深圳速度代价,前海豪宅和机场角力、发展和安全,选址往事,条块博弈
- 2026-10-11 00:12:36
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南山区是深圳房价最贵的地方，
这里有两个板块最出名，一个叫前海，一个叫后海。
名字的由来不复杂，
这里以前有座古城，在古城前面的叫前海，在古城后面的叫后海。
后海板块中，之后衍生出一个【深圳湾】小板块，
大体是房地产商，以及城市操盘手造出来的概念，为了烘托这里的房价，
前海板块，是2010年成立的，
当时正好赶上深圳特区成立30周年，高层给了一个大礼包，里面有很多政策，
主要是为了方便深圳和香港之间的合作，
香港土地紧缺后，溢出的经济价值，让深圳去承接。
前海和后海的平均价格，目前接近8万/平，千万豪宅比比皆是。
但生活在前海的人，住宅豪宅区，有一个困扰：
宝安机场、飞机航道的噪音。
宝安机场位于宝安区，机场跑道和前海的直线距离，只有12公里，开车大概半个小时。
而且二者正好在一条直线上，飞机就是从前海头顶升降，
现在白天，前海室外的声音经常超过60分贝，
许多豪宅不得不装上四层中空玻璃，才能勉强挡住噪音。
有人会问，为什么机场要放在距离【豪宅区】这么近的地方？
这和城市发展速度有关。
40年前机场选址时，深圳的罗湖、福田还没发展好，何况是南山前海，
这里以前被视为乡下，大家都不愿正视一眼。
可40年间，随着深圳一路向西发展，战线铺到前海这里时，就出问题了。
城市的垃圾填埋场，焚烧厂之类的建筑，
一开始也放在郊区，后来城市扩张到这里，就不得不搬迁了，
二者是一个逻辑。
深圳机场选址，也有一段小故事。
1982年深圳起心动念，专门设立了一个【机场工程可行性研究小组】，
一开始里面只有3个人，为了方便考察选址，研究小组向市里申请了5万元经费，想买辆车。
副市长批了，财政办主任也批了，但钱一直下不来。
没办法，研究小组副组长，连续63天，每天都骑着自行车去要钱，
最后财政局局长都怕了，找了别的名义把钱发下来，但也要求写一张借条。
这个细节，足见当时深圳起步之艰难。
也能看到当时操盘手的勇猛、灵活。
想要修机场，按照当时的流程，需要高层以及民航系统审批，
但深圳思索后，认为这条路走不通，
一是经济特区刚刚成立，
民航总局之前没有把深圳纳入总体规划，需要再等下一轮，
二是1980年代东大经济困难，大量的企业倒闭，
各地都伸着脖子要钱，跑部钱进，
深圳不一定有足够的理由去插队。
所以当时深圳提出自己出资，自己修建，自己管理的方案，
民航局听到后，情绪十分激动，觉得这跳出了自己的体系，是在挑战自己的权威。
但深圳毕竟是经济特区，是高层指定要创造奇迹的地方。
“特”字体现在哪里？
所以当时某位高层的大领导，很支持深圳，给了许多参考意见，
1982年年底，深圳从北京开会回来后，机场已是板上钉钉的事情了，剩下只需要解决选址问题。
一开始有18个地址，后来经过层层筛选，大家主要考虑的有三个。
一是后海湾，也叫做白石洲，
二是阳台山，也有人叫羊台山。
三是黄田，
白石洲的好处在于，这里位于深圳特区内，管理方便，不涉及出入境问题，
而且这里靠近香港，香港启德机场饱和后，深圳想趁机承接一部分外溢。
但坏处在于，
A，白石洲距福田区不到10公里，而且正好位于深圳东西大动脉上，
如果放在这，机场附近对建筑高度有要求，深圳未来的发展空间一定会受到限制，
B，这个方案要填海，
当时香港还没回归，如果英国不同意的话，非常麻烦，
C，深圳大学一个校区就在这附近，学生们肯定不愿意天天听飞机噪音，
当时深圳大学校长也放出话来，说要么是机场搬迁，要么是我们搬迁。
可以说，这就是把一头野牛，牵进瓷器店一样，
是一个非常不合理的方案，可偏偏有很多人推崇。
阳台山方案，因为周围有密集的村庄，拆迁成本很高，
1988年一位高层领导下来访问，坐直升飞机考察时，否掉了这个方案。
最后只剩下黄田方案。
这里距【福田区】超过20公里，给深圳留出了几十年的发展空间，
但问题也有两个，
A，当时宝安区不在特区内，属于关外区域，人员、货物进出略麻烦，
但大家认为这是可以克服的。
B，黄田附近土地太软，建成后跑道可能会变形，影响到机场的运行。
有人提出，把下面的淤泥全部挖空，然后用坚硬的花岗岩填满，就没问题了。
后来机场最终的位置，距【黄田方案】偏差了2公里，因为这里土地结实一些，能节约成本。
一开始机场叫做黄田机场，后来为啥改成宝安机场了？
有人说，黄田是西乡街道的，建设时往福永方向移了2公里，再叫黄田就不合适了。
也有人说，【黄田】二字在粤语及闽南语中，读音类似于【黄泉】，大家觉得不舒服。
1997年这里也发生一起空难，大家对这个名字更加忌讳了。
所以2001年，机场改名为宝安机场，里面有保护平安的意思。
说回深圳机场，和前海之间的矛盾。
按理说深圳机场落地在前，对周围的建筑高度早有要求，
2010年前海开发时，规划师们，难道没考虑到这一点？
其实他们也考虑了，
但当时前海的操盘手，
总觉得可以和民航局商量，民航局稍微抬抬手，前海就能造高一点，
因为前海起点高，领导们的期待也高，希望这里建成总部基地，发展高端服务业，
后来还提出一个要求，2020年前，希望前海GDP要达到1500亿。
前海总面积不过15平方公里，这意味着每平方公里，要创造100亿GDP。
1平方公里，如果换算成正方形，边长是1000米。
大概相当于2.3个【天安门广场】的大小。
想要在这样的面积下，创造100亿GDP，唯一的办法就是拼命修高楼，引入更多企业。
那深圳机场的态度是什么？
2013年，深圳机场给前海写过一封信，
表示这里位于飞机起飞线上，不能随便修建高楼，
2/3的面积，建筑高度不能超过153.72米，
其余面积，若是超过153.72米，也需要机场同意才行。
这时候前海操盘手就不乐意了，
他们认为建筑高度这么低，
一是不符合总部基地的定位，
二是建筑面积会减少，进而大大降低前海的发展天花板，
所以之后2年，
前海一方面不断卖地，许多建筑的规划高度都超过了153米，
另一方面，前海也找来评估机构为自己站台，希望能让深圳机场妥协。
但深圳机场表示，机场净空高限制，是写在法律里的，谁也不敢开口子，
但它也不好直接拒绝，于是把案件上报给民航中南局，后来又上报给民航总局。
前海操盘手也不甘示弱，回去也开始摇人，
它最大的靠山自然是深圳市政府，希望领导们能支持自己的工作，
后来深圳专门派一个副市长下来，邀请各方参加协调会。
但最终也没有成功。
民航体系不松口，【航空安全】一出，谁来了也不好使。
所以2015年后，前海之前规划的那些超高楼，大部分高度都要对半砍，
深圳的平安金融中心，也从660米砍到600米，错失了第一高楼的名称。
之后建筑面积，亩产值减少先不说，买地的开发商一个个都不乐意了，
深圳不得已，只能特事特办，私底下对其进行了补偿，
一个方法就是，在附近找一块地，定制一个萝卜坑，让开发商低价拿下。
里面就讲到了条块管理的矛盾。
民航系统是条条，深圳市政府是块块，
二者虽没有直接领导关系，
但在很多方面，都能拿捏彼此，所以大多相濡以沫，相敬如宾。
前海建筑高度问题，最后处理比较妥当，唯一吃亏的就是那些买房者，
花千万预算，买在深圳最好的地段，结果噪音问题一直无法解决，
40年前谁也没想到深圳会发展得这么快，
深圳速度的代价。
那些规划师们想不到，操盘手也想不到，
李市长，在书中写到，大家都以为深圳人口只会有几百万，他已经是在做超前规划，结果现在是1800万。
一开始以为宝安机场客流量只有几百万人次，结果现在一年超过6600万。
这些经济奇迹，都是无法被计划出来的，更多是市场自发生长的结果。
世界低估了东大的发展速度；
东大低估了深圳速度。
深圳所在的珠三角、大湾区，以后会深港同城，政策宽松+科技产业+人口流入。
深圳会创造更多奇迹，房价也会再创新高。
科技进步，甚至机场搬迁，噪音都会在发展过程中，被解决。
在没解决前，只要房价继续上涨，缺点也会被容忍。
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