什么是房产“阴阳合同”？
很多人都听说过，简单说，阴阳合同就是一套房子签两份价：
阳合同是给政府部门看的“面子合同”，网签备案用，价格通常按最低计税指导价填，目的是少交税费；也有的故意写高，好从银行贷款。
阴合同是买卖双方私下签的“里子合同”，写的是真实成交价，还会约定差价怎么付、付款时间等这些核心条款。
以前深圳二手房市场这事儿特别普遍，那时候交易有三个价：真实成交价、网签价、银行评估价，各算各的。卖家想少交税就做低网签价，买家想多贷款就做高评估价，中介也乐得赚更多佣金，三方心照不宣。直到2018年“三价合一”和深圳取消“豪宅”和“非豪宅”的750万总价的限定，“阴阳合同”才慢慢减少。
但是我发现，这两年“阴阳合同”的现象，又开始多起来了。
主要是两种情况：
第一种是按照政府最低评估过户价过户，节省税费，故意写低过户价。
比如金海湾花园，一套118平三房，实际成交价可能900万，按最少的费用算，买家契税1%是9万块；但是这个小区最低过户单价是40947元/平，总价仅484万，契税1%是48400，能省下来41600元。
第二种是做高评高贷，故意写高网签价。
同样以金海湾为例，118平，实际成交800万，网签价写到950万，银行贷款85成，实际就是“零首付”。当然咯，如今银行评估价都调低很多，有一部分原因，就是为了防范类似风险。
“阴阳合同”这里面的坑，很多人不一定知道，大家可能对于它的危害不太清楚，觉得也没啥事呀。
2019年12月，一套价值数千万的前海豪宅，业主为了少交税，按政府指导价过户，实际成交价高得多。后来被人投诉，税务部门查实后，不仅要补缴税款，还要罚478万！更糟的是，这套房之前还因为买家违约，法院判了730万违约金，双重打击让业主欲哭无泪。
2022年7月，龙华一套房成交价1230万，双方约定按749万参考价过户，卖家实收。后来房价下跌，卖家反悔，要求按实际成交价过户，增加的税费让买家承担。买家不同意，卖家就起诉说合同无效。最后法院虽然没认定合同整体无效，但买家还是因为阴阳合同的瑕疵，白白损失了200多万。
2026年4月，买家燕先生想买套300万的房子，首付差了点，中介说能帮他“高评高贷”：签阴阳合同，阳合同写430万，这样能多贷130万，卖家收到银行放款后把差价退给燕先生。燕先生觉得划算就同意了。结果银行放款后，中介伪造了回款协议，冒用卖家名义把130万差价全转走了！最后燕先生报警，中介被判了3年6个月，虽然钱追回来了，但折腾了大半年，房子也没买成，还留下了不良信用记录。
人都是这样，没有发生在自己头上的事，都不会关心！
别以为阴阳合同能省点税、多贷点款就是赚了。
对于买家来说，备案价太低，下次卖房时差额变大，个税和增值税可能翻好几倍，当初省的这点税，全得加倍吐出来；一旦有纠纷，阴合同可能被认定无效，法院只认阳合同。你付了1000万买的房，合同上只写600万，卖家要是反悔，你可能只能按600万要回钱，400万差额打水漂；另外高评高贷被银行发现，会被认定骗贷，贷款会被收回，还会影响征信，以后再想贷款买房、买车都难；最后就像燕先生那样，遇到黑中介或无良卖家，差价很容易被卷走，维权成本极高。
对于业主来说，买家可能只按阳合同的低价付款，说“合同上就这么写的”，你拿着阴合同去法院，也不一定能赢；如果被税务部门查到后，不仅要补缴税款，还要加收滞纳金，并处少缴税款50%以上5倍以下的罚款，严重的还会构成逃税罪，要坐牢；另外偷税漏税会被纳入个人征信，以后贷款、办信用卡、甚至孩子上学都可能受影响。
从2025年起，深圳税务局加大了稽查力度，系统会自动比对网签价、评估价、实际成交价，一旦超出合理区间就预警核查，查实后不仅要补税，还可能按日万分之五计滞纳金，情节严重的直接纳入征信。
所以，在深圳买卖二手房，多少钱成交就写多少钱，所有条款都要写进正规网签合同，千万别签私下补充协议，有什么要求让中介写进正式合同里；重要的是，找个正规的、有口碑的中介公司。
买房卖房是人生大事，别为了省点小钱，把自己套进法律的坑，最后还钱房两空，得不偿失！
