降成本政策与工业上楼推进，带动了优质产业地产的底部布局价值。对于自用型企业和长线资金而言，地价和租金的下行区间提供了议价窗口，核心区域的高标准产业园资产值得关注。

第三条主线是高端商业供给。 华润以70.45亿拿下大运核心地块，高端商业建设持续加码。深圳东部商业能级有望借此提升，品牌首店、旗舰店的聚集趋势正在形成，核心商圈在存量博弈中的头部集聚效应越发明显。

🎯 给投资者/自用买家的参考

• 甲级写字楼租务正在修复，但高空置率+新增供应的双重压制短期难以逆转，自用买家可关注核心区具备业态转换潜力的存量物业，以时间换空间

• 零售商业：餐饮及情绪价值品牌成为拓店核心动能，标杆购物中心的品牌吸引力与租金水平同步上行，投资方应优先关注头部运营方的核心项目

• 工业/产业园：工业地产价值底线已基本探明，自用型买家议价空间扩大，结合“工业上楼”政策推进，建议积极评估核心产业园区的性价比资产

• 政策窗口期：商业用房首付降至30%，核心区商务公寓及写字楼自用需求可关注优质折扣项目，工业上楼政策有效期至2026年底，窗口期有限

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数据来源：仲量联行、第一太平戴维斯、戴德梁行、赢商大数据、深圳市住建局、中国人民银行

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