26-w19深圳房地产市场周报

2026年w19市场周报

观察指标：住建局备案/过户数据，大中介平台价格、带看数据。力求长周期、多维度、横向可比。

住建局新房备案及二手过户是最权威的数据，但从成交到网签再到系统录入存在一定滞后性，该数据反映长期趋势，短期存在迟滞。

2026年第19周：

新房住宅备案844套(环比-50套)，年度累计11391套，同比-32%。

二手住宅过户1191套(环比+343套)，年度累计20383套，同比-8%。

认购量，指缴纳定金并签订认购协议，可作为新房备案的领先指标。但该数据仅覆盖新房预售量，且由于定金可退、协议可撤销，认购数据存在大量异动变化，仅作趋势参考。

2026年第19周，深圳新房住宅认购370套。

成交价，是成交量的滞后指标，量在价先，成交量稳定后，才能带动价格回升。但该指标缺少官方数据，以贝壳平台为参照，观察长期趋势。

2026年第19周，深圳贝壳平台二手成交单价4.84万元/㎡。

看房量，是成交量的领先指标，看房活跃成都可推测后续成交量趋势，相关数据同样取自贝壳平台。

2026年第19周，深圳贝壳平台二手房带看量16651人次，4周移动均值同比-8%。

对照组，北京-6%，上海-289%，广州+8%。

体感：

本周印象中没什么特殊看点，唯一新开盘的光明振业项目坊间传说卖了7成，这个数据成疑。

新政出来两周了，市场的动静基本可以确认。

五一期间，红盘仍然热销，新政还给加了一把火。尤其是近郊、性价比高的项目，表现特别明显，成交都在20套以上，考虑到近期天气不好，这个表现还算是及格线以上。但新政重点惠及的核心区（福田/南山）反而变化不大，既有价格过高的问题，也说明购买资格本身已经不是购房决策的核心阻碍。

我始终认为，居住证这个东西吧，重点吸引的是对深圳不熟悉的外地韭菜，可以快速搞定一个购买名额。对于那些长期待在深圳的老韭菜，如果因为各种原因没落户、也没社保，也不会成为本次的核心目标人群。

从工具箱来看，深圳还保留了最后的遮羞布，换一种说法就是还有招没用完。如果市场能如逾期那般稳住，就不需要继续加码，如果延续去年的套路，下半年明显走低，至少保证还留有后手。

要相信庙堂的智慧。

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