最近，福田、南山和宝安新安街道限购区的高端项目人气上涨，有楼盘五一假期揽金数亿。光明区接连开的两个盘，一个均价3.5万，一个均价3.7万，合计356套住宅，都卖得很不错。数据显示，4月30日新政落地到5月10日，深圳一二手住宅累计网签2776套，同比大幅增长52.9%，看房成交转化率也创下近一年新高。今年4月以来，高盛、摩根士丹利、汇丰等机构，齐刷刷转向“看多模式”。大摩直言：中国楼市已逼近结构性拐点，单边下跌宣告结束。高盛预测：深圳、上海房价到2028年有望反弹15%左右。港股的内房股最近涨势如虹，华润置地创下历史新高。外资已经把港股的地产股买成了“香饽饽”。而A股长期表现拉垮的地产板块，近期也开始报复性反弹。自2020年“三道红线”以来，当年激进扩张的房企们纷纷暴雷。而今天，那些存活下来的房企，资产负债表经过持续减值，财务上的暗雷已基本排除。
一边是一线城市新房销售回暖，一边是政策明确要稳定房地产，再加上股市走牛带来的财富效应——
三重支撑，正在托住地产板块的底部。
当前，无论是商业贷款还是公积金贷款，利率都处于历史最低水平。对于真正的优质资产，这是用低成本锁定长期资产的窗口期。
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从上海到深圳、广州等地，这轮由核心城市启动的楼市刺激，本质上是用房产吸引人才和购买力。人随产业走，钱随人走。哪个城市能吸引更多高素质人口，哪个城市的优质不动产就更有支撑。未来，一线城市和强二线城市的好房子，就像宾利和劳斯莱斯，本来就只有极少数精英才配得上。而小地方的房子就像普通汽车，几乎是人人都买得起，但却会让越来越多人压根就看不上。前几年因为各种原因买错房的，现在就是置换核心城市优质房产的绝佳机会。在城里换过房子就会明白，城市人对于城市，恰如草原人对于草原。鉴于城市板块、小区的衰退速度，如果想提高居住或资产的质量，城里人就得像游牧民族一样。所谓换板块、换小区，本质上就是在「逐水草而居，顺天时而动」。深圳改善置换，怕买错怕买贵？
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赚钱的尽头是收租
很多产业的终点，本质上都是收租。
淘宝、美团、滴滴、拼多多等这些平台，前期烧钱扩张，为的就是占领市场后能持续收租。而房产投资，天生就是收租思维。
为什么有人敢于加杠杆买房？
因为不贷款，买同样一套房需要多准备好多倍现金，普通人很难做到。适度杠杆就像互联网公司拿融资扩张一样，是为了更快积累资产，未来靠租金和增值获利。
当然，杠杆太激进很危险，无论个人还是开发商，都因缺乏对现金流的敬畏吃过亏。
收租思维的典范是李嘉诚。他始终保持现金为王，现金流极稳，每次危机不仅能自保、抄底，还有余力帮别人。
虽不能像他那样批量买入优质资产，但他的思路可以学。
在深圳，一个家庭攒两套好房子，抗风险能力就很强：一套用来自住，一套用来收租。因为长期来看，核心地段的好房子，租金会随时间水涨船高。
参考香港，几百万的房子月租一两万，上千万的房子月租好几万，深圳未来也会走向这个趋势。
所以，
对于有条件的改善群体：
现在是审视资产、优化配置的好时机。如果手上有多套普通房产，可以考虑整合，置换成核心城市核心区域、产品力更强的房产。房产税试点渐行渐近，持有大量普通资产不再是最优选择。对于刚需群体：不必被市场的极端情绪左右。仔细评估自身需求和月供能力，在自己工作生活的城市，选择通勤便利、配套成熟、有真实居住价值的区域。避免追逐纯概念板块，回归居住本质。对于投资者：需要更专业的眼光和更谨慎的态度。简单“买哪都涨”的时代已经结束。未来的投资，需要对城市发展、产业趋势、板块轮动、产品差异有更深入的认知。买房和换房作为普通人的超大额支出，同时又是极其低频的行为，绝大部分人都缺乏经验。而缺乏经验却要做如此重大的抉择，做对了当然皆大欢喜，做错了很可能会悔恨终生。买房前来找我做一次付费咨询，可以帮你避开所有免费的坑。
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