深圳一天调出20宗宅地,核心区房子反而更值钱了?
- 2026-06-22 16:33:24
最近深圳楼市出了一件大事，很多人没注意到，但这件事，所有的深圳买房人一定要了解清楚。
4月30日-5月1日，短短两天，深圳规划和自然资源局连发多份公示文件。
光明、坪山、宝安、龙岗，四个区同时启动大规模土地用途调整，把原来的工业用地和商业用地，改为二类居住用地。
荣杏老师统计了一下，今年以来深圳通过旧改和土地整备利益统筹项目，已经调出了超过500万平的住宅建筑面积。
这是什么概念呢？
相当于两个「华润城」。
很多人慌了，深圳供应这么大，房价是不是又要跌了？
别急，今天来说说我的理解。
光明：一天之内爆发20多宗宅地
光明的动作是最猛的，没有之一。
4月30日当天，光明分局同时公示了三个片区的法定图则调整方案。
这在深圳土地管理历史上，都是非常罕见的。
首先是公明中心北地区，40个地块调出了8宗二类居住用地。
留用土地面积27.4万平，规划容积115.4万平，其中住宅建面接近100万平。
这个体量，已经相当于一个大型社区的完整开发规模了。
而公明田寮—玉律，则是本轮调整中力度最大的单片区域。
通兴路（田寮段）及周边地块，一口气调出了12宗二类居住用地，住宅建面达到140万平。
好消息是没有只盖房子，同步也规划有配套，有4所学校、1个医院、2个养老院。
原本这一带是以模具产业和厂房为主的工业区，未来会整体升级为产城人融合的居住板块。
公明中心的南庄利益统筹项目，把原来的一宗商业用地，调整为商住混合用地+教育用地。
调规后的宅地面积1.9万平，容积率2.6，住宅建面约6万平。
体量不大，但位置在公明中心区域，配套成熟度比其他两个片区都更好。
再加上今年3月份调规的高新技术产业园东，居住建筑总量上限40.4万平。
今年光明通过调规新增的住宅建面，已经超过286万平，相当于一个「华润城」。
坪山：一个项目接近200万平
5月1日，深圳市规划和自然资源局坪山管理局公示了《中集集团坪山生产基地土地整备利益统筹项目》的规划草案。
位置不错，在坪山中心区的西南部，背靠大山陂水库和马峦山。
调整力度相当逆天。
一次性调出14宗住宅用地，容积率3.0-3.1，住宅建面197万平。
如此庞大的体量，如果是在深圳核心区域，足以引发所有开发商疯抢。
可惜了，生在坪山。
这个供应量，对坪山本就压力山大的新房市场来说，更是雪上加霜。
宝安、龙岗：没有缺席，但体量小一些
宝安今年2月份调整了松岗街道华美工业园土地整备项目，调出4宗二类居住用地+1宗教育用地，住宅建面约53.5万平，容积率不超过3.1。
龙岗近日拟对回龙埔及龙城公园地区进行调整，将两宗普通工业用地改为二类居住用地，建面约20万平，规划为保障性住房。
把四个区加在一起，今年深圳通过调规新增的住宅建面，已经稳稳超过500万平。
深圳大规模调规，到底意味着什么？
这事背后有两个底层逻辑，不了解的话，很容易得出错误结论。
深圳为什么突然集中调规？
一方面，深圳之前很多片区的规划以工业或商业为主，居住配套严重不够。
住在这里的人，上班在附近，但生活配套跟不上，这是历史遗留的配套欠账。
另一方面，这两年商业用地和工业用地，开发商根本不敢拿，因为算不过账，根本卖不动。
改为住宅用地，尤其是片区核心位置的住宅，开发商才有动力去拿地搞开发。
500万平的供应量，究竟会不会把房价打下来？
荣杏老师认为，不一定，要看你说的是哪里。
深圳这轮调规，供应是在往外围走的，调规地块全部位于光明、坪山、宝安松岗、龙岗这些外围区域。
你可以说这些调规项目都是旧改和土地整备利益统筹项目，改造周期普遍很长，不会立刻形成实际供应。
从调规完成到房子实际入市，短则两三年，长则四五年。
但该来的总会来。
而南山、福田、罗湖、宝中这些核心区域，几乎没有新增供应。
供应越来越少，但需求还在，这个逻辑不会变。
更重要的是，今年3月深圳公布的《2026年度建设用地供应计划》显示，全年计划供应居住用地90公顷。
这个数据，创下了近10年新低，大概是高峰期时的四分之一。
也就是说，刚需板块天都要塌了，反而更凸显核心板块的稀缺和价值。
如果你是光明、坪山这些地方上班的刚需，买房子是为了自住；又或者你是纯粹买养老房，那么其实不用着急下手，未来新房供应不仅绵绵不绝、大把选择，而且居住品质和教育医疗配套会比现在好很多。
但如果你是在南山、福田上班，单纯因为价格便宜想去光明坪山买房，那你就要慎重了。
新房供应量太大，对二手房有强大的压制效应，未来你的房子会很难出手。
为什么荣杏老师一直强调，买房一定要买核心地段、价值板块。
因为刚需盘根本卖不完，早买早享受 晚买享折扣。
所以买房最优解，是因人而异的。
你的情况不一样，答案就不一样。
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