深圳市土地要素市场化改革取得重大突破

作为全国规划与土地领域创新的先行者，当前以大湾区要素市场化配置综合改革试点工作为契机，深圳无论是土地要素市场化改革的制度创新还是实践落地，均取得了实质性进展。以下结合大突破进展逐一进行拆解：

突破1：开创组合供应新模式，实现地上地下空间一体化配置

2026年4月，广东省首个自然资源资产组合供应项目（笋岗TOD项目）在深圳落地，深圳在全国率先构建了"地上+地下"组合供应新体系，打破单一资源、单一权利分散供应的传统模式。该项目将建设用地使用权与地下轨道交通空间使用权打包形成复合型资产包，实现居住、轨道交通、公共配套功能互补。

深圳首个自然资源资产组合供应项目——笋岗TOD综合开发

突破2：土地拍卖规则持续迭代优化，体现"让利企业+稳健前行"

自2023年以来，深圳土拍规则经历多轮升级：

2023年7月推出"竞现房销售建筑面积"规则，宝安新安地块为首例，最终建筑面积8.23万平方米，现房销售最高限制建面达3.552万平方米，占比超四成。

2023年11月将挂牌宅地竞价方式调整为"单限单竞摇号"（限地价、不设房价上限，达最高限制地价后直接摇号），让开发商更直观计算利润空间，实质上是向市场让利。

2024年9月开展“全部现房销售地块"试点，创新推出交地即交证、交房即发证等组合优化，降低房企资金积压周期，优化项目资金回笼节奏，推进房地产行业转向低杠杆、高质量发展模式。

深圳首个现房销售项目——龙华金茂府‌

突破3：产业用地供应管理体系大幅升级，精准匹配创新经济

2026年5月，《深圳市工业及其他产业用地供应管理办法》完成重大修订：

产业适用范围扩容：将低空经济、超充经济、绿色经济等新产业纳入政策适用，覆盖交通设施用地、公用设施用地等新地类领域，做到了"需求在哪里，政策就延伸到哪里"的敏捷反应。

供给体系双轨并行：建立了"产业项目用地+通用产业用房用地"双层次供给体系，可同时满足头部企业拿地和"专精特新"企业租赁购置的差异化需要，形成了"租售并举、房地并举"的全覆盖多层次保障格局。

审批流程全面提速：将项目论证与用地选址由"串联审批"改为"并联审批"，产业部门与空间部门联合审查，节省了大量审批衔接时间，加快重大产业项目"拿地即落地"。

突破4：国有土地供应进一步法治化，系统性条例加速出台

2023年3月，《深圳经济特区国有土地供应管理条例（征求意见稿）》正式发布，作为深圳在全国率先将土地制度改革成果上升为特区立法文件的标志：

缩减划拨范围，扩大有偿使用：产权归政府的公益非营利性用地方可划拨，其余基本纳入有偿出让体系，进一步强化了市场化定价要素配置。

建立规范的价格体系：明确建立以标定地价为核心的土地市场价格体系，推进地价与市场挂钩。

培育灵活供应体系：健全长期租赁、先租后让、弹性年期出让等多元化制度，降低企业初期用地成本。

零散地利用突破：对面积不超过3000平方米的边角地、夹心地、插花地，可用划拨或协议方式供应给相邻土地使用权人统筹利用，破解碎片化难题。

突破5：土地交易实现全过程数字化，透明度与效率双提升

2025年12月，《深圳市国有建设用地使用权出让网上交易工作规则》推出。从"委托发布→竞买申请→资格审查→开标竞价→成交签约→归档移交"全流程实现网络全办，打通了原本各自独立的多个系统。此举显著提升了交易公平性、实时监控报价能力，并减少人为干预，形成"来源可溯、去向可查、监督留痕"的信息链条。

突破6：深圳市首份自然资源领域综合改革方案

2025年9月，自然资源部、国家林草局联合出台首份支持深圳深化空间治理改革的20条举措，涵盖五大方向：精细治理自然生态空间、创新激活海洋经济空间、集约利用存量土地空间、创新打造数字智慧空间、一体构建区域协同空间。核心目标明确：统筹做优增量、盘活存量、提升城市发展集约度，并把低空经济等转化为城市发展动能。深圳已同步建立"实施-评估-转化-推广"改革闭环机制，以制度创新打破路径依赖。

突破7：通过REITs拓宽存量土地盘活路径

深业REITs等推动存量土地发展：研究从市场化配置角度盘活底层土地资产，为保障性住房、基础设施建设提供新融资渠道，推动土地要素高效循环。

突破8：构建"整储供"全链条协同，精准配置土地资源

2026年，深圳首次将"土地整备—土地储备—建设用地供应"三大年度计划联动编制、同步发布：

全年计划完成土地整备700公顷，其中产业用地210公顷用于先进制造业落地，公共服务用地440公顷优先补教育、交通等短板，居住潜力用地50公顷。

年度计划供应居住用地90公顷（商品住房55公顷、保障房35公顷）、产业用地255公顷（全力保障"20+8"战略性新兴产业和未来产业需求）、公共及城市基础设施713公顷。

突破9：城市更新全面转向"市场化激活+法治化约束"并重

2026年3月，深圳印发城市更新管理新政（3月16日起施行）：

提出降低土地移交率、取消保障房配建、加大"清调供"盘活存量力度，精准回应了更新项目推进难、算账难等核心痛点。不再沿用单一政府主导模式，转向市场化激活与法治化约束并重，引导社会资本参与更新，通过机制平衡多方利益，加快项目落地。

突破10：土地管理制度改革从市级覆盖推进到区级试点

2025年9月，深圳市宝安区出台深圳首个区级自然资源领域改革方案，提出15项任务、37条举措，涵盖"两统一"职责、海洋中心城市建设、土地管理制度改革、国土空间数智治理等四大板块，全面承接市级改革创新并向县区下沉，系统推进改革落地。