5月6日，龙岗大运新城，一宗停摆近四年的核心地块成功出让。华润置地以70.45亿元底价拿下，让这座曾计划建造“700米中国第一高楼”的世茂深港国际中心地块重获新生。
这场交易，堪称2026年深圳楼市最具象征意义的注脚——央企入场、商改住落地、70亿级别大体量项目重启。而在“五一”假期期间，市场端传递的信号同样清晰而有力。
深圳市住房和建设局数据显示，4月30日至5月5日，全市新建商品住宅网签销售492套，同比增长68.5%；二手住宅网签销售337套，同比增长54.6%。光明区龙湖观萃苑5月3日首开推出92套房源，当日全部售罄，成为2026年深圳首个“日光”新盘。
这是政策发力的直接结果。4月30日，深圳发布新一轮楼市优化政策，核心区限购定向松绑——福田、南山、宝安新安街道范围内，深户家庭可购3套，非深户持居住证即可购1套。公积金贷款额度同步上调，个人最高由60万提至70万，家庭由110万提至130万。
当土地端与市场端同时发出信号，深圳房东的信心，正在发生实质性的变化。
成交量是市场冷暖最直接的温度计。深圳市房地产业协会数据显示，今年4月深圳一二手住宅总网签量达9044套，环比上涨15%，时隔12个月再破9000套大关。其中，一手住宅合计网签3400套，环比上涨20%；二手住宅网签5644套，是成交的绝对主力。
进入5月，热度非但没有降温，反而进一步抬升。乐有家门店数据显示，“五一”期间深圳一手住宅看房量同比上涨28%，二手住宅看房量同比上涨27%；门店二手住宅签约量同比大涨62%。贝壳研究院数据同样印证了这一趋势——5月1日至5日，深圳一二手签约量同比增长50%。
而更值得关注的指标，是议价空间的持续收窄。
乐有家研究中心数据显示，“五一”假期全市成交二手房源平均议价率降至9.42%，较4月减少0.21个百分点，较去年12月已累计收缩1.75个百分点，议价空间近半年来持续下滑。其中，总价800-1000万的房源议价空间缩小至7.95%，是各总价段中唯一低于8%的区间。
议价空间的收窄意味着什么？简单来说——卖房业主的心态正在从“能卖就行”转向“能等则等”。当买家发现砍价越来越难，市场的天平就开始了微妙的倾斜。
成交回暖是量的维度，而价格变动是质的维度。深圳中原数据显示，5月初深圳全市90个二手房片区里，有24个片区业主上调了二手房挂盘价，主要集中在南山、福田和宝安新安——这正是本轮政策松绑的核心区域。
目前深圳挂盘均价超10万元/㎡的片区共计10个，其中6个在5月初上调了报价，包括深圳湾、香蜜湖、红树湾、科技园南区、华侨城、竹子林。深圳湾片区业主报价重回近一年最高点，片区均价达19.3万元/㎡。
香蜜湖片区的走势尤为典型，区域房价已连续四个月稳定上扬：2月均价14.5万/㎡、3月14.7万/㎡、4月14.8万/㎡、5月14.8万/㎡。以标杆楼盘深业中城为例，今年一季度累计成交10套左右，总价区间2350万至4398万。1栋1单元185㎡高层户型，1月底成交价3450万，3月同户型中层已达3580万，两个月涨了130万。
深圳湾、科技园、宝中、百花等片区的热门房源，最近几个月成交价相较于去年最低点，也已反弹上涨3%至10%左右。
次核心板块同样在“回血”。据一线市场反馈，宝安西乡有房源去年最低成交价370万，近期同户型以415万成交——表面看只涨了45万，但放在此前一年多的下行周期里，这个幅度已是触底反弹的明确信号。
回到开篇提到的那场土地交易，它远不止是“央企捡漏”这么简单。
这块地位于龙岗大运新城核心区，2017年世茂集团以239.43亿元竞得，规划斥资500亿打造包含700米摩天大楼的“深港国际中心”。后因世茂陷入流动性危机，项目停工近四年，经历两次流拍，最终由政府收储并重新规划后出让。
重新挂牌后，该地块发生了两项关键调整：一是用地性质从纯商业用地变为“二类居住用地+商业用地+城市道路用地”；二是业态配比重构，住宅建筑面积升至30.56万平方米，占总建筑面积64%，商业缩减至14.35万平方米。住宅取代商业，成为这块土地的绝对主角。
商改住的全国大趋势，正在深圳加速落地。从宏观层面看，这既是盘活存量闲置土地的现实路径，也是从供给侧减少新房库存的有效手段。华润入场，凭借其商业运营能力（业内普遍预期将引入万象系列商业品牌），不仅能激活大运片区的居住价值，更有望为东部中心带来一座商业新地标。
梳理2026年以来的政策脉络，深圳楼市的调控思路已十分清晰，聚焦三个方向：
第一，极致放宽金融工具，减轻月供压力。 公积金贷款额度提升至个人最高70万、家庭最高130万。同时符合多种上浮情形的，最高可累加上浮170%——即个人最高可贷189万元，家庭最高可贷351万元。对刚需购房者而言，月供压力明显下降。
第二，精准打开需求闸门，目标直指三类人群。 人才群体（持居住证即可在核心区购房）、多孩家庭（增购叠加公积金上浮）、以及“以旧换新”的置换群体，构成了本轮政策的核心受益对象。
第三，系统性控制供给，从源头去库存。 减少新增土地供应、推动商改住、盘活存量闲置地块，多管齐下。华润接盘的世茂地块，正是这一策略的典型实践。
这一系列政策的共同指向，并非刺激房价暴涨，而是“稳预期、去库存、保流动性”。但对于深圳这样的城市，只要刚需市场保持足够的流通性，好地段的好房子，就有条件逐步恢复元气。
楼市短期看政策，中期看土地，长期看人口。深圳的人口基本盘，是理解楼市长远走势不可绕开的关键变量。
据统计，2025年深圳新增来深就业应届高校毕业生超40万人，新引进人才入户12.8万人。在《中国城市人才吸引力排名：2025》报告中，深圳连续4年稳居全国最具人才吸引力城市第三位。
这背后，是华为、比亚迪、腾讯等龙头企业对全国顶尖人才的强大吸纳力。清华大学党委常务副书记向波涛在2026年3月证实，近五年清华共有近2800名毕业生来广东就业，2025届超过630人赴粤，创历史新高。签约人数最多的两家用人单位——华为和比亚迪——总部都在深圳。
深圳拥有国家高新技术企业突破2.5万家，国家级专精特新“小巨人”企业数量跃居全国城市首位，形成大企业“顶天立地”、创新企业“开天辟地”、中小微企业“铺天盖地”的梯次发展态势。
人才持续涌入，产业基础坚实，这是深圳楼市与许多城市最本质的区别。城市之间的竞争，本质是人才之争。未来十年，我们将目睹年轻人口、高学历者、创业者向少数高能级都市圈和中心城市持续集中——深圳无疑处于这场人口再分布的核心受益位置。
综合以上信号，当前深圳楼市的基本格局可以总结为：核心区回暖明确，外围区仍在分化，整体趋势从“普跌”转向“结构性企稳”。
一个重要判断值得重申：上面这一轮对房地产的态度，核心是“稳”，不是“涨”。“保障的归保障，市场的归市场”将是长期主线。但稳住基本盘之后，不同板块的走向将出现显著分化——好的更好，弱的未必能跟涨。
对于购房者而言，两个原则至关重要：
一是先挑地段，再挑品质。缺乏高端产业和精英人口持续流入的板块，即便价格再低，长期增值能力也有限。当前市场环境下，“买得便宜”不等于“买得对”。
二是综合对比价格，切忌跟风。部分核心区热门楼盘业主报价已出现明显上调，但实际成交价与挂牌价之间仍有差距。挂牌价是业主的预期，成交价才是市场的真实水位。
对于卖房者而言，深圳楼市本质上是置换游戏：
在核心区率先回暖的窗口期，用外围资产置换核心资产，用老破大置换次新盘，用零星持有整合为优质集中持有——换位调仓、数量不如质量，这是当下最重要的操作逻辑。
保障的归保障，市场的归市场。地段，地段，还是地段。 这些话听起来老派，但在市场的每一次周期轮转中，它们从未失效。
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