季度报告 | 深圳甲级写字楼2026年一季度市场报告

整体市场

1.一手成交同比大跌、环比回升，二手成交同比双涨，托底市场

2.销售市场价升量缩、大宗遇冷，转向中小体量物业

3.租赁价量齐跌，大宗退潮、中小需求收缩，观望加重

4.租金跌幅与空置率均较前期收窄，市场呈现“强则更强，弱则承压”的分化

5.大宗交易以自用买家为主，产业园与存量资产交易升温

核心区域

1.福田为一二手成交主力，南山主导新增供应与主要租赁

2.区域租金分化，福田 CBD、前海、后海等核心区更抗跌

客户情况

1.买卖客户偏好中小面积、可控总价、自用稳健型资产

2.租户降本增效，首选300㎡以下、产业集聚优质物业

3.需求集中TMT、专业服务、AI、物流供应链行业

2026年一季度深圳写字楼销售市场监测到2例新入市写字楼项目，总办公建筑面积为11万㎡，分别是东方湾文化中心及信义科技大厦,均位于南山区。

2026年一季度深圳一手办公成交88套，同比下跌77.36%，环比上升158.8%；成交面积约1.41万㎡，同比上升248.3%。

其中，成交面积最大的是福田区，成交面积11395.24㎡，同比上升1161.7%，占全市一手办公成交面积80.7%。

2026年一季度深圳二手办公成交532套，同比上涨31%； 成交面积约5.7万㎡，同比上涨28.7%。

其中，福田区成交面积最大，为2.5万㎡，占全市二手办公成交面积的44%。

■ 中原体感下，一季度一手办公成交金额、套数均大幅上涨，二手办公受基数影响，均大幅下降。

■呈现 “价升量缩、大宗遇冷” 的特征：成交单数基本持平，但受高基数大宗成交影响，成交面积环比下滑77.3%、成交金额环比下滑84.0%，市场活跃度显著回落；同时，受结构性项目支撑，平均单价环比上涨19.0%，主力成交转向中小体量物业，市场整体预期趋于谨慎。

■市场整体表现：市价量齐跌，活跃度显著回落

2026年一季度深圳租赁市场成交单数、面积、金额、租金单价全面下滑，受2025年四季度大宗租赁需求的高基数影响，成交面积和金额环比降幅接近60%，市场整体活跃度明显降温。

■需求结构特征：大宗退潮，中小需求收缩

市场表现出明显的结构性调整，大面积、高租金的大宗租赁需求大幅退潮，同时中小面积、常规租金的租赁需求也同步收缩，租户整体呈现更保守的租赁决策倾向，市场观望情绪加重。

2026年一季度市场进入企稳修复阶段：租金跌幅与空置率均较前期收窄。短期新增供应仍维持百万平方米级规模，但业主 “以价换量” 节奏已放缓；市场呈现 “强则更强、弱则承压”的分化，核心产业片区去化效率显著提升。

■ 租户选址呈现 “产业集聚 + 提质升级” 特征。智能硬件、科技、金融、 跨境电商等核心产业成为需求主力，企业倾向于搬迁至租金更优、品质 更高或产业配套更强的载体。同时，租户对楼宇数字化运营、产业链配 套服务的需求持续提升，推动市场向 “综合办公解决方案” 升级。

■短期内市场仍将处于结构性调整与缓慢去化阶段。新增与存量供应并存，买方市场特征难快速逆转，租金与空置率继续承压。未来市场动能转向 “质量提升 + 效率优化”，去化主要依赖企业空间优化与产业升级，具备韧性的专业服务、转型科技企业及内资公司将成为核心驱动力，市场将进入以精细化运营加速供需匹配的复苏新阶段。

■交易类型上，企业搬迁占比高达75.7%，是一季度最主流的交易行为，扩租需求（23.03%）次之，而新设立企业的租赁需求仅占2.27%，反映出市场以存量企业流动为主、新增需求偏弱的特点。

面积需求上，100㎡以下的小户型办公空间需求占比最高，接近50%，其次是100-200㎡区间，而300㎡以上的大面积办公需求整体占比偏低，说明市场以中小微企业的办公需求为核心，大面积租赁交易活跃度不足。

■片区呈现显著的 “强则更强、弱则承压” 分化格局；西丽依托科创龙头集聚与百万方产业载体落地，成为全市租金表现较为稳健的板块；龙坂、科技园依托产业集聚需求领跑全市；福田金融集聚与稀缺供应韧性十足；后海蛇口总部效应凸显，去化持续改善。前海虽受新增供应集中推高空置率基数，但招商效率亮眼，空置率已环比收窄；宝安承接核心区外溢需求，以价换量加速去化；罗湖受产业外迁影响，市场仍处调整阶段。整体市场以灵活租赁为主，核心片区优势持续扩大。

一季度甲级写字楼TMT与专业服务业成为本季度深圳甲级写字楼市场的两大租赁需求主力，按租赁面积计算，二者合计占比超50%。AI相关企业租赁热度延续，租赁面积占TMT行业整体租赁面积三成以上。在市场竞争日趋激烈的背景下，引入商务空间运营商已成为写字楼业主缓解运营压力、提升项目竞争力的重要举措。物流及供应链类企业租赁活跃度亦较高，凸显了深圳作为跨境贸易核心枢纽的重要地位。此外，租赁成本的下降亦刺激更多小众细分领域企业、经营性业态入驻甲级写字楼，推动楼宇租户结构更趋多元。

■一季度深圳大宗交易以单宗及具备产业背景的自用型实业买家为主。

■核心区域价值凸显：交易集中在前海、后海等核心商务区，标的物业多为高品质甲级写字楼，具备较好的区位优势和产业配套，符合自用型买家对资产质量和运营稳定性的需求。

■产业资产热度上升：产业园交易笔数最多，且以企业自用为主，说明实体企业对产业空间的需求持续释放，龙华、龙岗的产业园区成为重点关注方向。

■交易形式更加多元：法拍、竞拍、资产盘活类交易占比提升，机构和企业通过多元渠道收购存量资产，市场从单一的新建项目购买，转向存量资产的优化配置。

据不完全统计，2026年全年新入市写字楼总办公建筑面积为177.54万㎡，南山区将为供应主力区域，全年供需矛盾依然突出。

2026年第二季度计划入市的商品房项目34个，预计供应房源面积1226812㎡，10909套。

其中：商务公寓75080.5㎡，838套；商业47615.1㎡，602套；办公49665.5㎡，405套。

（注：最终数据以商品房预售许可证为准）

免责声明:本报告分析及结论仅以现有数据统计建模研究所得所采集的数据均来源于市场真实交易数据，能够一定程度上方便投资方、运营方、租户方、政府单位及其他商办行业研究者了解商办市场走向，但楼宇数据量大且复杂，存在必然的抽样误差，部分无法或未获得的数据可能造成部分数据偏差，中原深圳商办已力求报告内容的客观、全面，报告中的指标数据市场观点、结论和建议仅供行业研究参考，不对任何运营决策、投资行为负责。