部分银行继续收紧零售信贷风控!深圳近期调出30多宗宅地,一个项目就增近200万㎡住宅——第19周市场周报

5月6日，龙岗区龙城街道G01046-0106宗地成功出让，被深圳市润圳房地产有限公司（华润置地100%持股）以底价704500万元竞得，综合楼面单价约14776元/㎡。

一、宗地历史回顾

据了解，本宗地曾是2017年世茂集团以239.43亿元竞得的“东部地标”项目核心组成部分，计划建造约700米的超高层建筑。2022年，项目因资金问题全面停工。2023年，相关地块两次司法拍卖均流拍。2025年，政府以68亿元收储该批次地块，并对规划指标进行调整。本宗地即为收储后重新划分的部分。

二、宗地基本情况

该地块土地用途为二类居住用地+商业用地+城市道路用地，总用地面积169734.8㎡（其中：建设用地面积146377.9㎡，道路用地面积23356.9㎡），规定容积率≤3.26，新建规定建筑面积476800㎡，其中：住宅305617㎡；商业143456㎡（酒店25000㎡，集中商业116000㎡，母婴室270㎡，配套商业2186㎡）；物业服务用房957㎡；文化活动中心15000㎡；幼儿园4010㎡（用地面积3600㎡，班数12个）；幼儿园3150㎡（用地面积2700㎡，班数9个）；托儿所①500㎡；托儿所②500㎡；社区管理用房250㎡；文化活动室1000㎡；长者服务中心1500㎡；社区服务中心600㎡；社区警务室100㎡；邮政所100㎡；通信单元机房60㎡。建筑高度：低层、多层、高层、超高层；住宅建筑高度管控要求按国家、省、市相关规范及政策要求执行。

宗地位置示意图

三、宗地出让条件要点

1.竞价规则：宗地按照“不设上限，竞地价，价高者得”的竞价方式确定竞得人。

2.开竣工要求：出让宗地须自《出让合同》签订之日起，住宅1年内开工，4年内竣工；集中商业及酒店2.5年内开工，6年内竣工。分宗后按规定核定各宗地开竣工年期。

3.转让限制：宗地住宅及配套商业可分割转让；酒店限整体转让，集中商业（不含酒店）不得转让。出让宗地如溢价成交，集中商业、酒店部分不参与溢价分摊。

4.建设要求：宗地位于大运片区，为高标准打造深圳东部中心国际化街区，竞得人应编制本宗地项目建设分期实施方案，并报龙岗区政府审查。

5.宗地现状：出让宗地属存量盘活项目，竞得人应按现状接收土地，在保障安全的前提下自行处理现状地上建（构）筑物。宗地用地范围内有现状在建的深惠城际大运北站出入口。在确保轨道交通正常运营及安全的前提下，允许竞得人将出入口与本宗地开发建设项目统筹开展一体化设计与改建。

6.产业协议要求：根据深圳大运片区重点项目产业发展协议，宗地其中持有商业（购物中心）计容面积116270平方米，酒店计容面积25000平方米。购物中心方面，提到需“通过协议形式引进一家商业运营单位及若干家国际品牌（具体为：不少于5个高端国际零售品牌和不少于5个国际一线户外运动品牌）”。酒店方面，提到需“通过协议形式引进一家酒店运营管理公司负责运营管理酒店，引入的酒店品牌应为该酒店管理集团旗下高端品牌酒店（根据2024年《STRChainScales》，达到UpperUpscale超高端或Luxury奢华等级）”。

四、地块价值与前景分析

1.区位与配套价值

宗地地处龙岗龙城街道大运核心腹地，宗地规模优势显著，业态布局完整。宗地项目出门即达地铁16号线龙城公园站，交通十分便利。宗地周边居住活氛围浓厚，教育、商业、医疗配套完善，聚集了深圳市第三高级中学(高中部)、北京中医药大学深圳医院(龙岗)、购物中心星河COCOPark(龙岗店)、龙城公园等配套。

2.市场与价格支撑

该宗地西南侧的中海大运玖章已进入清盘阶段，项目主力在售126–143㎡四房，项目备案均价6.22万元/㎡，折后均价约5.5–5.9万元/㎡。

成本优势与央企开发：本宗地综合楼面单价约1.48万元/㎡，土地成本优势突出，具备较强安全边际。华润置地作为央企旗舰房企，依托华润集团雄厚的产业底蕴与资金实力，专注城市综合体、高端住宅、商业运营、产业园区等多元业态开发，经营模式稳健，项目落地具有保障性。

3.地块前景与盘活意义

稀缺性：作为片区内稀缺的超大规模综合开发用地，兼具高品质居住、高规格商业与全龄公配，有望打造为东部标杆综合体。

重生标杆：该地块经历了“世茂239亿拿地→停工→流拍→政府68亿收储→重新规划（降容积、增住宅）→70.45亿出让”的过程。剔除原难以消化的超高层地标包袱，是深圳应用“清调供”政策成功盘活存量烂尾资产的标志性案例，也为全国类似大体量商办困局提供了解题思路。（数据来源：深圳公共资源交易中心、深圳同致诚评估数据研究中心）